不動産競売とは?開始から入札までの流れを徹底解説!

競売
すむたす買取
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不動産競売とは

競売の流れを理解する前に、そもそも「不動産競売」とはどのようなものなのか、理解を深める必要があります。

「不動産競売」とは、裁判所の権力(職権)により、強制的に不動産の売却を進めることです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者である金融機関は、不動産を担保に完済してもらえるよう裁判所に申し立てをします。申し立てが正当であると立証されると、「不動産競売」がはじまります。

金融機関が不動産を担保に取れる理由は、「抵当権」を設定しているから。抵当権を設定していると、住宅ローンが払えなくなった際に不動産を売却して出た利益で取り返せるよう、保険がかけられるというわけです。抵当権は、住宅ローンが完済されるまで解除できません。

競売と任意売却の違いとは

住宅ローンが支払えなくなった」際の、もう1つの選択肢・任意売却。競売と任意売却には、一体どのような違いがあるのでしょうか。

住宅ローンの支払いができなくなった際、競売の流れを仕切っているのは、金融会社と裁判所です。
対して任意売却は、不動産の所有者が主体となって進めていくのが、通常の流れです。

任意売却は、「不動産を売却しても、住宅ローンが残る」場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産売却をする方法です。
「売却や価格設定に金融機関の同意が必要」「特定の不動産会社でのみ売却できる」などの違いはあるものの、全体の流れは通常の売却と変わりありません。

任意売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。

競売と任意売却のメリット・デメリット

金融機関が主体となる「不動産競売」と、所有者が主体となる「任意売却」。それぞれ、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

結論からいえば、競売に対して、任意売却にはデメリットがありません。次からは、「競売に対する任意売却のメリット」と、「任意売却に対する競売のデメリット」について解説します。

任意売却のメリット

競売と比べて、任意売却には次の3つのメリットがあります。

  • 通常の不動産売却と近い感覚で売れる
  • 余裕を持って引越しできる
  • 自分の意思で不動産売却ができる

それぞれ詳しく解説していきます。

通常の不動産売却と近い感覚で売れる

任意売却をするには、住宅ローンの債権者への相談が必要です。売却活動も、売却価格の決定も、債権者の許可なしにはできません。とはいえ、相談して許可をする以外には、通常の方法とほぼ同じ流れで売却活動を進められます。売却価格も、通常の方法とほぼかわりません。

余裕を持って引越しできる

今住んでいる不動産を売れば、当然、引越しをしなければなりません。任意売却なら、売却後の引越しもスムーズです。

任意売却で得られた売却益のほとんどは、住宅ローンの返済に充てられます。しかし、その中の一部(一般的には30万円程度)は、引越し費用に充てることができます。物件の引き渡し時期も自分たちで決められるため、暮らしやすい物件をじっくり探せるでしょう。

任意売却の後も、ローン残債の返済は続きます。新しい住まいは家賃の安さだけでなく、職場やスーパーなどの近さや間取りもよく見て、自分たちにとって暮らしやすいところを選びましょう。生活基盤を立て直してこそ、残債の返済もスムーズにできるのです。

自分の意思で不動産売却ができる

通常の方法とほとんど変わらない任意売却でなら、自分の意思で不動産売却を進められます。

たしかに任意売却では、何をするにしても債権者への相談が欠かせません。とはいえ、相談して許可さえもらえば、自分の納得のいく方法と価格で物件を売れるのです。

債権者にとっても、債務者(売主)にとっても、住宅ローンの返済が最重要事項です。ローンをスムーズに返せるようにと、債権者も親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

競売のデメリット

強制的な不動産売却である競売には、はっきり言ってデメリットしかありません。競売で我が家を手放してしまっては、その後のローン残債の返済もスムーズにいかないでしょう。具体的には、以下の4つのデメリットがあります。

  • 売却価格が低い
  • プライバシーがない
  • 自分の意思とは関係なく売却が進む
  • 引越しの余裕がない

それぞれ詳しく解説していきます。

売却価格が低い

まず、競売の売却価格は低いです。通常の方法と比べると、売却価格は5~7割程度といわれています。

高いお金を出して買った物件を安く手放すのは、シンプルにもったいないです。何より、売却価格が低いということは、住宅ローンの返済に充てられるお金も少なくなるということです。

プライバシーがない

競売はほかの売却方法と異なり、独自の流れとルートで売却活動が進みます。物件の情報を揃えるための「現状調査」では調査員が家まで押しかけ、入札も独自ルートで行われます。

調査員の訪問や独自ルートの入札により、我が家が競売にかけられていることは、すぐに周囲の知るところとなるでしょう。一方で任意売却は、周りから見れば通常の売却と変わらなく見えます。

