リースバックで不動産を売却する仕組みとは
リースバックとは、不動産会社に自己所有の物件を売却し、新たに賃貸借契約を結び直す契約形態。
自宅として使っている物件に住み続けながら、売却によるまとまったお金が手に入るのです。
「まとまったお金は欲しいけど、自宅を離れたくない」という方には、夢のような契約と感じることでしょう。
しかし、リースバックには独自の審査や条件があり、場合によっては物件から退去せざるを得なくなることもあります。
本記事では、リースバックのメリットやデメリット、通常の不動産売却との違いを解説。
リースバック契約を結ぶ前に確認すべき、4つの注意点もお伝えします。
通常の不動産売却との違い
リースバックと通常の不動産売却は、何が違うのでしょうか。
そもそも、通常の不動産売却は、土地と家の所有権を売却譲渡する契約です。
不動産会社へ依頼し、不動産の買主を募集。買主を探すまでにかかる時間と同じだけ、不動産の現金化に時間がかかります。
また、「不動産を譲渡する契約」であるため、慣れ親しんだ自宅から引っ越さなければなりません。
リースバックのメリット
次に、リースバックのメリットを紹介していきます。
【リースバックのメリット】
- すぐにまとまったお金が手に入る
- 引っ越さずに済む
- 住宅ローンや税金の支払いが不要
リースバックのメリットの中でも大きいのが、「すぐにまとまったお金が手に入る」こと。
通常の不動産売却では、不動産会社が買主を探す時間が必要であり、物件の現金化がいつになるのかはわかりません。
リースバックは通常の不動産売却とは違い、不動産会社が買主です。
「個人の買主を探す、通常の不動産売却」と比べ、スピーディな売却が可能。
しかも、不動産会社と賃貸契約を結ぶことで、慣れ親しんだ自宅に住み続けられる…
物件売却による「まとまったお金」を手に入れながら、自宅を離れる必要はないのです。
リースバックのデメリット
もちろん、リースバックにもデメリットはあります。
【リースバックのデメリット】
- 売却価格が安くなりやすい
- 家賃（リース料）が高くなりやすい
- 同じ物件に住み続けられるとは限らない
リースバックは市場相場と比べ、売却価格が安くなりやすく、家賃（リース料）が高くなりやすいのです。
理由は、通常の不動産契約と比べ、不動産会社にとってのリスクが大きいから。
不動産会社は、リースバックでも通常の賃貸契約でも、家賃の滞納リスクを考慮しなければなりません。さらに、リースバックでは、売主が物件の買戻しをする可能性もあります。
せっかく買取った物件を、買い戻されるかもしれないということは、不動産会社にとってリスクといえるでしょう。
不動産会社にとって、リースバックは、通常の不動産売買や賃貸契約よりもリスクのある契約形態。売却価格を安めに、家賃を高めに設定する、いわばリスクヘッジが必要なのです。
リースバックのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳細をご紹介していますので、ぜひご覧ください。
リースバックで売却する前に確認すべきポイント
次からは、リースバック契約を結ぶ前に、確認しておきたい4つのポイントをお伝えします。
【契約前に確認したい、4つのポイント】
- リースバック後の買戻し条件
- 賃貸契約の更新条件
- 契約書や重要事項説明書の内容
- 売却後の収支計画
安易に契約を結んでしまうと、「リースバックではなく、普通の売却契約にすれば良かった…」と後悔するかもしれません。
同じ物件に住み続けられるとはいえ、大切な自宅を売却するのです。
失敗するリスクは、少しでも減らしていきましょう。
リースバック後の買戻しの条件を確認する
確認ポイント1つ目は、「リースバック後における買戻しの条件を確認すること」です。
何らかの事情で、慣れ親しんだ自宅をいったん手放すとしても、「いつかは買戻し、所有しなおしたい」と考える方もいるでしょう。
売却時点では買戻しを考えていなくとも、いずれ「買戻したくなるとき」がくるかもしれません。
しかし、買戻しができるかどうかは、「新たな物件所有者である不動産会社」の意向によるでしょう。
中には、買戻しについての条件を、あらかじめ定めている契約もあります。
買戻しに好意的な業者は、次のような条件で、リースバック契約を結んでくれることもあるでしょう。
- 事前に定めた「買戻し金額」で、いつでも買い戻せる
- 売却から一定期間建つと、自動的に買戻しになる
ただし、「売却から一定期間建つと、自動的に買戻しになる」ケースには、注意が必要です。
決められた期間内に買戻し資金を用意できないと、買戻しができないばかりか、物件から退去させられることもありえます。
賃貸契約の更新について確認する
