【この記事で分かること】
- 固定資産税の計算方法と軽減措置
- 固定資産税が払えなくなった場合に起こる事態と対処法
この記事の監修者：佐々木健斗役職：不動産売却コンサルタント
経歴：立教大学卒。三井不動産リアリティに新卒入社、2019年に株式会社すむたすに参画。
保有資格：宅地建物取引士
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「急に親の物件を相続することになった」「収入が減少してしまった」といった理由から、マンションの固定資産税の支払いに不安を抱える方もいらっしゃるでしょう。
固定資産税の金額はマンションの評価額にもよりますが、毎年数万～数十万円の費用がかかるため、家計にとって大きな負担になります。「今の物件では、固定資産税の支払いが難しい」という方は、年度が替わってしまう前に早めに物件を売却することをおすすめします。
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固定資産税とは
固定資産税とは、戸建てやマンション、その他不動産などの「固定資産」に対して課税される地方税の一種です。納税先は、不動産の管轄の市区町村となります。
固定資産税の納税通知書は、固定資産を所有している人に対して、毎年送られてきます。固定資産のの所有者とは、対象の不動産の固定資産税課税台帳に登録されている人のことです。毎年1月1日時点に固定資産税課税台帳に登録されている人に対して納税通知書が送られてきます。
支払いは納税通知書に則り、一年間分を4分割で支払うか一括で支払うかのどちらかを選ぶことができます。どちらを選んでも支払い総額は同じであるため、都合の良い方を選びましょう。
支払いの方法は、窓口での現金払い、口座振替、クレジットカード、電子マネーなど、様々な決済手段が充実しています。各市区町村の支払い手段を確認し、自分が使いやすく、払い忘れが起こらないような方法を選ぶようにしましょう。
固定資産税の計算や節税方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をぜひご参照ください。
固定資産税の計算方法
固定資産税は原則として、以下の計算式を用いて算出します。
課税標準額は、固定資産税評価額をもとに算出され、計算のもととなる固定資産税評価額は、3年に1度の評価替え（評価額を資産価格の変動に対応する適正な均衡のとれた価格に見直すこと）が行われています。一般的に、土地や建物などの不動産の売買価格（実勢価格）の7割程度の価格となっています。
標準税率（1.4%）は、地方税法の「第2節 固定資産税」で定められている固定資産税の基準税率です。地方自治体は、原則自由に固定資産税を決められるものの、特別な事情がない限りは1.4%の税率がほとんどの自治体で採用されています。ただし、これは絶対ではないため、固定資産税の税率に関する詳細は、各地方公共団体に確認することをおすすめします。
基本的には、「課税標準額 × 1.4%」が納税額となりますが、居住用物件や新築の物件に対しては優遇措置が適応されるため、納税額を減額することが可能です。
不動産を購入すれば、毎月のローンが発生し支出も増えます。「ローンの支払いに手一杯で、固定資産税にまで頭もお金も回らなかった」とならないよう、資金計画を念入りに練っておき、税金分のお金を確保しておきましょう。そのためにも、固定資産税を事前に計算することが大切なのです。
マンションの固定資産税は高くなりやすい
固定資産税を計算する際、建物と土地は別々に評価額を算出します。「土地の評価額を出すのは戸建てだけ」と思われがちですが、マンションも土地の割合は少ないものの、戸建てと同様に建物と土地の両方に税金が課されます。
マンションの固定資産税が高くなりやすいのは、建物の建築上の違いが影響しています。近年のマンションは鉄筋コンクリート造がほとんどです。鉄筋コンクリートは、耐久性や耐火性という性能面に優れており、資産価値も高いとみなされます。そのため、鉄筋コンクリートのマンションは、木造が一般的である戸建てに比べて、建物部分の評価額が高くなりやすく、その分固定資産税も多く課税されることになります。
固定資産税の減額措置について
マンションに課税される固定資産税は、特定の条件を満たすことで軽減措置を受けることができます。自分が受けられる軽減措置を知っておくことで、毎年の負担額を減らすことができます。
軽減措置にはいくつかの種類がありますが、ここでは代表的なものを２つ紹介します。
居住用の土地に対する軽減措置
一つ目の軽減措置は、「居住用の土地」に対するものです。以下の条件を満たす住宅用のマンションでは、築年数に関わらず、土地に対して軽減措置が設けられています。
| 土地の広さ | 固定資産税 |
