【この記事で分かること】
- 競売とはどのような制度なのか
- 競売後に残ってしまう残債には支払い義務はあるのか？
- 残債の支払い義務に「時効」は存在するのか？
競売を回避するためにおすすめのサービス
競売を避けるためには、素早く任意売却の準備を進めることが重要です。任意売却であれば、通常の不動産売却と同じように売却できるので、生活の立て直しをする機会になります。
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そもそも競売とはどのような制度？
競売の残債について理解をするためには、そもそも競売がどのようなものなのかを理解する必要があります。不動産競売とは、住宅ローンが滞納されている物件の売却を、裁判所の権力で強制的に遂行することです。通常の売却と比較すると、売却価格が市場価格の5～7割程度と安くなってしまったり、売却のスケジュールをコントロールできなかったりなど、競売には多くのデメリットがあります。
競売開始までの流れを簡単に解説します。
住宅ローンの滞納が続く場合、債権者（金融機関や銀行）に対して、保証会社が住宅ローンの残債を立て替えで支払います。このときから債務者は金融機関や銀行ではなく、保証会社に対して住宅ローンの残債の返済をしていかなくてはいけなくなるのです。
返済先が保証会社になってからも住宅ローンの残債の滞納が続くと、保証会社は不動産を担保に完済を求めて裁判所に競売をしたいと申し出ます。競売は裁判所が保証会社の申し出を正当なものであると認定したタイミングで開始され、債務者のもとに競売開始の通知を送付します。債務者は、この通知が届くまで競売が開始していることを知らされることはありません。住宅ローンを滞納していると、気づかないうちに競売が開始してしまうかもしれません。
なお、住宅ローンを払えない場合の選択肢として、競売の他に任意売却があります。任意売却は、住宅ローンの滞納が続き、かつ売却益で残債を完済できない場合に、債権者の許可を得て物件を売却する方法です。
任意売却をしても、売却益で返済しきれなかった残債は返済を続ける必要があります。しかし、市場価格に近い価格（8割から9割ほど）で売却できるなど、競売と比べると多くのメリットがあります。
競売のプロセスが動き出してしまうと、任意売却ができないこともあります。住宅ローンの滞納は極力避け、どうしても返済できない場合は早めに債権者に相談し、任意売却を進めるようにしましょう。
任意売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
競売後の住宅ローン残債に返済義務や時効はある？
競売は通常の売却方法や任意売却に比べ、売却価格が低い（市場価格の5〜7割程度）のが特徴です。そのため、よほど住宅ローンの残債が少なかったり、高額売却ができたりしない限りは、競売の売却益をすべて住宅ローンの返済に充てても、残債が残ってしまうでしょう。
競売後も住宅ローンの残債の返済は免除されないため、返済を続けなければなりません。
ただし、住宅ローンの残債には、時効が存在します。民法に「権利の上に眠るものを保護しない」という原則があります。「権利の上に眠るものを保護しない」というのは、督促の手続きをしていないものに関しては権利が消滅してしまうということです。住宅ローンの残債にも同様のことがいえるため、債権者から督促がなければ時効が働きます。
しかし、住宅ローンの残債についての時効は金融機関によって期間が異なります。銀行やノンバンクなどの株式会社は5年、住宅融資支援機構、信金、労金、農協などの特別法で規定されてる機関は10年に設定されていることがほとんどです。自分の住宅ローンの残債の時効が知りたいのであれば、事前に契約中の債権先が上記のうちどちらに該当するのか確認しておきましょう。
競売後の住宅ローン残債に対する「時効の援用」とは？
住宅ローンの残債の最後の返済から時効までの期間が経過していて、なおかつ時効期間中に債権者から裁判を起こされていないケースに行える手続きに「時効の援用」というものがあります。「時効の援用」を行うことで借入を無効化し、借金の返済義務をなくせます。時効の援用をするためには、上述した条件を満たしているうえで、時効援用通知書を内容証明郵便を用いて債権者に送らなくてはいけません。法律上、電話にて債権者に「時効を援用する」と伝えるだけでも手続きは可能です。
「時効」と聞くと、一定の期間を過ぎると自動的に返済義務がなくなると思う方も多いでしょう。しかし、実際には「時効の援用」のような手続きを行わなければ返済義務がなくなることはありません。
手続きを行う際には、なるべく内容証明郵便を用いて時効援用通知を債権者へ送付することをおすすめします。電話でも手続きは可能ではあるものの、電話だと時効の援用を行なった日時を証明するのが法的に難しくなるからです。時効の援用を行なった日時は、返済義務を消滅させるのに重要です。債権者との間でトラブルに発展することもあるので、後からでも証明ができる通知書を用いた手続きをおすすめします。
ただし、「時効の援用」を行っても、様々な理由で時効までの期間が更新されたり、完成期間を猶予されたりすることがあるので注意しましょう。
競売後の残債を払えない場合は自己破産
競売後の残債をどうしても返済できない場合は、自己破産を検討することになります。自己破産をすると、住宅ローンの残債は免責となり返済義務がなくなります。
しかし、連帯保証人がいる状態で自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。自分を信じて連帯保証人になってくれた相手に迷惑がかかるため、事前に相談しておくべきでしょう。
また、自己破産をしても所得税や地方税などの税金の納税は免責にはなりません。これらの税金を払わないままでいると、最悪の場合、資産が差し押さえられることもあります。
さらに、自己破産をすると、個人の信用に大きな傷がつきます。自己破産やローンの残債の滞納の履歴は、信用情報会社にてすべて管理されています。情報が一度登録されてしまうと、滞納履歴は5～10年ほど残り、その間大きなローンは組めなくなるので注意しましょう。クレジットカードの利用もできなくなるため、日常生活にも支障が出てしまいます。
競売を回避する方法
競売は、売却価格が市場価格の5〜7割程度と低くなるため、残債の返済負担も大きくなります。どうしても返済できない場合は、自己破産という方法もありますが、デメリットの大きさを考えるとなるべく回避した方が良いでしょう。
競売を避けるためには、なるべく早く任意売却を完了することが重要です。売却に時間をかけすぎてしまうと競売になってしまうため、スピーディーに売却を進める必要があります。また、残債の支払い負担を考えると、なるべく高く売却したいですよね。
そこでオススメなのが、すむたす売却です。
すむたす売却では、マンションを希望のタイミング（最短2日〜）売却可能です。また、仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことも可能です。
少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。
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