確認ポイント2つ目は、「賃貸契約の更新について確認すること」です。
リースバックの賃貸契約も、一般的な賃貸契約と同じく、「2年程度」の契約期間であることがほとんど。
ただし、「契約を更新できるかどうか」は、不動産会社の意向によります。
不動産会社としても、自社所有の物件に空室は出したくありません。
空室があると収益が減ってしまうのは、リースバックも一般的な不動産物件も同じなのです。
とはいえ、入居者に問題があれば、「退去させてしまった方が良い」と判断されるかもしれません。
- 度重なる家賃の滞納
- 騒音、近隣トラブル
- 物件の破壊行為
「退去させ、一時的に収益が減るリスク」と「入居している間に問題を起こされるリスク」を、不動産会社は天秤にかけるのです。
また、賃貸契約の更新時に「更新手数料」がかかる場合もあります。
リースバック契約を結ぶ前に、家賃や売却金額だけでなく、「賃貸契約の更新手数料」もきちんと確認しましょう。
契約書や重要事項説明書は大切に保管しておく
確認ポイント3つ目は、「契約書や重要事項説明書は大切に保管しておくこと」です。
契約書や重要事項説明書には、何枚もの紙に、細かな文字がズラズラと並んでいます。
見た瞬間、読む気が失せるという方もいるでしょう。
厳しいことをいいますが、きちんと読んでください。
そして、失くさないよう大切に保管しておきましょう。
リースバック契約を交わす際は、契約書にも重要事項説明書にも、押印をするはずです。
押印には、「私は契約や重要事項の内容を理解し、納得しています」という意味、法的拘束力があります。
契約を結んだあとの、「そんな説明は受けていない」「納得できない」は通じません。
内容を確認し、理解できない部分や納得できない部分があれば、不動産会社に質問確認しましょう。
契約後も、いつでも内容を確認できるよう、「失くしづらく手に取りやすい場所」に保管しておくべきです。
売却後の収支について確認する
確認ポイント4つ目は、「売却後の収支について確認すること」です。
簡単にいえば、「お金の計画を立てる」ということ。
リースバック後、「売却した物件に、毎月家賃を支払い、住み続けられるか」を、計算しましょう。
所有物件として住んでいるマンションには、家賃の支払いなどありません。
しかし、リースバック契約を結んで賃貸物件として住むなら、家賃を毎月支払うことになります。
今まではなかった「家賃という固定費」が、家計にのしかかるのです。
リースバックの「同じ物件に住み続けながら、物件の売却益というまとまった資金を手にできる」という性質上、「今すぐまとまったお金が欲しい！」と、気持ちが焦ってしまっている方もいるでしょう。
「売却益でしばらくの家賃は払えるだろう」と思うかもしれませんが、1度気持ちを落ち着けて、売却後の収支を確認してみてください。
まっさらな紙に、収支の予定と計画を一つひとつ書いていけば、冷静に判断できるはずです。
リースバックで売却できないケース
リースバックには、信用機関による審査はないものの、不動産会社による独自の審査があります。
審査基準は、不動産会社ごとにさまざま。
しかし、どの不動産会社でも、次の4つは最低限の基準として引いています。
- すべての名義人の同意があること
- 家賃の支払い能力があること
- 事故物件ではないこと
- ローンが自宅の売却価格を上回っていないこと
最低限の基準が満たせず、「リースバック契約自体がそもそも不可能」というケースもあるのです。
とはいえ、まずは1度、売却査定をしてみるのがいいでしょう。
基準をクリアできるかどうかは、審査を受けてみなければわかりません。
リースバックの審査について気になる方はこちらの記事もご覧ください。
リースバックは慎重に… 買取業者への直接売却もスピード感アリ
「自宅を売却して、まとまった現金を手にしたい」
「だけど自宅は手放したくない」
リースバックは、相反する2つの希望を叶えてくれます。
しかし、買戻しに関する規定や不動産会社独自の審査があり、「すべての人におすすめできる」というものでもありません。
「最短で物件を現金化すること」が目的の方には、「不動産買取業者への直接売却」という選択肢もあります。
中でもおすすめなのが、Webから売却査定の申し込みができ、最短2日での売却も可能な「すむたす売却」。
PCやスマートフォンから5つの項目を入力すると、最短1時間で、マンションの売却価格を査定できます。
査定価格が気に入ったなら、メールや電話で、そのまま売却を申し込むことも可能。
30分程度の現状確認を済ませれば、修繕不要でマンションを現金化できます。
査定後に、わずらわしい営業電話がかかることもありません。
まずは査定だけしてみて、リースバックや仲介業者での売却価格と比較してみるといいでしょう。