競売は、住宅ローンを何ヵ月も滞納し続けた結果です。どんな事情があったとしても、周囲からの目は冷ややかなものとなるでしょう。

自分の意思とは関係なく売却が進む

競売は、売主の意思とは関係なく進んでいきます。売却価格がどんなに安くても、売却を少し待ってほしくても、売主の意思を挟む余地はありません。慣れ親しんだ我が家を、納得感のないまま手放すことになるでしょう。

引越しの余裕がない

競売で売却が決まれば、売主はすぐに物件から立ち退かなければなりません。任意売却と異なり、売却益を引越し費用に充てることもできません。

つまり、時間的にも金銭的にも余裕のない状態で、引越しをすることになります。そんな状態で新生活が始まっては、ローンの残債をスムーズに返していくことなどできないでしょう。

ちなみに、売主にはデメリットばかりの競売にも、買主にとってのメリットはあります。買主から見た競売のメリット・デメリットについて知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

競売の流れ

住宅ローンの支払いが滞り、「任意売却」と「不動産競売」の選択を迫られた際、誰しも「不動産競売」は避けたいでしょう。

しかし、不動産競売の連絡は、思いもよらないタイミングで訪れます。連絡が来た際、競売がどのような流れで進んでいくかを理解していないと、準備することもできません。

以下で競売の流れを詳しく解説するので、ぜひご確認ください。

競売のおおまかな流れは、7つのステップに分けられます。

  1. 住宅ローンの一括返済を求められる
  2. 保証会社に代わりに返済してもらう
  3. 裁判所へ申し立てをされる
  4. 競売開始の通知書が郵送されてくる
  5. 現状調査が行われる
  6. 入札が開始される
  7. 売却される

「メリット・デメリット」でも説明した通り、競売では引越し費用を出してもらえず、入札されたらすぐに出て行かなくてはなりません。「家のない状態」に陥らないよう、全体の流れを理解し、準備を進めてください。

それではそれぞれのステップについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの一括返済を求められる

競売が開始される際は、債権者である金融機関から、「住宅ローンの一括返済」を求められます。毎月支払っていた住宅ローンの返済が滞ることで、分割支払いの権利を剥奪され、一括での返済余儀なくされるからです。

一般的には、6ヵ月ほど滞納が続くと競売が始まるといわれています。

なお、住宅ローンの滞納には、競売以外にもさまざまなリスクが伴います。住宅ローンを滞納するとどんなことが起こるのか、もしも滞納しているならどうしたらいいのか…。滞納になりそうだという方は、ぜひ以下の記事もご確認ください。

保証会社に代わりに返済してもらう

競売は、住宅ローンの返済が滞り続けた結果です。分割の支払いも滞ってしまっているのに、一括返済などできるわけもありません。そこで、債権者により求められた一括返済は、保証会社に肩代わり(代位弁済)してもらう必要があります。

代位弁済の後は、金融機関ではなく、保証会社から債務者に対して返済が求められます。保証会社に対して一括で返済できなかった場合に、競売へと進んでいくのです。

裁判所へ申し立てをされる

一括返済ができなかった場合、代位弁済をしてくれた保証会社は、裁判所に対して競売の申し立てをします。裁判所による調査の結果、申し立てが正当であると判断されると、競売が開始されます。

ちなみに、裁判といっても、債務者が法廷に立つことはありません。どんな事情があっても、話を聞いてもらうことはできず、裁判所の決定にただ従うことになります。

競売開始の通知書が郵送されてくる

競売が開始されると、裁判所から債務者に対して「競売開始決定の通知書」が届きます。債務者は、通知書が届いてはじめて、競売開始を知ることとなります。

我が家が競売にかけられそうだ」と何となくはわかっていても、実際に競売開始の手続きが進んでいることを知る時期は遅めです。そのため、新居探しや引越し準備は慌しいものとなります。

現状調査が行われる

競売は、通常の売却や任意売却と異なり、債務者から不動産の情報を得ない状態で売却活動が開始されます。つまり、「不動産の状態を知るための調査」が必要です。調査員による現状調査のもと、不動産の売却価格を決定する評価書が作成され、評価書は裁判所に提出されます。債権者の同意が取れたら、いよいよ入札の開始です。

入札が開始される

必要書類(現況調査報告書、評価書、物件明細書など)が用意できたら、債務者に対して裁判所から「期間入札の通知」が届きます。「期間入札の通知」が届くと、入札がはじまります。

