【この記事で分かること】
- 競売が起こると債務者はどのような損失を受けることになるのか
- ローンを滞納してから競売が実行されるまでの流れ
- 競売を未然に防ぐ方法
この記事の監修者：佐々木健斗役職：不動産売却コンサルタント
経歴：立教大学卒。三井不動産リアリティに新卒入社、2019年に株式会社すむたすに参画。
保有資格：宅地建物取引士
不動産競売とは
競売の流れを理解する前に、そもそも「不動産競売」とはどのようなものなのか、知っておく必要があります。
「不動産競売」とは、裁判所の権力（職権）により、強制的に不動産の売却を進めることです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者である金融機関は、不動産を担保に完済してもらえるよう裁判所に申し立てをします。申し立てが正当であると立証されると、「不動産競売」がはじまります。
金融機関が不動産を担保に取れる理由は、「抵当権」を設定しているから。抵当権を設定していると、住宅ローンの利用者（債権者）が返済できなくなった際に不動産の売却代金で債権を回収できるよう、保険がかけられるというわけです。抵当権は、住宅ローンが完済されるまで原則解除できません。
競売での売却価格は入札により決定されますが、売り出し時の価格は相場の6割程度に設定されるのが通例です。そのため、マンションの本来の価値とは見合わない低い価格で売却される恐れがあります。また、新たな所有者が決定すると、債務者は強制的に立ち退きを命じられ、その後も残債の支払いを続けていくことになります。
このように、競売はその後の生活に大きな影響を及ぼす可能性があるため、回避できるよう事前に手を打つことが重要です。
担保不動産競売とは
競売は「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類からなります。担保不動産競売と強制競売の大きな違いは次の2点です。
・申し立てできる債権者の範囲
・「債務名義」の必要性
「担保不動産競売」は、抵当権や根抵当権（債権者が物件を担保にして債権の範囲と貸出上限額を設定し、その上限額の範囲内なら、債務者が何度でも借り入れと返済を行える抵当権のこと）が設定された土地や建物を、競売にかけて強制的に売却を進める手続きです。
今回解説する「不動産競売」は、この担保不動産競売に該当します。担保不動産競売では、物件に抵当権や根抵当権を設定していない債務者は競売を行えません。
一方の強制競売では、対象となる不動産に対して抵当権を持たない債権者が競売を行います。例えば、消費者金融から資金を借り入れている債務者の返済が滞った場合、債権者は繰り返し催促するなどして返済を求めるでしょう。
しかし、それでも一向に返済されないときには、最終手段として裁判所からの許可を得て、強制執行の手続きを行います。このとき裁判所が作成する、強制執行の前提となる公的文書のことを「債務名義」といいます。債務名義に「執行文」が記載されると、抵当権のない債権者でも競売を行うことが可能です。
競売と任意売却、通常の売却の違いとは
「住宅ローンが支払えなくなった」際の、もう1つの選択肢・任意売却。競売と任意売却には、一体どのような違いがあるのでしょうか。
住宅ローンの支払いができなくなった際、競売の流れを仕切るのは、金融機関と裁判所です。対して任意売却は、不動産の所有者である債権者が主体となって進めることができます。
任意売却は、「不動産を売却しても、住宅ローンが残る」場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産売却をする方法です。
「売却や価格設定に金融機関の同意が必要」「特定の不動産会社でのみ売却できる」などの違いはあるものの、全体の流れは通常の売却と変わりありません。
競売の場合、入札期間前に自宅の情報が官報やインターネットで閲覧可能となり、間取り・室内写真・最低落札金額などが公開されるため、物件が競売にかけられていることが誰でも分かる状態になってしまいます。一方で、任意売却は、通常の不動産売却と同様に、不動産会社に仲介をしてもらって一般の市場で売りに出されます。そのため、任意売却であることを、周りに知られる心配はありません。
また、競売の場合の売り出し価格は相場の6割程度となることが多い一方で、任意売却は通常の仲介と同様の方法で売り出すため、相場に沿った適正価格での売却が可能です。
【競売と比べたときの任意売却の特徴】
・金融機関の許可が必要
・最低売却価格が金融機関に設定される
・相場通りの適正価格で売却できる
・周りに任意売却だと知られることがない
任意売却であっても物件の売却後に残る住宅ローンについては返済の義務があります。ただし、任意売却は金融機関の許可を得て行うものなので、売却後の返済プランも現状に即した無理のないものに見直されるケースが多いでしょう。
これに対し、競売後に生じた残債は一括で請求されるので、結果として自己破産せざるを得ないケースがほとんどです。
任意売却と通常の不動産売却は、売却方法は同じですが、条件に違いがあります。通常の不動産売却では住宅ローンを完済していることが売却の条件となりますが、任意売却では完済している必要はありません。
ただし、住宅ローンを借り入れている金融機関の許可を得ることが売却の条件です。また、通常の不動産売却は好きなタイミングで好きなだけ時間をかけて売り出せますが、任意売却は金融機関が定めた一定期間のうちに売却できなければ、競売にかけられてしまいます。
