【この記事で分かること】
- 武蔵小杉のマンションは売りにくいのか
- 武蔵小杉のマンションのセールスポイントと懸念点を整理
- マンションが売れないときの対処法
武蔵小杉のマンション市場を分析
武蔵小杉のマンションが売れるか否かを判断するためには、まず武蔵小杉のマンションの市場について理解を深めましょう。
マンションの平均売却価格
※国土交通省 土地総合情報システムのデータを基にすむたすマガジンが作成
武蔵小杉のマンションは、1Kのような一人暮らし用の物件でも2,000万円前後の価格で取引されています。また、ファミリー層で暮らせるような物件になると5,000万円前後での取引も多いです。
平均売却価格は6000～7000万円程度で推移しており、2021年度の首都圏の平均売却価格「4879万円」と比較しても、非常に高額で取引されており、武蔵小杉の人気の高さが伺えます。
人口の推移
武蔵小杉が位置している川崎市中原区の人口の推移は次の通りです。
このように人口と世帯数はともに増加傾向にあるようです。約20年前までの人口は20万人前後を推移していましたが、直近では25万人を超える成長を見せています。人口が増加した背景には、都市開発によって武蔵小杉周辺の住環境が向上したことが考えられます。
人口と世帯数が増えれば、それだけ多くの住まいが必要になるため、マンションへの需要も高い状態が継続することが予測できます。
住みたい街ランキングにもランクイン
武蔵小杉は、SUUMOの住みたい街（駅）ランキングでは常にランクインをしています。一時期より低めのランクインではあるものの、依然として注目度の高い街であることに変わりはないようです。
2016年：4位
2017年：6位
2018年：6位
2019年：9位
2020年：20位
2021年：14位
2022年：14位
2019年の浸水の影響はあったのか？
自然災害による影響は確実にチェックしておきたいポイントです。特に武蔵小杉は、2019年の台風の影響で多摩川が氾濫し、水害の被害があったことが記憶に新しいと地域です。
このときの水害で、武蔵小杉のマンションにも影響はあったのでしょうか？
結論：大きな影響はなかった
2019年の台風による浸水被害で、武蔵小杉エリアのマンションの一部では地下の電気設備が浸水して停電してしまい、数日間トイレやエレベーターが停止する事態となりました。そのため、武蔵小杉エリアのマンションの売出件数や成約価格は一時的に落ち込みました。しかし2020年移行は、成約価格などの数値は以前の水準に戻ってきているようです。結論としては、武蔵小杉の人気を揺るがすほどの悪影響はなかったと言えるでしょう。
画像引用：PR TIMES「武蔵小杉のマンション価格が2019年台風被害以前の水準に〜浸水・停電被害のマンションは価格下落〜」
マンションごとに影響がでている可能性はある
武蔵小杉エリア全体としての印象は落ちていないものの、マンション単位では売却時の価格に影響が出てしまう可能性があります。特に、浸水の被害で停電になったり、インフラが停まってしまったりしたマンションは注意が必要です。
「武蔵小杉は人気の街だから安心だ」と楽観するのではなく、過去に水害被害が出ていないか、最新のハザードマップでどの程度の危険レベルに位置づけられているか、などを確認しておきましょう。
武蔵小杉のアピールポイント
マンション売却の際には、武蔵小杉ならではの魅力を存分にアピールしましょう。武蔵小杉エリアの魅力には以下の点が挙げられます。
- 都心へのアクセスが良い
- 商業施設が充実している
- 治安が良い
都心へのアクセスが良い
武蔵小杉の魅力はなんといっても、都心へのアクセスの良さです。武蔵小杉駅は6路線（南武線・横須賀線・湘南新宿ライン・相鉄線・埼京線・東横線・目黒線）が乗り入れているターミナル駅です。さまざまな主要エリアへのアクセスが乗り換えなしで叶うため、通勤や通学のある人にとっては嬉しいポイントといえます。
新宿駅：21分
渋谷駅：16分
東京駅：19分
品川駅：11分
商業施設が充実している
武蔵小杉は工場跡地の再開発都市で、駅の南側にはいくつもの超高層タワーマンションが立ち並んでいます。
また、「グランツリー武蔵小杉」「ららテラス武蔵小杉」「武蔵小杉東急スクエア」「Kosugi 3rd Avenue」などの大型商業施設が立ち並んでいるため、買い物や週末のちょっとしたお出かけにも困ることはありません。わざわざ遠出をしなくても、日常生活からレジャーまで近場で楽しむことができます。
治安が良い
武蔵小杉駅周辺の治安は良いとされているため、子育て世帯にとっても安心です。エリア全体としてファミリー層が多く、地域の防犯意識がとても高いのが特徴です。
ターミナル駅なだけあって人や交通量は多いものの、安心して夜道を歩いたり、子どもを外で遊ばせたりできるでしょう。さらに、地域全体として街灯も整備されており、深夜まで営業している飲食店も多く「夜道が暗い」「人気がない」という場所も少ないです。
