リースバックにおけるメリットとデメリットは?トラブルや審査の有無についても解説!

リースバックのメリットとデメリットリースバック
すむたす売却

リースバックとは

リースバックとは、マンションのような自己の所有する物件を不動産会社や投資家に売却し、賃貸借契約を結ぶことで同じ物件に住める仕組みのことです。

売った物件から引っ越さずに、そのまま住めるため、「まとまった資金は必要だけど引っ越したくない」と考えている方に向けた仕組みといえるでしょう。

リースバックのメリット

リースバックには以下の4つのメリットが挙げられます。

・売却の後も同じ家に住める
・ローンや固定資産税の支払いがなくなる
・現金化に時間がかからない
・将来的に家を買い戻せる

売却の後も同じ家に住める

リースバックする1つ目のメリットは「売却の後も住み続けられる点」です。

通常の不動産売却で自宅を売却すると、別の物件を探すために引っ越さなければなりません。しかし、適切な住み替え先に見つからないケースは多く、職場が遠くなったり、お子さんに転校を強いることになるというデメリットを負うことになります。

しかし、リースバックなら売却先の業者と賃貸で再び契約することで、そのまま自宅として住み続けることができます。生活環境を変える必要がないため、身体的にも精神的にも負担を軽くすることができます。

ローンや固定資産税の支払いがなくなる

リースバックする2つ目のメリットは、「住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる点」です。

自宅を所有していると、住宅ローンや固定資産税を支払わなくてはなりませんが、売却し賃貸に切り替えることで、物件の所有に伴う費用を無くすことができます。

代わりに相場より高い賃料を支払うことになりますが、一時的には経済的な負担を減らせる可能性があります。

現金化に時間がかからない

リースバックする3つ目のメリットは「現金化に時間がかからない点」です。

通常の不動産売却で自宅を売却する場合、一般的には仲介業者を通して買主を探します。
ただ、すぐに買主が見つかるとは限らず、内覧対応などの手間もかかるため、売却が完了するまでには2か月~6か月の期間を要することが一般的です。

一方リースバックなら、不動産会社や投資家が買主となるため、交渉をまとめることができれば、物件を素早く売却でき、まとまった資金を得ることができます。

不動産会社は、物件をリフォーム・クリーニングして、第三者に売却することも視野に入れています。仲介では売却が難しい物件も、買取なら売却しやすいのです。

将来的に家を買い戻せる

不動産をどうするかは所有者である買主に委ねられるので、通常の売却をした場合に買い戻せる可能性はほぼありません。しかし、リースバックには買い戻し制度があり、事前に契約を結んでおくことで、売却額に上乗せした金額で買い戻すことが可能です。

一時的に資金が必要になり経済的危機に陥っても、リースバックの売却代金を用いて問題を解決した後、再び経済的に安定することは十分あり得ます。経済的に難しい時期は賃貸の形で過ごし、数年後経済的に余裕ができてから、マイホームを元通り自分のものにできるでしょう。

リースバックのデメリット

メリットばかりのように感じるリースバックですが、デメリットもあります。リースバックのデメリットは以下の4点です。

・ 相場より売却価格が安い
・契約期間に限りがある
・家賃の支払いがある
・買い戻しの金額が高い

相場より売却金額が安い

リースバックする1つ目のデメリットは、「相場より売却価格が安い点」です。

リースバックは、通常の売却と比べて現金化までの時間を短縮できる一方、その売却価格は相場より安いことが多いです。仲介による不動産売却と比較すると、70%~90%の価格になることが多いようです。

これは、買主となる不動産会社は、売主が家賃滞納する可能性や、売主が買戻する可能性を考慮しているためです。また、買主はあくまで投資目的であるため、利益を上げるためには物件を安く購入する必要があるのです。

契約期間に限りがある

2つ目のデメリットは「ずっと同じ物件に住めるとは限らない点」です。

リースバックによって物件に住み続ける場合、賃貸契約の期間は2~3年に限られている場合が多く、更新も難しいという特徴があります。これは、「定期借家契約」という貸し手側に有利な契約形態が取られることが多いためです。

賃貸のまま長期的に住み続けることは難しいため、契約期間が満了するまでに引っ越しをするか、家を買い戻すか決めなけばなりません。

家賃の支払いがある

3つ目のデメリットは、「家賃の支払いがある点」です。

リースバックをした場合、ローンと固定資産税が無くなる代わりに、毎月の家賃が新たな費用負担になります。家賃は物件の売却価格に応じて決定されますが、多くの場合相場よりも高くなるという特徴があります。具体的には、売却価格の8~12%の金額が一年分の家賃として定められ、それを12ヶ月で割ったものが月々の支払額になります。
例えば、2000万円で物件を売却し、年間の家賃が10%と定められた場合、月々の家賃は約16万円になります。