任意売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
競売と任意売却のメリット・デメリット
裁判所が主体となる「不動産競売」と、所有者が主体となる「任意売却」。それぞれ、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
結論からいえば、競売に対して、任意売却にはデメリットがありません。次からは、「競売に対する任意売却のメリット」と、「任意売却に対する競売のデメリット」について解説しま
競売に対する任意売却のメリット
競売と比べて、任意売却には次の3つのメリットがあります。
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- 通常の不動産売却と近い感覚で売れる
- 余裕を持って引越しできる
- 自分の意思で不動産売却ができる
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それぞれ詳しく解説していきます。
通常の不動産売却と近い感覚で売れる
任意売却をするには、住宅ローンの債権者（金融機関）への相談が必要です。売却活動も、売却価格の決定も、債権者の許可なしにはできません。とはいえ、それ以外に関しては、通常の方法とほぼ同じ流れで売却活動を進められます。売却価格も、通常の方法とほぼかわりません。
余裕を持って引越しできる
今住んでいる不動産を売れば、当然、引越しをしなければなりません。任意売却なら、売却後の引越しもスムーズです。
任意売却で得られた売却益のほとんどは、住宅ローンの返済に充てられます。しかし、その中の一部（一般的には30万円程度）は、引越し費用に充てることができます。物件の引き渡し時期も自分たちで決められるため、暮らしやすい物件をじっくり探せるでしょう。
任意売却の後も、ローン残債の返済は続きます。返済負担を考えて、新しい住まいは家賃の安さだけで選んでしまいがちです。しかし、生活基盤を立て直すことができてこそ、残債をスムーズに返済できます。引越し後の暮らしに無理が生じないよう、職場やスーパーなどの近さや間取りもよく見て、自分たちにとって暮らしやすいところを選びましょう。
自分の意思で不動産売却ができる
通常の方法とほとんど変わらない任意売却でなら、自分の意思で不動産売却を進められます。
たしかに任意売却では、何をするにしても債権者への相談が欠かせません。とはいえ、相談して許可さえもらえば、自分の納得のいく方法と価格で物件を売れるのです。
債権者にとっても、債務者（売主）にとっても、住宅ローンの返済が最重要事項です。ローンをスムーズに返せるようにと、債権者も親身になって相談に乗ってくれるでしょう。
競売のデメリット
強制的な不動産売却である競売には、はっきり言ってデメリットしかありません。競売で我が家を手放してしまっては、その後のローン残債の返済もスムーズにいかないでしょう。具体的には、以下の4つのデメリットがあります。
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- 売却価格が低い
- プライバシーがない
- 自分の意思とは関係なく売却が進む
- 引越しの余裕がない
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それぞれ詳しく解説していきます。
売却価格が低い
まず、競売の売却価格は低いのが実情です。通常の方法と比べると、売却価格は5～7割程度といわれています。
せっかく購入した自宅を市場価格に比べて安い価格で手放すのは、シンプルにもったいない話です。何より、売却価格が低いということは、住宅ローンの返済に充てられるお金も少なくなるということ。
売却後も残債が多く残ってしまい、返済負担が重くのしかかるリスクがあります。
プライバシーがない
競売はほかの売却方法と異なり、独自の流れとルートで売却活動が進みます。物件の情報を揃えるための「現状調査」では調査員が家まで押しかけ、入札も独自ルートで行われます。
調査員の訪問や独自ルートの入札により、自宅が競売物件になっていることはすぐに周囲の知るところとなるでしょう。一方で任意売却は、周りから見れば通常の売却と変わらなく見えます。
競売は、住宅ローンを何か月も滞納し続けた結果行われるものです。どんな事情があったとしても、周囲からの目は冷ややかなものとなるでしょう。
自分の意思とは関係なく売却が進む
競売は、売主の意思とは関係なく進んでいきます。売却価格がどんなに安くても、売却を少し待ってほしくても、売主の意思を挟む余地はありません。慣れ親しんだ我が家を、納得感のないまま手放すことになるでしょう。
引越しの余裕がない
競売で売却が決まれば、売主はすぐに物件から立ち退かなければなりません。任意売却と異なり、売却益を引越し費用に充てることもできません。
つまり、時間的にも金銭的にも余裕のない状態で、引越しをすることになります。そんな状態で新生活が始まっては、ローンの残債をスムーズに返していくことなどできないでしょう。
ちなみに、売主にはデメリットばかりの競売にも、買主にとってのメリットはあります。買主から見た競売のメリット・デメリットについて知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
任意売却はできない場合もある
住宅ローンの返済ができない場合、任意売却はとても有効な手段です。しかし、任意売却は金融機関の許可が必須のため、場合によっては許可が下りず、競売にかけられてしまうケースもあります。
