競売になるマンションとは
まずは、どのようなマンションが「競売になるマンション」なのかを理解しましょう。
競売になるマンションとは、数ヵ月にわたり住宅ローンの支払いが滞ってしまい、金融機関がマンションを担保に債務を取り返えそうとする制度です。
金融機関は住宅ローンを組む際に、対象のマンションに「抵当権」を設定します。抵当権を設定することにより、住宅ローンの回収ができなくなった際に、対象のマンションを担保にお金を返済してもらえる保険をかけられるのです。
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から裁判所に対して申し立てが行われます。申し立てが正当だと認められると、裁判所の権力（職権）で、強制的にマンションを売却する「競売」が開始されるのです。
競売の流れについて詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。
任意売却と競売の違い
マンションを売却する立場の「売り主」からも、新しくマンションを購入する「買い主」からも、「任意売却」と「競売」には大きな違いがあります。
任意売却とは、「売却しても住宅ローンが残ってしまうマンション」を、金融機関の同意を得たうえで売却する制度です。
売り主からすると、金融機関とのやりとりが発生したり、特定の不動産会社で売却活動をしたりと、通常の売却活動と少し違う工数がかかります。
買い主にとっては、マンションの情報量が多く、内見も可能であり、通常の方法で売却されているマンションと変わらない方法で購入が可能です。
競売の場合は、売り主の意志とは関係なく入札が開始され、売却が決定します。
売り主は自ら申告したり、不動産会社や買い手とやりとりしたりしないため、任意売却のような「積極的な売却活動」を行う必要はありません。
買い手からすると、マンションの情報量は少なく、内見もできないため、不安要素の多いマンションとなります。
調査員により収集された少ない情報と写真で判断しなければならず、購入にはリスクがあるといえるでしょう。リスクがある分、多くの競売物件は、通常の物件よりも3～5割ほど安く購入できます。
任意売却についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、読んでみてくださいね。
競売のマンションを購入する際の注意点
競売になっているマンションは、一般的な不動産市場よりも低価格で購入できるものの、リスクも大きいです。競売になったマンションの購入を検討する際は、以下の3点に注意してください。
- 事前にマンション内が確認できない
- 調査不備の責任はとってもらえない
- 元の所有者がなかなか立ち退いてくれないケースもある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
事前にマンション内が確認できない
競売では、任意売却や通常の売却と違い、マンションの所有者の関与がありません。空き家であることがまずなく、内見をすることができません。
マンションについての確認は、裁判所の現状調査によって情報収集された「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」の3つの書類のみで可能です。
もちろん、書類に添付されたマンション内の写真を確認することはできます。
しかし、実際に足を運んで確認することはできません。細部の手間のかけられ方や陽の当たり方など、細かい部分まで事前に確認したい方には、厳しい条件であるといえるでしょう。
調査不備の責任はとってもらえない
購入したマンションの調査不備によるトラブルは、責任をとってもらえません。
通常、中古物件を購入すると、宅地建物取引主任者が重要事項説明をしてくれます。しかし、競売の場合には説明がありません。
また、調査不備によって設備不備や物件の問題、近隣トラブルがあったとしても、不動産会社や売り主が責任を取ることはまずありません。
買い主（落札者）が、自ら解決する必要があります。
元の所有者がなかなか立ち退いてくれないケースもある
競売になったマンションのもともとの所有者が、なかなか立ち退かないこともあります。
裁判所に対して、立ち退き命令の申し立てをすることはできますが、手間が発生してしまいます。
競売になったマンションは審査が厳しい
競売になった物件は、一軒家かマンションかに関係なく、専用の住宅ローンの取り扱いをしている金融機関がほとんどです。
競売になったマンションを購入しても、住宅ローンを組んで支払いをすることはできます。しかし、一般的な売却と違う点として、購入するにあたり審査が厳しくなります。
また、競売のマンションへ入札する際には、裁判所が調査を基に算出した評価額（売却基準額）の2割以上を保証金として振り込まなければなりません。保証金の2割は、現金で用意する必要があります。
さらに、保証金は「落札後に住宅ローンが借りられない」となると、没収されてしまうこともあります。
競売になっているマンションを購入する際には、入札をする前に、金融機関と住宅ローンについての相談をしっかりと済ませておくべきでしょう。
競売の流れはこちらの記事をお読みください。
競売のマンションを購入するメリット・デメリット
「住宅ローンの支払いができなくなってしまった人のマンション」が、オークションのような形式で入札できる競売。
わざわざ厳しい審査や保証金を用意してまで、競売になっているマンションを購入するメリットはあるのでしょうか。
また、競売のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
それぞれ解説していきます。
競売のマンションを購入するメリット
競売のマンションを購入するメリットは大きく分けて2つあります。
- 購入価格が安い
- さまざまな物件がある
それぞれ簡単に解説します。
購入価格が安い
競売になっているマンションを購入する最大のメリットは、購入価格が安いことです。競売物件には、さまざまなリスクがあります。購入時の情報量の少なさもあり、多くの場合、一般的な不動産市場の3～5割の価格で購入できます。通常であれば手が出せないような間取りの物件でも、手に入れられる可能性が上がるのです。ただし、人気エリアのマンションの場合には、一般的な不動産市場と変わらない価格で入札されている場合もあります。
さまざまな物件がある
競売になっているマンションには、さまざまな物件が存在します。だからこそ、競売物件を買取り、リフォームをして再販売する業者のような人もいます。
競売のマンションのデメリット
競売になっているマンションは安くて魅力的かもしれませんが、もちろんデメリットもあります。主なデメリットは以下の3点です。
- 事前の確認ができない
- トラブルの責任を取ってもらえない
- 残置物の処分が必要なことも
それぞれ簡単に解説します。
事前の確認ができない
競売のマンションは事前に室内の確認ができません。提供されている限られた情報を基に、購入を決断する必要があります。
トラブルの責任を取ってもらえない
調査に不備があり、トラブルが発生してたとしても、不動産会社・裁判所・前の所有者は責任を取ってくれません。自己解決しなくてはならず、リスクが大きいことはもちろん、労力がかかってしまいます。
残置物の処分が必要なことも
競売になっているマンションの中には、前の所有者が物を置いていってしまうケースもよくあります。残置物は、購入者が自ら処分することとなり、無駄な費用が発生することもあります。
マンションを素早く売却し競売を避ける方法
本記事では、競売になるマンションがどのような物件なのか、購入者に取ってのメリットやデメリットにはどのようなことがあるのかについて解説していきました。
競売になったマンションは、安いという魅力的はあるものの、リスクが多いのも事実です。
売り手からしても、高く買ったマンションを安く売られてしまっては、住宅ローンの返済にあてられる額が減ってしまいます。なるべく高く売却できる「任意売却」に持っていけるよう、早めに動きたいものです。
任意売却をするためには、競売になってしまう前に活動を開始し、売却に至る必要があります。スピーディーな行動が、大切なのです。
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