家を素早く売却したいなら「すむたす売却」
亡くなった親の家を手放すのは寂しいものですが、空き家状態で所有し続けると、固定資産税や管理費がかかってしまいます。経済的な負担を避けるためには、なるべく早く売却することが大切です。
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亡くなった親の家を売る際にかかる4つの税金
亡くなった親の家を子供が売却するには、3つの手順を踏まなくてはいけません。まず親の家の相続、次に名義変更の手続き、そして最後に家の売却の3つです。その過程で4種類の税金が課税されます。相続税、登録免許税、印紙税、譲渡所得税の4つで、それぞれ課税される対象やタイミングが異なります。この記事では、亡くなった親の家を相続してから売却するまで、それぞれのタイミングで課税される税金と節税方法について、わかりやすく解説します。
相続時にかかる税金
親が亡くなったら、まずは家の相続が発生します。このときにかかるのが「相続税」です。相続税は不動産などの財産を相続した際にかかる税金です。相続財産には親の家だけではなく、預金、骨董品、証券、株、自動車、保険の権利など、様々なものが含まれます。相続が発生したことを知った翌日から10ヶ月以内に相続人自身が申告しなくてはいけないため、親が亡くなったら早急に動き出すことをおすすめします。
相続税と聞くと、多額の税金を請求されるイメージを持っている方もいるかもしれません。しかし、実際には全体の約8割の方が相続税の支払いをせずに済んでいます。その理由は、多くの場合、相続税の「基礎控除額」の方が、債務や葬式費用を差し引いた遺産総額よりも大きいからです。
相続税の基礎控除額の計算方法は以下です。
【基礎控除額＝3,000万円+600万円×法定相続人】
法定相続人とは民法で定められた相続人のことで、主に配偶者、子ども、親、孫・ひ孫、兄弟姉妹、甥・姪が該当します。仮に法定相続人が4名いた場合には、【基礎控除額＝3,000万円+600万円×4人】で、5,400万円が控除額となります。
相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額にかかる税金で、税率と控除額（基礎控除額外）は課税対象額に応じて異なります。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | – |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
名義変更にかかる税金
亡くなった親の家の相続が完了したら、次に所有者名義を変更する「相続登記」と呼ばれる手続きを行います。このときにかかる税金が「登録免許税」です。登録免許税は以下の計算式により算出できます。
【登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％】
仮に固定資産税評価額が4,000万円の場合、【登録免許税＝4,000万円×0.4％=16万円】が課税されます。固定資産税評価額は親の家のある市町村が計算し、毎年送付される固定資産税納税通知書にて確認することが可能です。
相続登記の手続きは少々複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合、報酬として別途5万円から10万円ほどがかかります。依頼するかどうかは家族と相談の上決めましょう。
売却時にかかる税金
亡くなった親の家を売却するタイミングでも、税金がかかります。
まず、名義人が再度変わるため、登録免許税が課税されます。
また、売却のタイミングで新たに「印紙税」が課税されます。印紙税とは、売買契約書を取り交わす際に必要な税金で、契約書に「印紙」を添付することで納税します。
印紙税は、売買契約書に記載された売却価格に応じて異なります。平成26年4月1日から令和4年3月31日の間に取り交わされる売買契約書については軽減措置の対象となり、税金が少し安くなります。
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
仮に亡くなった親の家を3,000万円で売った場合には、1,000万円超5,000万円以下であるため1万円の税金がかかります。
売却後にかかる税金
さらに、亡くなった親の家を売却した際に利益が発生した場合は、「譲渡所得税」が課税されます。
売却価格から、家の取得時と売却時にかかた費用を差し引いた額のことを「譲渡所得」と言います。譲渡所得は、所得扱いになるため税金がかかります。このときかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、「所得税」と「住民税」を総称して呼んでいる税金です。譲渡所得税の額は以下の計算方法で算出します。
【譲渡所得税＝譲渡所得×税率】
譲渡所得税の税率は、家を所有していた期間に基づき異なります。所有期間が5年以下であると「短期譲渡所得税」、5年超だと「長期譲渡所得税」となります。それぞれ以下のように計算できます。
| 種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 短期譲渡所得税 | 譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％） |
| 長期譲渡所得税 | 譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） |
亡くなった親の家を売る際の節税方法
亡くなった親の家を売るのは、自分の家を売却するよりも相続や名義変更の手続きがある分、税金がかさみます。しかし、誰も住まなくなった親の家をそのまま残しておくと、老朽化が進んでしまったり、固定資産税を支払い続けないといけなかったりといったデメリットがあります。そのため、亡くなった親の家は、なるべく早く売ることをオススメします。
ここからは、亡くなった親の家を売る際に、少しでも節税するためのポイントを3つ紹介します。
亡くなった親の家を売る際に節税するためのポイントは3つあります。
- 家の取得費用をはっきりとさせておく
- マイホーム売却の特別控除の活用
- 小規模宅地等の特例の活用
ひとつずつ解説していきます。
家の取得費用をはっきりとさせておく
親が亡くなったら、親が家を購入した際の書類を探しましょう。そうすることで、譲渡所得を正確に算出することができます。譲渡所得は、売却価格から売却費用と取得費用を差し引いたものです。そのため、購入時にかかった費用がわかれば、売買契約の締結後に、正確な譲渡所得を計算できます。
正確な譲渡所得がわからない場合は、一律で【取得費用＝譲渡所得×5%】として算出されてしまいます。4,000万円で家を売る場合の取得費用は200万円です。取得費用が本来かかっているよりも低く見積もられてしまい、結果として譲渡所得税が高くなってしまうのです。そうならないためにも、家の取得費用がわかる書類を早めに探しておきましょう。
マイホーム売却の特別控除の活用
親の家に自身も住んでいた場合には、マイホームの売却とみなされ、3,000万円の特別控除を受けることができます。ただし、一緒に住んでいなかった場合や、別荘のような扱いだった場合には適応できません。注意しましょう。
小規模宅地等の特例の活用
亡くなった親の家が小規模だった場合、「小規模宅地等の特例」を利用できます。小規模宅地等の特例とは、330㎡までの宅地を売る場合に80%も土地の評価額を減額できる特例です。マンションの場合は土地の評価額がほとんどないため利用が難しいですが、戸建ての家を売る際に利用することで大幅に節税することができます。
亡くなった親の家を売るならまずは不動産会社に相談しよう
親の家は思い出が詰まっているため、手放すのは誰でも少しさびしいもの…。しかし、誰も住んでいないのに所有し続けるのは、固定資産税や管理費がかかるため、経済的に余裕がある場合を除いてオススメできません。なるべく早く売却することをオススメします。
そこでオススメなのがすむたす売却です。
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記事のまとめ
亡くなった親の家を売却するときにかかる税金は？
親の家を相続してから売却する場合、以下の4種類の税金が発生します。
・相続税
・登録免許税
・印紙税
・譲渡所得税
なお、相続税は控除の金額が大きいため、約8割の人は相続税の支払いが発生しません。 譲渡所得税も売却益が出た時のみの課税であるため、一般的な居住用マンションで支払いが発生することは少ないでしょう。
家を売却する際の節税方法は？
親の家を売却する際の節税方法には、以下のような項目が挙げられます。これらの節税対策を実施すれば、売却に伴う税金の大半を無くすことも可能です。
・所得費用を把握しておく。
・マイホーム売却の特例控除を活用する。
・小規模宅地等の特例を活用する。