任意売却ができない主なケースは以下の4つです。
ローンを組んで日が浅く、残債が多い
住宅ローンの残債が多ければ、売却後に残るローンも多くなります。金融機関は、住宅ローンを組む際に、住宅を担保にお金を貸していますが、任意売却後は担保のない状態になります。担保を取らずに多くの債権が未回収というのは金融機関にとってリスクが高く、任意売却が認められにくくなります。
連帯保証人・共同名義人の同意が得られない
任意売却を行うためには連帯保証人や共同名義人全員の同意が必要です。全員の同意が得られないときには任意売却ができません。
税金や保険料の滞納があり、国や自治体に自宅を差し押さえられている
税金や社会保険料の滞納をしたことで、国や自治体から自宅を差し押さえられてしまっている場合は、先にそれらの滞納を解消し、差し押さえから外してもらわないと任意売却することができません。
競売にかけられるまで時間的余裕がない
任意売却は、競売が決定して入札が開始され、その後開札される2日前までに開始しなければならないというルールがあります。すでに競売が決定している状態だと、時間的猶予がないことを理由に任意売却の許可が下りない場合があります。任意売却をするためには、ローンを滞納してしまった段階で早めに金融機関に相談することが重要です。
競売にかかる期間と競売完了までの流れ
住宅ローンの滞納が続いたときに、最も避けるべき事態は、任意売却の準備が間に合わず、物件が強制的に競売にかけられてしまうことです。そうならないためにも、ローンの滞納から競売完了までの流れはしっかり把握しておきましょう。
競売にかかる期間は約12〜18か月
1回目の住宅ローン滞納から競売が完了するまでにかかる期間は、約12〜18か月というのが一般的です。こう聞くと「1年以上猶予がある」と感じる方もいるかもしれませんが、実際にはそれほど余裕はありません。なぜなら、滞納し始めた直後から競売にかけられることを想定しているケースはあまりなく、ほとんどの方が返済の催促を繰り返し受けてから競売回避に向けて動き始めるからです。
競売開始が決定してから準備をスタートする場合、明け渡しまでの期間は約8か月、任意売却するなどして競売を回避するには実質的に6か月程度しか猶予はありません。競売にかけられることが決まってしまうと、その後のスケジュールに余裕はないと考えておきましょう。
住宅ローン滞納から競売完了、立ち退きまでの流れ
住宅ローンの滞納が続くと、債権者側から督促状や催告状など様々な通知が届きます。これらの通知は、「任意売却のタイムリミットがどれくらい迫っているか」を知るための重要な情報源です。どのような通知が届き、競売が進んでいくのか時系列順に確認していきましょう。
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0か月ローン滞納開始
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1~5か月金融機関から督促状が届く
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6ヶ月一括返済を求められる
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7か月代位弁済通知が届く
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8か月保険会社が裁判所に申し立て
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9か月競売開始決定通知が届く
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10~11か月物件が調査される
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13~16か月開札日が通知される
開札日の2日前が任意売却のタイムリミット
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17~18か月情報が公開される
入札が行われる
売却許可が決定する物件が調査される -
18か月立ち退き
金融機関から督促状が届く
住宅ローンを滞納して１か月～５か月の間は、債権者である金融機関から支払いを促す督促状が届くようになります。この通知を無視し続けると、金融機関から支払いの意思がないと判断されるため、余力があるならすぐに支払いを済ませましょう。
経済的に余裕がなく、今後の支払いの目処も立たないのであれば、早めに金融機関に相談することおすすめします。任意売却の申請もこの時期から可能です。
一括返済を求められる
滞納から約６か月が経過すると、ローンを毎月分割して支払うことができる「期限の利益」という権利を失ってしまい、ローンの一括返済を求める通知書が郵送されます。月々の返済が困難な状況で、一括返済に応じることはまず不可能でしょう。
代位弁済通知が届く
滞納から7か月経過すると、代位弁済通知が届きます。これは、保証会社が債務者の代わりにローンを一括で返済したことを意味します。この時点でローンの一括返済に応じられなければ、保証会社が競売の準備を始めてしまいます。
裁判所へ申し立てされる
滞納から8か月経過すると、保証会社が競売を裁判所に申請し、債務者のもとには物件の差し押さえ通知が届きます。裁判所が申請を受理すると、債務者への調査が開始されます。
