近年、都内を中心に中古マンション価格が上昇しています。中古マンション価格の値上がりは右肩上がりに推移していますが、今後は価格がどのように変動していくのでしょうか。
中古マンションを売却しようと考えている方にとって、非常に気掛かりなことだと思います。
そこで本記事では、現在の中古マンション価格の推移、値上がりしている理由、今後下落する可能性はあるのかなどを解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、中古マンション価格がなぜ上昇しているか分かり、今後中古マンション価格がどのように推移していくかの参考になることでしょう。
中古マンション価格の推移
首都圏ではすべての都・県で中古マンション価格が上昇しています。
どのくらい中古マンション価格が上昇しているのかを、公益財団法人東日本不動産流通機構から公表された最新情報をグラフにしました。下記のグラフでは、首都圏（一都三県）の中古マンションの成約価格の平均をまとめています。
※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」を基に筆者作成
グラフを見ると2012年から2022年にかけて、中古マンション価格は約1.5倍値上がりしています。
また、成約したマンションの床面積は、2011年と2022年とほとんど差がないため、面積あたりの中古マンション価格（㎡単価）が上昇していることになります。
なぜ中古マンション価格は上昇したのか
中古マンション価格は上昇していますが、それではなぜ価格が上昇しているのでしょうか。
本章では、中古マンション価格上昇に影響している理由を紹介します。
- マンション建築価格の高騰
- 低金利政策の継続
マンション建築価格の高騰
中古マンション価格が上昇している一つの要因は、新築マンション価格の高騰です。
具体的にお伝えすると、マンションの骨組みである鉄骨価格の上昇が直接的な要因となっています。鉄骨価格が上昇している背景には、世界的に鉄鉱石が不足している中、日本がそういった資源を輸入に頼っているため、価格上昇のあおりを受けやすいという構造があります。
また、コロナウイルスの発生による物流コストの上昇、ウクライナ戦争による原油価格の不安定化も、マンションの原材料費の高騰に追い打ちをかけています。
低金利政策の継続
住宅ローンの金利が超低金利なのも、中古マンション価格上昇の一因です。
住宅ローンの変動金利は0.3%～0.4%という低金利が継続しており（2023年3月現在）、マンションの購入希望者にとってはローンを非常に借りやすい状況が続いています。
マンションの価格は需要と供給のバランスで決定するため、購入側の需要が高いことのは、価格高騰の有力な要因となります。
中古マンション価格に影響する要素と今後の見込み
現在、中古マンションの価格は長期的に高騰していますが、世界的な金利の上昇や、需給のバランスの逆転によって、「マンションの価格は下落トレンドに突入するのではないか」という懸念の声が増えています。
本章では、中古マンション価格に大きく影響する3つの要素を紹介し、その要素をもとに「今後のマンション価格がどうなるか」について解説します。
金利
先ほどもお伝えしたように、中古マンション価格に大きく影響する要素の1つ目は「金利」です。金利が低いほど不動産需要が高まり、金利が高いほど不動産需要は低下します。
それでは金利は今後どのように推移していくのでしょうか。
結論から言うと、変動金利は低いまま、固定金利は多少の上下をしながら落ち着いていくと予想されます。
最近のニュースで金利が上がって来ていると報道されています。しかし、上昇しているのは固定金利であり、変動金利は依然として超低金利を維持しています。
固定金利に影響するのは国債の金利、変動金利に影響するのは短期プライムレートの金利です。
短期プライムレートについては現状を維持する方針であり、今後も変動金利は変わらないと見られています。そのため、金利は低いままになる可能性が高く、金利から中古マンション価格を見るのであれば今後も上昇が続くものと考えられます。
ただ、不安要素があるとすれば、日本銀行総裁の新総裁の金利に対する方向性です。日本銀行総裁の人事があり、植田和男氏が総裁に選任されました。これにより、金利に関する政策が変化する可能性はあるため、常に最新の情報を入手することが大切です。
新築マンション価格
中古マンション価格に大きく影響する要素の2つ目は「新築マンション価格」です。
中古マンション価格は新築マンション価格に引っ張られるため、新築マンション価格が高くなれば中古マンション価格も上がります。逆に新築マンション価格が下がれば、中古マンション価格も下がります。
なぜ中古マンション価格が新築マンション価格と連動しているかというと、新築マンションを購入できない人が中古マンションを探す傾向があるからです。つまり、新築マンションを購入できる人が増えるような新築価格であれば、中古を購入する人が少なくなり中古価格も下落するということです。
