中古マンション購入時の注意点を、5つの観点からチェック!

中古マンション購入時の注意点を、5つの観点からチェック!その他

中古マンションを購入するときは、お金回り、立地、建物、不動産会社に関して気をつけるべきことがあります。内覧時に気にすべきチェックポイントもあり、たくさんのことに気をつけなければなりません。本記事ではこれらの注意点について、項目ごとに詳しく解説します。中古マンション購入時の注意点を網まとめたチェックシートもあるので、物件選びから購入(契約)まで、ブックマーク登録してお役立てください。

すむたす売却

1.中古マンション購入時の、お金回りの注意点

中古マンションは新築マンションと比べ、2~5割ほど安く購入できるといわれています。ただ、それでもかなりのお金がかかることは確実です。お金回りの注意点をしっかり押さえておかないと、購入後の生活費が圧迫されたり、マンションを競売や任意売却で手放したりすることにもなりかねません。

【中古マンション購入時の、お金回りの注意点】
・予算オーバーは禁物
・住宅ローンは「将来のトラブル」を前提に
・将来、売ったり運用したりも視野に入れる

予算オーバーは禁物

中古マンション購入時の、お金回りの1つ目の注意点は、「予算オーバーは禁物」なことです。「少しくらいなら大丈夫」のような考え方はリスキーです。予算の範囲内で、暮らしやすい中古マンションを探しましょう。

予算の範囲内で条件に合うマンションが見つからなければ、安いマンションを買い、リノベーションするのもありです。リノベーションなら間取りや内装を自分好みに作り変えられるので、既存の物件よりも満足度が高くなるかもしれません。

また、中古マンションの購入時には手数料や税金、引っ越し費用もかかります。全体で、物件価格+10%ほどの費用がかかると思っておきましょう。

住宅ローンは「将来のトラブル」を前提に

中古マンション購入時の、お金回りの2つ目の注意点は、「住宅ローンは将来のトラブルを前提に組む」ことです。終身雇用や年功序列はもはや崩壊し、今はいつ仕事を失うかわからず、必ず給与が上がるともいえない時代です。今の経済水準を軸にギリギリの資金計画を立てると、いざというときに対処できません。

もちろん、将来のトラブルを完全に予測するのは不可能です。ただ、トラブルが起こることを前提に、余裕を持たせた返済プランを組むことはできます。手数料のかかることもありますが、経済状況が良くなり返済に余裕が出てきたら、繰り上げ返済をすればいいのです。

将来、売ったり運用したりも視野に入れる

中古マンション購入時の、お金回りの3つ目の注意点は、「将来、売ったり運用したりも視野に入れる」ことです。一戸建てならともかく、マンションを終の棲家に考える家庭は少ないでしょう。家族が増えてマンションが狭くなることもあれば、反対に、子どもの独立によってマンションが広くなりすぎることもあります。

そのマンションにずっと住み続けるのではなく、住み替えることを前提に物件を探しましょう。そのためには、自分たち家族にとっての暮らしやすさだけでなく、資産価値も気にすることが大切です。

2.中古マンション購入時の、立地関連の注意点

マンションに限らず、住居を選ぶときに必ずチェックしたいのが立地です。物件そのものがどんなに良いものでも、立地が悪ければ暮らしづらく、資産価値も低くなります。

【中古マンション購入時の、立地関連の注意点】
・災害リスクをチェック
・近隣トラブルや地域の慣習
・用途地域も要チェック

災害リスクをチェック

中古マンション購入時の、立地関連の1つ目の注意点は、「その地域の災害リスクをチェックする」ことです。地震や台風、洪水などの自然災害、空き巣のような人的災害のリスクはどのくらいなのか確認しましょう。

自然災害のリスクは、ハザードマップでチェックできます。その地域には、どんな災害のリスクがどのくらいのレベルであるのかを、地図上でわかりやすく確認できます。人的災害のリスクは、地域の治安を参考にしましょう。

リスクが低いなら、火災保険からその項目を外して出費を抑えることもできます。もちろん、リスクが低いからといって、必ずしも安心というわけではありません。リスクと火災保険にかかる費用を天秤にかけ、自己責任のもとで判断してください。

近隣トラブルや地域の慣習

中古マンション購入時の、立地関連の1つ目の注意点は、「近隣トラブルや地域の慣習」です。中古マンションは新築のマンションに比べ、購入前に生活環境をチェックしやすいです。建築中に売り出されることも多い新築では、そのマンションにどんな人が住み、どんな風に管理されるのかがわかりづらいでしょう。

暮らしぶりをリアルにイメージできるのは、中古マンションならではのメリットといえます。そこにどんな人が住んでいるのか、今までにどんなトラブルがあったのかを調べれば、トラブルやリスクを回避しやすくなります。