武蔵小杉のデメリット
武蔵小杉に住んでいる魅力がある反面、デメリットもあることは理解しておかなくてはいけません。アクセスが良く治安も良い武蔵小杉ですが、どのようなデメリットがあるのでしょうか。武蔵小杉ならではのデメリットを、2つ挙げていきます。
- 通勤ラッシュで駅が混雑
- 水害のリスクがある
通勤ラッシュで駅が混雑
武蔵小杉駅は6路線が通っていてアクセスが良い反面、通勤時間は人が行き交い駅が混雑しています。さらに、JRと東横線の改札が非常に遠いため、乗り換えの道のりもかなり混みやすいです。人が多く歩きにくいため、乗り換えには10分ほど歩かなくてはいけないこともあります。
水害のリスクがある
武蔵小杉は2019年の台風の影響により多摩川が氾濫し、浸水被害が発生した過去があります。このとき、いくつかのマンションでは停電などの被害が発生しており、水害のリスクが伴うエリアであるといえます。多摩川の水が下水道を通って逆流してきた事案もあるため、台風の際には警戒が必要な地域です。
マンションが売れない理由
人気の武蔵小杉でマンションの売却をしているのに、なかなか売れないと感じているのであれば、何かしらの原因があると考えましょう。一般的にマンションが売れない時の原因には以下の4つが挙げられます。
- 売出価格が高い
- 内覧対応が疎かになっている
- 不動産会社の実力がない
- 物件に売れにくい理由がある
売出価格が高い
一つ目の原因は、売出価格が高いことです。
マンションを売却する多くの方は「なるべく高く売却したい」「希望通りの価格で売却したい」と考え、売出価格を高く設定するという誘惑に駆られてしまいます。
しかし、買主側はネット上で簡単に相場価格を知ることができるため、競合物件と比べて明らかに割高な物件には、問い合わせすら集まらないでしょう。
売り出し価格を決める際は、不動産会社による査定結果や類似した物件の成約価格を参考に、高くとも相場価格＋1割程度に留めるようにしましょう。
内覧対応が疎かになっている
マンションが売れない2つ目の理由は、内覧対応が疎かになっていることです。
内覧は、マンション売却において最も重要な役割を果たしていると言っても過言ではありません。購入希望者が実際にマンションを見られるのは、基本的には内覧の一回だけです。
普段から暮らしている人には気にならないことでも、これから購入を考えている初見の人にとっては気になることかもしれません。特に、玄関や水回りの汚れは目立ちやすいポイントです。内覧前に念入りに掃除をする、自力で落とせない汚れは簡易的なハウスクリーニングを利用するなどの対策を取りましょう。
内覧のスケジュール調整など、購入希望者とのやり取りが必要な部分については、対応時の態度や雰囲気も大切です。相手からの印象を良くしておくことで「この人からなら安心してマンションを購入できる」と感じてもらえるでしょう。
不動産会社の実力がない
マンションが売れない3つ目の理由は、不動産会社の実力がないことです。
マンションが売れるか売れないかは、不動産会社の実力が大きく影響しています。そのため、実力や実績の伴わない不動産会社と契約をしてしまうと、なかなかマンションが売れないでしょう。
実力がない不動産会社とは、具体的にどのような特徴があるのでしょうか。実力のない不動産会社に共通する4つのポイントを紹介します。
活動報告の頻度が低い
実力がない不動産会社の特徴のひとつとして、活動報告の頻度が低い点があげられます。どのくらい問い合わせがあったのか、具体的にどんな活動をしているのかなど、不透明だと売却したい人にとっても購入したい人にとっても不安です。詳細な活動報告を適宜にしてくれる不動産会社であれば、安心して売却活動を任せられます。
売主の要望を無視した提案をする
売主の要望を無視した提案をしてくる不動産会社も実力がないといえます。本当の意味で実力のある不動産会社とは、売却希望者の希望に沿った、効果的な売却活動のできる不動産会社です。
しかし、中には最初から希望に沿う気がなく「とりあえずうちで売却できれば良い」と考えている不動産会社もあります。親身に話を聞いてくれる担当者を見つけ、信頼関係を築いていきましょう。
安易に値下げを提案してくる
安易に値下げを提案してくる不動産会社も、実力がないといえるでしょう。
もちろん、相場よりも明らかに高額な価格設定をしている場合は、値下げを検討すべきです。しかし、価格が適切にも関わらず、執拗に値下げ提案してくる場合は、「早く物件を売ってしまい、別の案件に注力したい」「自分が見つけた買い手が気に入る値段まで価格を下げたい」など、売主ではなく自らのノルマを優先している可能性があります。
このような担当者と売却活動を進めても、最終的に損をする可能性が大きいでしょう。
両手仲介にこだわっている
1つの物件の不動産売買取引において、1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することを両手仲介と言います。