それでは新築マンション価格は今後どのように推移していくのでしょうか。
こちらも結論から言うと、新築マンション価格は上がっていくと考えられます。
新築マンション価格が上がっていくと考えられる理由は、マンション開発できる場所が少なくなってきたことと、建材費用がまだ落ち着かないことです。
マンションを建築するには、大きな敷地が必要になりますが、首都圏ではそのような敷地が不足していると言われています。そのため、大きな土地に需要が集中して土地価格も値上がりし、新築マンション価格も上がっていくことが見込まれます。
そして、マンションを建築する資材についても価格が高止まりしています。世界的な鉄骨不足や物流網の混乱は解消されつつありますが、ウクライナでの戦争の影響が大きく残っています。原油価格が不安定なうちは、鉄骨生産、鉄骨輸送ともにコストが増加するため、建材価格は引き続き高止まりすることが予測できます。
そのため、新築マンション価格から見ても、中古マンション価格はまだ上がると考えられます。
景気動向
中古マンション価格に大きく影響する要素の3つ目は「景気動向」です。
景気が良くなれば良くなるほど中古マンション価格は上昇し、景気が悪くなるほどマンション価格は下落します。これは説明するまでもなく、景気が悪ければ収入は減り、不動産購入者が減少するためです。
しかし、コロナウイルスの影響により経済が後退しているのにも関わらず、中古マンション価格は上がっています。これは景気動向のマイナス面がそこまで大きくないこと、景気動向のマイナス材料を超えるような他要素のプラス材料があるからです。
景気動向は円安や資源高が一服したことにより、国内需要はゆっくりと回復していくのではないかと考えられています。しかし、インフレや戦争など不安定要素はまだまだ多く、今後どのように推移していくのか不透明です。
景気動向は今後どのように推移していくのか分からないため、中古マンション価格への影響も不確定な状態と言えます。
中古マンション売却で損をしないためには
中古マンション価格は上昇し続けていますが、今後の価格推移がどうなるかは分かりません。
市場に値動きに左右されず、賢くマンションを売却するためには、いくつかのポイントを抑えておくことが重要です。
- 査定は定期的に受けておく
- 売りやすいタイミングを把握しておく
- 売却する際は優秀な不動産会社に依頼する
査定を定期的に受けておく
マンションの売却やそのタイミングを判断するためには、市場全体の値動きを注視するよりも、自分の物件の価値を定期的に確認しておくことが大切です。
物件の価値を知る方法としては、不動産会社の査定サイトを利用するのが一般的です。査定を受けることで、物件の現在の価値を把握できるだけでなく、プロから売却のアドバイスを得ることもできるでしょう。
マンションの適切な価格を知りたい場合は、中立性の高い査定サイトを利用しましょう。中でもおすすめのサイトが、すむたす売却のAI査定です。
すむたすのAI査定では、大量のデータと不動産売買のプロの知見を組み合わせることで、非常に正確な査定価格を算出できます。また、不動産会社にありがちな迷惑な営業もないため、安心して査定を行うことができます。
売りやすいタイミングがあることを把握する
マンションには「売りやすいタイミング」というものが存在します。
例えば、新生活の準備をする人が多い2～3月はマンションの売買も盛んになるため、価格が高くつきやすいです。マンションの売却には3～6ヶ月程度の時間を要するため、新生活準備のタイミングを狙うのであれば、秋頃から準備をしておくのが無難でしょう。
また、近隣に類似した物件が多く売り出されているときは、価格競争が起きやすく、値下げを強いられる可能性が高くなります。そのため、不動産会社と売り出しのタイミングを相談し、競合物件が少なくなったタイミングを狙うのもおすすめです。
優良な不動産会社に依頼する
中古マンションの成約価格は、最終的には不動産会社の担当者の力量に左右されます。
なぜなら、売却に関するほとんどの業務は、1人の担当者に任されることが多いからです。
優秀な担当者を見極めるためには、以下の要素をチェックするようにしましょう。
- 査定価格や販売戦略を根拠をもって説明することができる。
- 長期的な見通しを持っている（この時期までに売れなかったら、これくらい値下げをするという、見通しをもっている）
- 過去の販売実績が豊富。
- 連絡が取りやすく、レスポンスが早い。
- 人当たりが良く、コミュニケーション能力が高い。
大手の有名な不動産会社であっても、営業マンの実力にはかなりばらつきがありますし、ノルマを重視する会社の場合は、顧客の要望を無視した提案をしてくることもあります。契約する不動産会社は会社の評判よりも、担当者の実力で選んだ方がよいでしょう。