不動産競売独自のルートでの入札となるため、買い手も内見ができなかったり、情報が少なかったりと不安が大きいです。売却価格は通常の不動産市場に比べ、かなり低価格になってしまうでしょう。

売却される

落札、買い手の審査が通過すると、売却が決定されます。以降の流れは、通常の不動産売却の流れと同様。抵当権の抹消、登記簿への登録、所有権の移行などの作業が発生します。

お伝えしてきた7つのステップに沿った流れで進められるのが競売です。債務者の出る幕はほとんどないものの、この間に費用の工面を含め、引越しの準備をしなければなりません。

競売に入るまでの期間・猶予

競売までの期間は、住宅ローンの月々の支払いが滞ってから4ヵ月から6ヵ月ほどです。また、「競売開始決定の通知書」が届いてから最短4ヵ月ほどで、不動産は売却されてしまいます。

総合すると、住宅ローンの支払いが滞りはじめてから最短8ヵ月ほどで、不動産を手放すこともありえるでしょう。この場合、引越し準備に充てられる期間は、2ヵ月ほどしかありません。

売却後に焦らないよう、引越しのための資金調達や準備は早めに進めてください。

競売はなるべくしないほうが良い

本記事では、不動産競売がどのような制度なのか、どのような流れで進められていくのかについて解説していきました。

競売の流れは大きく7つのステップに分けられます。一連の流れの中で、債務者がやらなければいけないことはありません。しかし、いつ売却されてしまうかわからない不安の中で、自分たちの引越しの準備をはじめなくてはいけません。

競売になってしまう前に、任意売却で済ませられるよう、早めの行動を心がけましょう。

任意売却であれば流れも通常の売却と同じです。相談先があったり、高く売却できたりするので、競売と比べてメリットしかありません。任意売却の流れに持っていけるよう、スピード感をもって、まずは査定からはじめることが重要です。

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すむたす買取を利用した売却は、通常の売却や任意売却に近い方法です。任意売却よりも早く物件を売れるうえ、膨大なデータと独自のテクノロジーで適正価格を導き出しているため、時間がなくても安心して売却を進められます。

競売を避け、任意売却に持っていくのは、時間との戦いです。Webから5つの項目を入力するだけなので、まずは査定をしてみてはいかがでしょうか?

記事のまとめ

不動産競売とは?

不動産競売とは、裁判所の権力(職権)により、強制的に不動産の売却を進めることです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者は不動産を担保に完済してもらえるよう裁判所に申し立てをします。
申し立てが正当であると立証されると、不動産競売がはじまります。

詳しくは1.不動産競売とはをご覧ください。

不動産競売と任意売却の違いは?

不動産競売も任意売却も、住宅ローンが支払えなくなった時に発生する点では同じですが、不動産競売は債権者と裁判所によって進められるのに対し、任意売却は不動産の所有者自身が主体となって進めることができます。

詳しくは2.競売と任意売却の違いとはをご覧ください。

不動産競売のデメリットは?

不動産競売は、債権者と裁判所によって進められます。そのため、売却や退去のタイミングを不動産の所有者自身がコントロールすることはできず、プライバシーも確保されません。
また、売却価格も通常の売却の5〜7割程度と低くなることが一般的です。
よって住宅ローンの支払いが難しくなった場合、不動産競売にかけられる前に、任意売却を選択することをオススメします。

詳しくは3.競売と任意売却のメリット・デメリットをご覧ください。

任意売却のメリットは?

任意売却は、債権者と相談しながら進める必要があるものの、不動産競売と比べると売却や退去のタイミングを不動産の所有者自身がコントロールすることができ、プライバシーも守られます。
また、売却価格も通常の売却とほぼ同じ水準となることが一般的です。
よって住宅ローンの支払いが難しくなった場合、不動産競売にかけられる前に、任意売却を選択することをオススメします。

詳しくは3.競売と任意売却のメリット・デメリットをご覧ください。

不動産競売の流れは?

不動産競売は以下の流れで進みます。

  1. 住宅ローンの一括返済を求められる
  2. 保証会社に代わりに返済してもらう
  3. 裁判所へ申し立てをされる
  4. 競売開始の通知書が郵送されてくる
  5. 現状調査が行われる
  6. 入札が開始される
  7. 売却される

詳しくは4.競売の流れをご覧ください。

不動産競売の開始までの期間は?

住宅ローンの支払いが滞り始めてから4ヶ月から6ヶ月ほどです。

詳しくは5.競売に入るまでの期間・猶予をご覧ください。

不動産競売が開始されてから売却完了までの期間は?

最短4ヶ月ほどです。

詳しくは5.競売に入るまでの期間・猶予をご覧ください。

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