競売開始決定通知が届く
滞納から9か月後、ついに競売開始決定通知が届きます。この通知が届いたということは、競売開始まで秒読みのであることを意味します。早ければ4~5か月後には物件が強制的に売却されてしまいます。
裁判所の執行官が自宅の調査に来る
滞納から10～11か月後、裁判所の執行官が物件の状態を知るための調査に来ます。この調査をもとにして、物件の売却価格を決定する評価書が作成され、裁判所に提出されます。債権者の同意が取れたら、いよいよ競売の入札に向けた準備が完了です。
開札日が通知される
滞納から13～16か月経過すると、入札の期間と開札日が知らされます。競売を取り下げるためには、開札日の二日前までに債権者から任意売却の許可を貰う必要があります。それを過ぎてしまうと競売は中断できなくなります。
情報が公開される
入札期間の2〜3週間前になると、自宅の住所や物件写真などの詳細情報が裁判所のホームページで公開されます。公開された内容から物件の特定ができるため、競売にかけられたことが周囲に知られてしまう可能性が高いでしょう。
入札が行われる
ホームページ上での情報公開後、入札期間になると実際に入札が行われます。入札期間は1週間程度で設定され、開札日に入札金額が確認されます。開札の結果、最も高い金額で入札した参加者が、落札者として物件を購入する権利を得るのです。
売却許可が決定される
開札日から1週間後、最終的に落札者が物件を購入することを許可するかどうか、裁判所にて審査が行われます。審査で問題ないと判断されれば、落札者が物件を購入し、代金が支払われると所有権が落札者へ移転します。
売却許可が決定してから1週間は、債務者側から不服を申し立てることが可能ですが、認められるには「正当な理由」が必要です。
立ち退き
所有権が落札者に移転すると、債務者は物件に住む権利を失うため、速やかに立ち退かなければなりません。もし立ち退きを拒否したとしても、落札者が裁判所に申し立てをすれば、強制的に退去させられてしまいます。
つまり、売却許可決定後は不服申し立てが認められない限り、住み続けることは不可能なため、新たな住まいを見つけて引っ越さなければなりません。
競売を回避するためにおすすめのサービス
競売を避けるためには、素早く任意売却の準備を進めることが重要です。任意売却であれば流れも通常の売却と同じです。相談先があったり、高く売却できたりするので、競売と比べてメリットしかありません。任意売却の流れに持っていけるよう、スピード感をもって、まずは査定から始めましょう。
スピーディな査定と売却を希望する方におすすめのサービスが、「すむたす売却」です。すむたす売却は、以下のような特徴を持ったマンション売却サービスです。
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競売のタイムリミット
先述したように、競売の中止を申請できるタイムリミットは「開札日の２日前まで」となっており、競売開始が通知されてからは4か月しか時間がありません。加えて、任意売却は債権者との交渉が必須であり、通常の売却活動よりも時間がかかる場合が一般的です。
そのため、競売を回避して任意売却を成功させるためには、できるだけ早い段階で準備を開始したいところです。
ローンの返済が難しくなったときは、債権者側からの通知を待つのではなく、自分から早めに相談し、任意売却に向けた準備を進めることをおすすめします。
任意売却におすすめのサービス
本記事では、不動産競売がどのような制度なのか、どのような流れで進められていくのかについて解説してきました。
競売の流れは大きく7つのステップに分けられます。一連の流れの中で、債務者がやらなければいけないことはありません。しかし、いつ売却されてしまうかわからない不安の中で、自分たちの引越しの準備を始めなくてはいけません。
競売にかけられてしまう前に、任意売却で済ませられるよう、早めの行動を心がけましょう。
任意売却であれば流れも通常の売却と同じです。相談先があることや、市場の相場に沿った適正な価格で売却できることなど、競売と比べてメリットしかありません。任意売却の流れに持っていけるよう、スピード感をもって、まずは査定からはじめることが重要です。
ローン返済に無理が生じていて、スピーディな査定と売却を希望する方におすすめなのが、最短2日でマンションを売却できる「すむたす売却」です。
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競売を避け、任意売却に持っていくのは、時間との戦いです。「すむたす売却」ならWebから5つの項目を入力するだけなので、まずは査定をしてみてはいかがでしょうか？
記事のまとめ
不動産競売とは？
不動産競売とは、住宅ローンの滞納が一定期間続いた物件を、債権者と裁判所が強制的に売却してしまう制度です。
不動産競売のデメリットは？
デメリットは以下の4点です。
・売却価格が相場の5～7割ほどと非常に低い。
・プライバシーが確保されない。
・売却のスケジュールを債務者が管理できない。
・売却金から引っ越し費用や生活費を工面してもらえない。
滞納してから競売までの期間は？
場合によりますが、滞納してから13~16ヶ月ほどで競売が完了すると言われています。所有権が移転し、立ち退きに至るまでの期間は18か月程度が一般的です。
競売になった不動産を購入したいと考えている方は、こちらの記事をご覧ください。