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1に減税 |
| 200平方メートル超の部分 | 3分の１に減税 |
マンションの土地に対する課税額は、「敷地全体の面積を戸数で割った面積」で判断されます。一般的なマンションであれば「1部屋あたり200㎡以下」に収まることが多いため、土地全体の課税額が6分の1に減税される可能性が高いでしょう。
この軽減措置は、居住用のマンションに対するものですので、投資目的等で所有しているマンションは適用外となります。
新築マンションに対する軽減措置
二つ目の軽減措置は、新築のマンションに対するものです。新築から5年までのマンションには、建物の評価額に対して軽減措置が設けられています。適用条件と軽減率は以下のようになっています。
| 建物の種類 | 減税額 |
| 一戸建て | 3年間、2分の1に減税 |
| マンション | 5年間、2分の1に減税 |
マンションの場合は、新築から5年間は建物部分に対する課税額を半額にすることができます。新築の物件は評価額が高くなりやすいため、この減税措置は必ず利用しておきたい制度です。しかし、新築から5年が経過すると、通常通りの課税率を支払うことになるため注意しておきましょう。
この制度は当初2020年で終了する予定でしたが、税制改正により期限2年が延長され、2022年3月31日までに新築されたマンションが対象となっています。
軽減措置を利用する際の注意点
マンションの軽減措置は、たとえ条件を満たしていたとしても、自ら自治体に申告しなければ適応されません。各自治体が定める期限までに必ず申告するようにしましょう。
申請には「住宅用地等申告書」もしくは「固定資産税減額申告書」の作成が必要です。これらの書類は自治体のホームページからダウンロードできますので、お住いの市町村のホームページを確認してみてください。
※埼玉県新座市の住宅用地等申告書
また、固定資産税の納税通知書は必ず内容を確認しておき、支払額に間違いがないかを確認しておきましょう。固定資産税の計算は人為的なミスが起きることがあります。「適用されるはずの軽減措置が反映されていない」「軽減率が間違っている」という場合は市区町村に申請することで、本来より多く支払ってしまった税金を還付してもらえます。
固定資産税が払えなくなるケース
固定資産税は毎年支払わなくてはならない上、一度の納税額が高額になることも少なくありません。そのため、「家計をやりくりしても、固定資産税が払えない」という事態に陥ってしまうことも十分に考えられます。
きちんと資産計画を立て、毎年の収支を管理していたのにもかかわらず、固定資産が払えなくなるのはなぜでしょうか。固定資産税が払えない、よくあるケースを2つ紹介します。
老後で収入が減少した
固定資産税が払えない1つ目のケースは、定年退職をして収入が減少してしまう場合です。不動産を購入する際には、ローンや固定資産税が支払えないことがないよう事前に資金計画を立てます。
資産計画では、ローンの支払額や毎年の固定資産税を算出し、どれほどの資金確保が必要なのかを割り出すのが一般的です。しかし、定年退職をして安定した収入が入ってこなくなれば、家計に大きな狂いが生じます。
住宅ローンは一度完済してしまえば、支払いが無くなりますが、固定資産税は不動産を所有している限り支払いを続ける必要があります。老後に収入が減少しても支払いの義務は免除されないため、貯金をしたり、不動産を手放すなど、何かしらの対応が必要です。
親の不動産を相続した
固定資産税が払えない2つ目のケースは、親の不動産を相続した場合です。親の不動産であれば住宅ローンは完済されているケースが多いため、ローンの支払いについてはあまり気にしなくてもいいでしょう。
しかし、親から相続した不動産も固定資産には変わりないため、所有し続けるのであれば、固定資産税の支払いが必要になります。相続は親との死別など、突然発生することが多いため、いきなり固定資産税を請求されても支払えないというケースが多いです。
固定資産税を滞納するとどうなる？
毎月かなりの出費になる固定資産税ですが、もし払えなかった場合はどうなるのでしょうか。滞納してしまった際に起こりうることを4つ紹介します。
延納金を払う
定められた期間内に固定資産税を支払えないと、元々課税されていた固定資産税のほかに、延納金を支払う義務が課せられます。延納金の額は遅れた期間によって異なります。
原則、納税期限の翌日から1ヵ月が経過するまでは、年率7.3%の延納金を支払う義務が課せられます。さらに、納税期限から1ヵ月以上が経過した場合は、年率14.5%の延納金を支払うことになります。実際に支払う延納金の額は、以下の計算式で求めることができます。
延納金の金利は。自治体や延納した時期によっても異なりますので、正確な金額を知りたい方は、各自治体のホームページを確認しましょう。
