住み替えローンとは
マイホームを購入する多くの人は、長く住むつもりで長期間の住宅ローンを組むでしょう。しかし、周辺環境やライフステージの変化、転勤などの理由で、思っていたよりも早く家を手放し、新居を構えることとなるケースもあります。このように家を売って新居を購入することを住み替えといいます。
住み替えでは、住宅ローンが残っている状態で前の家を売るケースが多いです。「住宅ローンが残っているのに家を売れるの？」と不安に思う方も多いでしょう。
安心してください。住宅ローンを完済できていなくても、家を売ることは可能です。前の家の売却益でローンを完済できるなら何の問題もありませんし、売却益でローンを返し切れない場合は「住み替えローン」が使えます。
住み替えローンとは、住宅ローンの残っている家を売却し、売却益を全額返済に充ててもローンが残る場合に活用できる住宅ローンの一種です。
前の家の住宅ローンの残債と、新居の住宅ローンを合算し、住み替えローンとしてまとめて借入できます。2つのローンを合算し、返済の窓口を一本化できるため、返済プランも立てやすいでしょう。
なお、住み替えローンとはあくまで前の家の住宅ローンが残ってしまう場合に活用できるローンです。売却金額でローンが完済できるのであれば、住み替えローンを組むことはできません。
住み替えローンのメリット、デメリット
住み替えローンとは、「前の家の住宅ローン残債」と「新しい家の住宅ローン」を二重で返さなければいけない場合に、2つのローンを一本化できるものです。ローンを一本化することで、月々の返済の負担は軽くなり、返済スケジュールも立てやすくなるでしょう。
ただ、住み替えローンにはメリットもあれば、デメリットもあります。住み替えローンを上手に活用するには、メリットとデメリットの両方を把握し、返済や住み替えのスケジュールを立てなければなりません。
では、住み替えローンのメリットやデメリットとはどのようなものなのでしょうか。それぞれ解説していきます。
住み替えローンのメリット
住み替えローン最大のメリットとは、自己資金を用意や持ち出しをしなくても住み替えができることです。通常、売却益で住宅ローンを完済できない不動産を売ることは難しいです。
しかし、住み替えローンを活用すれば、普通なら売却できない「住宅ローンを完済できない家」を売り、新居を購入できます。自己資金があまりなかったり、貯金を切り崩しなくなかったりといった場合にピッタリの方法といえるでしょう。
「どうしても完済できない住宅ローンがあるけど、転勤や家族構成の変化などの事情で引越すことになった」という方には、特におすすめできます。
住み替えローンのデメリット
住み替えローンのメリットとは、何と言っても自己資金がなくても住み替えができることでした。対して、住み替えローンのデメリットとはどのようなものなのでしょうか。
住み替えローンの最大のデメリットは、売買スケジュールに余裕を持てなくなることです。住み替えローンでは、売却した家の引き渡し日と、購入した新居の引き渡しが同日でなくてはなりません。売却の目処が立っていないと新居の購入に踏み切れず、購入スケジュールが立たないことには売却活動をスムーズに進めることもできません。
ローンの金額が大きくなる点も、住み替えローンのデメリットといえるでしょう。
住み替えローンとは、前の家の住宅ローンと新居の住宅ローンを合算するローン形態です。通常の住宅ローンよりも返済額が大きくなるため、返済プランは計画的に立てなければなりません。返済で家計が圧迫され、新居での生活が破綻してしまっては、元も子もありません。
かといって、長期に渡る返済スケジュールを立ててしまうと、定年を超えても支払いが続いてしまう事態にもなり得ます。毎月の返済額と返済期間のバランスを考え、返済計画は慎重に立てましょう。
住み替えローンを活用する場合の手順
住み替えローンを活用する場合、売却や住み替えはどのような手順で進めればいいのでしょうか。
【住み替えローンを活用する場合の住み替えの流れ】
- 売却したい家の査定をする
- 媒介契約を締結する不動産会社を決定する
- 住み替えローンを組みたい旨を不動産会社に相談する
- 売却活動を行う
- 契約内容をもとに新居購入のための資金計画を立てる
- 新居探しを始める
- 前の家の買い手が決まったら、売買契約を締結する
- 新居が見つかったら、購入の申し込みをする
- 新居の売買契約を締結する
- 前の家と新居の引き渡しを同日に行う
まずは、家の売却価格を査定してもらうタイミングで、住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンの残債は、毎年10月から11月頃に送付されてくる「住宅ローン残高証明書」で確認できます。
ただ、住宅ローン残高証明書とは、あくまでも証明書の作成時点でのローン残債を確認するためのものです。最新の残債を知るためには、窓口に直接問い合わせなければなりません。査定により売却価格の目安がわかったら、窓口に「その時点でのローン残債」を確認したうえで資金計画を立てましょう。
また、前の家を仲介で売る場合は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。買取とは異なり、仲介とは売却でも購入でも手数料を取られる取引形態だからです。売却と購入のどちらも同じ不動産会社に依頼すれば、仲介手数料の値引きもしてもらいやすくなるでしょう。
最後に、住み替えローンを活用するためには、売却と購入の引き渡しを同じ日にしなければなりません。どちらかのスケジュールに遅延が生じると、同日引き渡しができなくなってしまう可能性があります。
通常の売却とは異なり、住み替えローンにはさまざまな制約があります。住み替えを成功させるには、最後まで気が抜けません。
住み替えローンの注意点
住み替えローンを活用する際に注意しなくてはいけないポイントとは、「ローンの借り入れをしすぎない」ことです。
住み替えローンでは新居の購入費用に加えて、前の家の支払い切れなかった住宅ローンも返済していかなくてはいけません。必要以上の借り入れをしてしまうと、毎月の返済額が大きくなりすぎてしまったり、完済までの期間が長期化してしまったりします。
通常の住宅ローンを借りるのと同じ感覚で借入してしまうと、返済は難しくなるでしょう。借りられる金額と返済できる金額は違います。将来的な収入の増減や定年までの年数なども考慮しながら、いくら借りるのか、いつまでに返済するのか、慎重に計画を立てましょう。
売却と購入のスケジュールを合わせる方法
住み替えローンは、住み替え前の家の支払い切れなかった住宅ローンと、新居の購入費用を一本化する住宅ローンの一種です。住み替え前の家のローンを売却益で完済できなくても新居のローンを組めるというメリットがある一方で、ローン金額が大きくなるというデメリットもあるため、利用は慎重に検討しましょう。
また、住み替えローンの利用を決めたとしても、購入と売却のスケジュールを合わせるというハードルが残っています。仲介業者を通した通常の売却活動では、決済や引き渡しのスケジュールを柔軟に調整するのはなかなか難しいです
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少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。電話番号や氏名などの個人情報の入力は不要なので、迷惑な営業を受ける心配もなく、「まずはいくらで売れるかだけ知りたい」という方も安心して利用できます。