両手仲介は一つの取引で、2倍の手数料を受け取れるので、不動産会社の中には「他社からの買い手の紹介を断ってでも、自社で買い手をみつける」というと呼ばれる悪質な行為をする場合があります。この行為を、不動産業界では「囲い込み」と呼びます。
囲い込みをされてしまうと、物件の問い合わせ数が激減し、売却期間の長期化や、大幅な値下げに繋がりかねません。
物件に売れにくい理由がある
マンションは、築年数が古ければ古いほど経年劣化してしてしまい、スペックが落ちてしまいます。スペックの低いマンションはあまり高値での取引が期待できません。
また、築年数が30年、40年を超えるような物件は、そもそも個人への売却が難しく、不動産会社への直接売却を検討したほうが良いケースもあります。
売れないときの対処法
マンションがどうしても売れないときは、どのような対処法を取るべきなのでしょうか。マンションが売れないときに試したい4つのポイントをお伝えします。
- 適切な値下げをする
- 内覧対応の要点を押さえる
- 不動産会社を変更する
- 買取を検討する
それぞれの対処法について、詳しく解説していきます。
適切な値下げをする
マンションがどうしても売れないときに取るべき1つ目の対処法は、「適切な値下げをする」ことです。
現在の売り出し価格が、相場や周辺の競合物件と比べて高い場合は、その水準まで価格を引き下げることをおすすめします。しかし、マンションの値下げは売却後の生活に直結するので、不動産会社と良く相談をしてどれほど値下げするべきか、適切な価格を算出しましょう。
値下げのタイミングや金額については、こちらの記事で解説しています。
中古マンションの値下げはいつ、どのくらいする？値下げ以外の対処も解説！
内覧対応の要点を抑える
「内覧対応の要点を抑える」のが、マンションがどうしても売れないときに取るべき2つ目の対処法です。
マンションの売却活動において、内覧対応は重要です。不動産会社の人とも相談しながら、内覧対応時の要点をクリアにしておきましょう。掃除を行き届かせるのはもちろん、伝えるべき懸念点はしっかり伝えるなど、チェックリストを作っておいても良いかもしれません。
また、武蔵小杉の場合は、台風や水害のリスクが懸念されるため、自分のマンションの被害状況や、ハザードマップを用いた危険度の説明は必ず行いましょう。物件のネガティブ要素は隠したいかもしれませんが、マンション売却後に契約不適合責任を問われることになりかねないため、誠実な対応を心がけましょう。
不動産会社を変更する
「不動産会社を変更する」のも、マンションがどうしても売れないときに取れる対処法のひとつです。
マンション売却をするためには、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約はおよそ3ヵ月で更新するか否かを決められるため、マンションがあまりにも売れないようであれば、更新をせず別の不動産会社に変えてみても良いかもしれません。また、契約期間中であっても、事情を説明すれば、契約を解除できるでしょう。
不動産会社の変更についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産屋の担当を変えるべきケースはどんなとき？変更する方法を解説
買取を検討する
マンションがどうしても売れないときの最終手段は「買取を検討する」ことです。
マンションによっては、スペックの問題で仲介売却ではどうしても売れないこともあります。そんなときは、対個人ではなく対企業との取引となる不動産買取を検討してみることをおすすめします。
買取の売却価格は、仲介の7～8割になることが多いです。しかし、提示された価格に納得さえすれば、マンションをすぐにでも売却でき、引き渡し日も売主が自由に設定することができます。
また、売却しても仲介手数料がかからないので、物件によっては100万円以上の費用を節約できることもあります。思っていたより大きな金額を手元に残せるかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか？武蔵小杉は基本的には人気エリアであるため、マンションを高値で売却できる可能性は高いといえるでしょう。
しかし、時期や物件の特徴によっては、「なかなか売れない」と売却に苦戦することも十分に考えられます。
マンションを素早く手間なく売却したい方にお勧めのサービスがすむたす売却です。
すむたす売却では、株式会社すむたすが物件を直接買取できるため、好きなタイミング（最短2日）で物件を売却することができます。買取を選んだ場合は、仲介手数料も無料になります。
また、買取だけではなく仲介による高値売却にもチェレンジできます。そのほかにも、様々な売却方法をお選びいただけるため、売主様のご要望に合わせて理想的な売却プランをご提案致します。