給与や預貯金を差し押さえられる
固定資産税が払えないと、納付催告書や督促状が届きます。こうした通知が届いた後も支払いが滞っている場合は、身辺調査や財産調査が入ります。十分な給与や預貯金がある場合は、それらが差し押さえされ、滞納した税金の支払いに充てられます。
法律では「督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは財産を差し押さえなければならない」と定められているため、督促状が送付された場合は、急いで支払いの準備を進めましょう。
物件が競売にかけられる
固定資産税がの滞納が長期にわたり、給与や預貯金をもってしても支払えない場合は、不動産が競売にかけられてしまう可能性があります。競売は、裁判所の命令により物件を強制的にオークションにかけるという、いわば行政側の最終手段です。競売が成立してしまうと、通常の不動産売却より大幅に安い価格で物件が売却される可能性があります。
また、競売後は強制立ち退きを命じられてしまうため、引っ越し先を探したり、生活費を十分に工面するための時間的、金銭的な余裕すら与えられないまま、直ちに引っ越しをしなくてはいけません。競売は、生活の立て直しを著しく困難にするため、絶対に避けるべき事態です。
滞納が続いた場合の対処法
固定資産税が払えず滞納が続いてしまった場合、どのように対処すればいいのでしょうか。3つの対処法をお伝えしていきます。
自治体の窓口に相談する
固定資産税が払えないとわかった時点で、まずは自治体の窓口に「滞納してしまうかもしれない」と相談を持ちかけましょう。固定資産税を通常通りに支払う能力がないと判断された場合は、以下のような特別な措置を受けられる可能性があります。
分納
一度にまとまった金額を支払うことが難しい場合は、「分納」という措置を受けられる可能性があります。固定資産税の支払いは、原則としては一括払いか4回払いですが、分納が認められた場合は、支払いを各月に変更できる可能性があります。
徴収猶予
事業不振、災害、病気など、固定資産税を払えない特別な事情がある場合には、1年間の「徴収猶予」を受けられる可能性があります。徴収猶予を受けている期間中は延納金が生じたり、財産を差し押さえされることもないため、生活を立て直すために時間を費やすことができます。
換価の猶予
固定資産税の未払いが原因で、すでに財産の差し押さえを受けている場合は、「換価の猶予」が受けられないか相談してみてください。換価の猶予とは、すで差し押さえされている、あるいは差し押さえの対象になっている財産の差し押さえを一定期間猶予してもらえるという措置です。猶予の期間は一年間以内と定められており、その間は分納という形で納税を続けることになります。
換価の猶予の申請期限は「納税期限から3か月以内」なので、自治体が定める基準に該当する方は早めに相談するようにしましょう
任意売却を検討する
分納や一定期間の納税猶予を利用しても納税が難しい場合は、物件を競売にかけられてしまう前に、任意売却を検討するべきでしょう。任意売却は競売とは違い、自分の意思で売却活動を勧められるため、スケジュールを自分で管理できますし、物件を相場通りの価格で売却することも可能です。
任意売却について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
引っ越しできない事情がある場合はリースバックも検討
「自宅を売却してしまうと、引っ越し先が見つかりそうにない」「今の物件を離れられない事情がある」という場合は、リースバックの利用を検討してみましょう。リースバックとは、物件を売却してた後も、その物件に賃貸として住み続けられるという契約です。契約内容によっては、後から物件の買戻しができることもあります。リースバックについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
自宅を素早く売却する方法
固定資産税を支払えないことがわかったら、なるべく早く自治体への相談や物件の売却などの対策を行うことが重要です。また、売却に時間をかけすぎてしまうと競売にかけられてしまうため、なるべく素早く売却を完了することが重要です。
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記事のまとめ
固定資産税を払わないとどうなる？
支払いが遅れた場合は、遅れた期間に応じて、延納金を払う必要があります。 滞納が長期間続いた場合は、預貯金の差し押さえや、物件の競売に発展することもあります。
固定資産税が払えない場合の対処法は？
自治体の窓口に相談すれば、分割払いや猶予が認められる可能性があります。 それでも支払いが難しい場合は、物件の売却も検討しましょう。