このようにリースバック物件の家賃は特殊な方法で決定されるため、相場より高くなる傾向があります。そのため居住する期間が長くなるほど損をしてしまうことになります。

買い戻しの金額が高い

4つ目のデメリットは、「買い戻しの金額が高い点」です。

先ほどリースバックのメリットの一つとして、一度は手放した物件を、再び買い戻しできることを挙げました。しかし、買主である不動産会社は投資目的で物件を所有しているため、買戻しするには売却時よりも高い金額を支払わなければいけません。具体的には、10%~30%の金額が上乗せされると考えておきましょう。

リースバックに向いている人

まとまった資金がすぐに欲しい人

失業や病気等で収入が減少し、ローンの返済が滞っているが、引っ越しはしたくないという方はリースバックを検討してみましょう。売却で得た資金でローンを返済し、金銭的な負担を軽減することで、生活の立て直しを図ることができます。

また、リースバックで得た資金には用途の制限がかからないため、老後の生活費や子供の教育費が必要な方にもおすすめです。

新居に住み替える予定がある人

新居への住み替えを予定している方は、リースバックを利用することでスムーズな住み替えをすることができます。

新居の住宅ローンを組む際には、「これまでの住宅ローンの完済」を条件にしている金融機関が多いため、住んでいる物件を先に売却しなければなりません。この際、リースバックを利用すれば、売却資金でローンを完済しつつ、新居へ引っ越すまで間も賃貸として自宅に住み続けられるため、つなぎの居住先を探す手間を省くことができます。

将来的に家を買い戻したい人

今は経済的に危機的状況にあるが、将来的には家を買い戻したい方にもリースバックはおすすめの制度です。数年間は賃貸として住み続けながら生活を立て直し、経済的に安定したら家を買い戻すことができるため、家に愛着があり手放したくない方にはぴったりです。

しかし、物件を買戻しするためには売却時の110%~130%の金額が必要になるため、資金を用意できる見込みがない場合は、売却してしまった方が良いでしょう。

リースバックでよくあるトラブル

リースバックを利用する場合によくあるトラブルには以下のようなものがあります。

・賃貸契約を更新してもらえず、退去を強いられる
・リースバック中の家賃負担が重く、家計が圧迫される
・契約中に家賃や買戻し金額を引き上げられる
・物件を勝手に売却されてしまう

このようなトラブルを避けるためには、資金計画を立てておくことや、自分の要望と契約内容に齟齬がないか念入りに確認することが重要です。また、経済的な負担を十分に考慮できていないことが原因であることも多いため、短期間のうちに経済的な問題が改善する見込みがない場合は、リースバックの利用に慎重になるべきでしょう。

詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてお読みください。

リースバックを成功させるには?

契約内容をよく確認する

リースバックの期間中に思わぬトラブルを起こさないためには、契約内容を念入りに確認することが大切です。具体的には以下の項目について、契約書で明確にしておくようにしましょう。

・契約の種類(定期借家契約か普通借家契約か)
・居住できる期間
・家賃の金額
・買戻しの条件

特に買戻しを希望する場合は、必要となる金額や期限などをはっきりさせておくことが重要です。

信頼できる買主を見つける

リースバックは物件を売却するとはいえ、大切な自宅を第三者に預けるという意味合いもありますから、信頼できる相手と契約しましょう。その際には、豊富な販売実績があり、自身のライフプランに適したプランを提案してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

例えば、「住み替えまでの限られた期間だけ契約したい」「何度も契約を更新し、半永久的に住み続けたい」「将来的に買戻しを検討しているため、家賃や手数料を最低限に抑えたい」など人によってリースバックを利用する動機は様々です。そのため、大手だからという理由で契約するのではなく、自分のニーズに適した不動産会社を見つけることで、住まいへの不安を軽減することができるでしょう。

よくある質問

リースバックに審査はあるのか?

リースバックはまとまった資金が欲しい方にとっては便利な制度ですが、どんな場合でも利用できるわけではなく、ある程度の審査を通らなくてはなりません。最低限の審査基準は以下の通りです。

・名義人の同意が取れていること
・家賃の支払い能力があること
・事故物件ではないこと
・ローンが自宅の売却金額を上回っていないこと

その他に、不動産会社によっては年齢制限を設けている場合もあります。審査基準について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

リースバックのデメリットを解消する方法はないのか?

リースバックは、通常の不動産売却にはないメリットを享受できる代わりに、以下のようなデメリットも考慮する必要があります。

【デメリット】
・相場より売却価格が安い
・契約期間に限りがある
・家賃の支払いがある
・買い戻しの金額が高い

マンションの直接買取を行っている「すむたす買取」なら、このようなリースバックのデメリットを回避しながら、物件を最短2日で現金化することが可能です。また、過去の成約データや市場の動向に基づいた正確な査定により、適性な価格で物件を売却することができます。

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