用途地域も要チェック

中古マンション購入時の、立地関連の2つ目の注意点は、「用途地域もチェックする」ことです。用途地域とは、「そのエリアにどんな建物を建てられるのかを、法律で制限すること」です。用途地域は「住宅地」「商業地」「工業地」の3つに大別され、それぞれがさらに13種類に細分化されています。

中古マンションを買うのであれば、住宅地か商業地がおすすめです。住宅地には住宅だけでなく、学校や医療機関、介護施設なども建てられるため、子どもや両親と暮らしている世帯に合っています。

商業地は住宅地に比べ、静かさや治安などの面で劣るかもしれませんが、買い物はしやすいです。

工業地に立つマンションもありますが、あまりおすすめできません。工業地はほかの用途地域に比べて環境悪化の恐れが高く、学校や病院を建てられないため利便性が低いです。

3.中古マンション購入時の、建物に関する注意点

中古マンションを購入するとき、最も気になるのは建物そのもののことかもしれません。ただ、多くの人は間取りや内装といった目に見える部分に注目するでしょう。

もちろん、間取りや内装は暮らしやすさに直接かかわる大切な部分です。しかし、次のような目に見えない部分もしっかりチェックすることで、安心して暮らせるマンションを見極められます。

【中古マンション購入時の、建物に関する注意点】
・購入しやすいのは、築年数20~25年の物件
・修繕計画はどうなっているか
・耐震性能はどのくらいか
・空調効率や結露のしにくさも要チェック

購入しやすいのは、築年数20~25年の物件

中古マンション購入時の、建物に関する1つ目の注意点は、「購入しやすいのは、築年数20~25年の物件」であることです。中古マンションの価格は築年数が古くなるほど下がっていき、築25年以降はほぼ変わらなくなるといわれています。築20~25年は安価な中古マンションの中でも築年数が新しい部類で、購入後の価格も下がりづらいでしょう。

修繕計画はどうなっているか

中古マンション購入時の、建物に関する2つ目の注意点は、「修繕計画はどうなっているか」です。マンションは十数年に一度、大規模な修繕をするのが普通です。修繕計画がきちんとしたものでないと、マンションが早く劣化し、資産価値がどんどん下がっていってしまうでしょう。

修繕計画がきちんとしているかは、築年数にかかわらずチェックすべき項目です。築浅で、まだ修繕をしていないマンションでも、修繕計画がどうなっているかは確認しましょう。

耐震性能はどのくらいか

中古マンション購入時の、建物に関する3つ目の注意点は、「耐震性能はどのくらいか」です。地震大国である日本では、いつ、どこで地震が起こるかわかりません。耐震性能をチェックすることは、安心して暮らせるマンションを選ぶうえでも、資産価値の落ちづらいマンションを見極めるうえでも重要です。

基本的には、建築基準法の改正された1981年6月1日以降に、「建築確認申請」が受理されたマンションを選びましょう。

ここで重要なのが、1981年6月1日以降に建てられたマンションではなく、それ以降に建築確認申請が受理されたマンションを選ぶことです。1981年6月1日より前に建築確認申請が受理され、それ以降に竣工したマンションは、旧耐震基準で設計されているかもしれません。

空調効率や結露のしにくさも要チェック

中古マンション購入時の、建物に関する4つ目の注意点は、「空調効率や結露のしにくさも要チェック」です。空調効率、つまり冷暖房のエネルギー効率が高い住宅では、そこでの暮らしにかかる光熱費を節約できます。イニシャルコスト(購入費)が多少高くなっても、長く住むなら、ランニングコスト(光熱費)でそれ以上のメリットが出ることもあります。

結露のしにくさも重要です。結露しやすい家ではカビや腐食も発生しやすく、家族の健康が損なわれるかもしれません。カビや腐食により建物が傷めば、資産価値も低くなるでしょう。

空調効率や結露のしにくさをチェックするときは、断熱性や気密性に目を向けましょう。住宅ローン控除を適用して中古マンションを購入する場合は、「省エネ基準適合住宅」や「ZEH水準省エネ住宅」などの認定住宅を選ぶのがおすすめです。住宅ローン控除を適用できる「借入限度額」が高くなりますし、このような住宅では、普通に暮らしているだけで光熱費を節約できます。

4.中古マンション購入時の、不動産会社に関する注意点

中古マンションを買うときに見落としがちなのが、不動産会社に関する注意点です。信頼できる不動産会社を選べないと、希望に合ったマンションがなかなか見つからなかったり、相場よりも高くマンションを購入することになったりしかねません。

【中古マンション購入時の、不動産会社に関する注意点】
・自分でも相場を調べる
・売主から直接購入できないかチェック
・両手取引(囲い込み)には要注意

自分でも相場を調べる

中古マンション購入時の、不動産会社に関する1つ目の注意点は、「自分でも相場を調べる」ことです。気になる中古マンションを見つけても、すぐに購入を決めてはいけません。近隣の、近い条件のマンションの価格を調べ、相場を把握しましょう。そのうえで、そのマンションが相場と比べて高くないかをチェックします。

