不動産競売とは?開始から入札までの流れを徹底解説!

競売

不動産競売とは


競売の流れを理解する前に、そもそも「不動産競売」とはどのようなものなのか、理解を深める必要があります。

「不動産競売」とは、裁判所の権力(職権)により、強制的に不動産の売却を進めることです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者である金融機関は、不動産を担保に完済してもらえるよう裁判所に申し立てをします。申し立てが正当であると立証されると、「不動産競売」がはじまります。

金融機関が不動産を担保に取れる理由は、「抵当権」を設定しているから。抵当権を設定していると、住宅ローンが払えなくなった際に不動産を売却して出た利益で取り返せるよう、保険がかけられるというわけです。抵当権は、住宅ローンが完済されるまで解除できません。

競売と任意売却の違いとは


住宅ローンが支払えなくなった」際の、もう1つの選択肢・任意売却。競売と任意売却には、一体どのような違いがあるのでしょうか。

住宅ローンの支払いができなくなった際、競売の流れを仕切っているのは、金融会社と裁判所です。
対して任意売却は、不動産の所有者が主体となって進めていくのが、通常の流れです。

任意売却は、「不動産を売却しても、住宅ローンが残る」場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産売却をする方法です。
「売却や価格設定に金融機関の同意が必要」「特定の不動産会社でのみ売却できる」などの違いはあるものの、全体の流れは通常の売却と変わりありません。

競売と任意売却のメリット・デメリット


金融機関が主体となる「不動産競売」と、所有者が主体となる「任意売却」。
それぞれ、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

結論からいえば、競売に対して、任意売却にはデメリットがありません。
「競売に対する任意売却のメリット」と、「任意売却に対する競売のデメリット」について解説します。

【任意売却のメリット】

  • 通常の不動産売却と流れがほとんど変わらない
  • 不動産市場と同じ価格感で売却できる
  • 任意売却をしていることを知られない
  • 自分の意志で不動産売却ができる
  • 調査員の訪問がなく、プライバシーを守れる
  • 引越し費用がもらえる
  • 引き渡し時期を決められる

【競売のデメリット】

  • 通常の不動産売却と別の流れで進行する
  • 通常よりも大幅に安く売却しなくてはいけない
  • 競売をしていることを知られる可能性がある
  • 自分の意志とは関係なく不動産が売却されてしまう
  • 調査員が訪問してくるため、プライバシーがない
  • 引越しの費用は自己負担
  • 入札後はすぐに出ていかなくてはならない

競売の流れとは


住宅ローンの支払いが滞り、「任意売却」と「不動産競売」の選択を迫られた際、誰しも「不動産競売」は避けたいでしょう。
しかし、不動産競売の連絡は、思いもよらないタイミングで訪れます。連絡が来た際、競売がどのような流れで進んでいくかを理解していないと、準備することもできません。

次からは、不動産競売の流れについて解説していきます。

競売の7つのステップ


競売のおおまかな流れは、7つのステップに分けられます。
「メリット・デメリット」でも説明した通り、競売では引越し費用を出してもらえず、入札されたらすぐに出て行かなくてはなりません。
「家のない状態」に陥らないよう、全体の流れを理解し、準備を進めてください。

1.住宅ローンの一括返済を求められる
競売が開始される際は、債権者である金融機関から、「住宅ローンの一括返済」を求められます。毎月支払っていた住宅ローンの返済が滞ることで、分割支払いの権利を剥奪され、一括での返済余儀なくされるからです。

2.保険会社に代わりに返済してもらう
分割の支払いも滞ってしまっているのに、一括返済などできるわけもありません。そこで、債権者により求められた一括返済は、保険会社に肩代わり(代位弁済)してもらう必要があります。代位弁済の後は、金融機関ではなく、保険会社から債務者に対して返済が求められます。保険会社に対して一括で返済できなかった場合に、競売へと進んでいくのです。

3.裁判所へ申し立てをされる
一括返済ができなかった場合、保険会社は裁判所に対して競売の申し立てをします。裁判所による調査の結果、申し立てが正当であると判断されると、競売が開始されます。

4.競売開始の通知書が郵送されてくる
競売が開始されると、裁判所から債務者に対して「競売開始決定の通知書」が届きます。債務者は、通知書が届いてはじめて、競売開始を知ることとなります。

5.現状調査が行われる
競売は、通常の売却や任意売却と異なり、債務者から不動産の情報を得ない状態で売却活動が開始されます。つまり、「不動産の状態を知るための調査」が必要です。調査員による現状調査のもと、不動産の売却価格を決定する評価書が作成され、評価書は裁判所に提出されます。債権者の同意が取れたら、いよいよ入札の開始です。

6.入札が開始される
必要書類(現況調査報告書、評価書、物件明細書など)が用意できたら、債務者に対して裁判所から「期間入札の通知」が届きます。「期間入札の通知」が届くと、入札がはじまります。不動産競売独自のルートでの入札となるため、買い手も内見ができなかったり、情報が少なかったりと不安が大きいです。売却価格は通常の不動産市場に比べ、かなり低価格になってしまうでしょう。

7.売却される
落札、買い手の審査が通過すると、売却が決定されます。以降の流れは、通常の不動産売却の流れと同様。抵当権の抹消、登記簿への登録、所有権の移行などの作業が発生します。

7つのステップに沿った流れで進められるのが競売です。債務者の出る幕はほとんどないものの、この間に費用の工面を含め、引越しの準備をしなければなりません。

競売に入るまでの期間・猶予


競売までの期間は、住宅ローンの月々の支払いが滞ってから4ヵ月から6ヵ月ほどです。
また、「競売開始決定の通知書」が届いてから最短4ヵ月ほどで、不動産は売却されてしまいます。

総合すると、住宅ローンの支払いが滞りはじめてから最短8ヵ月ほどで、不動産を手放すこともありえるでしょう。
売却後に焦らないよう、引越しのための資金調達や準備は早めに進めてください。

競売はなるべくしないほうが良い

本記事では、不動産競売がどのような制度なのか、どのような流れで進められていくのかについて解説していきました。
競売の流れは大きく7つのステップに分けられます。

一連の流れの中で、債務者がやらなければいけないことはありません。
しかし、いつ売却されてしまうかわからない不安の中で、自分たちの引越しの手続きをはじめなくてはいけません。

競売になってしまう前に、任意売却で済ませられるよう、早めの行動を心がけましょう。
任意売却であれば流れも通常の売却と同じです。相談先があったり、高く売却できたりするので、競売と比べてメリットしかありません。
任意売却の流れに持っていけるよう、スピード感をもって、まずは査定からはじめることが重要です。

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競売を避け、任意売却に持っていくのは、時間との戦いです。
Webから5つの項目を入力するだけなので、まずは査定をしてみてはいかがでしょうか?

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