売主から直接購入できないかチェック

中古マンション購入時の、不動産会社に関する2つ目の注意点は、「売主から直接購入できないかチェックする」ことです。不動産サイトを見ていると、同じ物件が2つ並んでいることがあります。

これは売主が直接掲載している案件と、売主から売却活動を依頼された仲介業者の案件、2つの物件情報を掲載しているからです。仲介業者を挟まずに取引をすれば仲介手数料がかからず、その分費用を節約できます。

ただ、仲介業者を挟まずに直接個人の売主から購入するのは、契約不適合をはじめとするリスクがあります。リスクと購入費の両方を抑えるなら、中古マンションを買い取り、(リノベーションしてから)再販をする「再販業者」「直販業者」から購入するのがおすすめです。

両手取引(囲い込み)には要注意

中古マンション購入時の、不動産会社に関する3つ目の注意点は、「両手取引(囲い込み)には要注意」です。不動産売買を仲介する業者の中には、売主と買主の両方と契約しているものもあります。このような契約状態を「両手取引(囲い込み)」といいます。

不動産売買において、売主はなるべく高く、早く売却したいと考えているでしょう。一方、買主はいい物件を少しでも安く買いたいと考えているはずです。両者の利益は一致せず、不動産会社が両手取引をしている状態だと、どちらかが不利になりかねません。

不動産会社も売主と同じく、なるべく高く、早く売りたいと考えているため、たいていは買主が不利になります。

5.中古マンションを内覧するときのチェックポイント

中古マンション購入時の注意点とは別に、内覧時に意識するべき、次のようなチェックポイントがあります。

【中古マンションを内覧するときのチェックポイント】
・セキュリティ
・日あたり、通風
・周辺環境
・室内設備
・共有部分
・維持費

各チェックポイントでどんなことに注目すればいいのかを覚え、内覧時に役立てましょう。

セキュリティ

中古マンションを内覧するときの1つ目のチェックポイントは、「セキュリティ」です。特に、女性の1人暮らしや家族と暮らしている世帯にとって、セキュリティは大切です。次のようなポイントをチェックしましょう。

【セキュリティ関連のチェックポイント】
・エントランスはオートロックか
・インターフォンはついているか
・ベランダや大きな窓などに登れそうではないか
・共用の廊下は室内にあるのか、外から見てむき出しになっているのか など

日あたり・通風

中古マンションを内覧するときの2つ目のチェックポイントは、「日あたり・通風」です。日あたりや通風が悪いと洗濯物が乾きづらく、室内にカビも発生しやすくなります。

最も日あたりがいいのは南向きのマンションですが、その分人気で、価格も高いです。朝の日差しで考えるなら東向き、日照時間の長さを考えるなら西向きもおすすめです。

ただ、日あたりや通風は、マンションの方角だけではわかりません。周囲に日光や通風をさえぎる背の高い建物がないかチェックし、季節ごとの暮らしぶりはどうなのかを売主に聞いてみましょう。

周辺環境

中古マンションを内覧するときの3つ目のチェックポイントは、「周辺環境」です。マンションの周りにどんなお店や施設があるのか、地図をチェックするだけでなく、内覧の前後で実際に見に行ってみましょう。

そのマンションにどんな人が住んでいるのか、今までどんなトラブルがあったかなども要チェックです。このあたりは売主や不動産会社に聞いてみるのが早いでしょう。

室内設備

中古マンションを内覧するときの4つ目のチェックポイントは、「室内設備」です。そのマンションでの暮らしをイメージしながら、次のようなポイントを中心にチェックしましょう。

【室内設備のチェックポイント】
・造り付け収納の大きさと数
・コンロや水回りの数と広さ
・間取りとそれぞれの部屋の広さ、家事動線
・コンセントの位置やブレーカー(電圧)の強さ
・部屋ごとのエアコンの有無と位置、後付けの可否 など

共有部分

中古マンションを内覧するときの5つ目のチェックポイントは、「共有部分」です。専有部分である室内は、自分できれいに保てますし、後からリノベーションすることもできます。

しかし、共有部分はそうもいきません。内覧時に、次のようなポイントをチェックしておきましょう。

【共有部分のチェックポイント】
・郵便受けは鍵付きか
・宅配ボックスの有無や数
・駐車場や駐輪場は十分な広さがあるか
・ゴミ捨て場や共有の廊下はきれいに保たれているか など

維持費

中古マンションを内覧するときの6つ目のチェックポイントは、「維持費」です。マンションでは毎月、修繕積み立て費や管理費がかかります。一般的には月2万~3万円ですが、そのマンションでは毎月どのくらいかかるのか、売主に聞いておきましょう。

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