リースバックの4つの審査基準
リースバックとは、売却した物件に賃貸契約で住み続けられる、新しい形式の不動産売却です。
リースバックを活用するには、不動産会社から審査を受けることが必要。最低限押さえておきたい審査基準には、どのようなものがあるのでしょうか。
【リースバックの審査基準】
- すべての名義人の同意があること
- 家賃の支払い能力があること
- 事故物件ではないこと
- ローンが自宅の売却価格を上回っていないこと
リースバックで自宅を売却する場合、最低限の基準は満たしていなければなりません。
次からは、それぞれの審査基準について詳しく解説していきます。
リースバックの審査基準1：すべての名義人の同意があること
1つ目の審査基準は「すべての名義人の同意があること」です。
不動産の名義人は、世帯主1人であるケースがほとんどです。しかし、名義を夫婦で共有していたり、相続の際に複数の親族に所有権が分散されていたりといったケースもあります。
トラブルに発展しないよう、名義人すべての同意を得るようにしましょう。
また、家族同士でリースバックについて話し合っておくことも大切です。
例えば、「父・母・子ども2人」という家族構成をイメージしてみてください。
現段階では、子どもたちは名義人ではないでしょう。しかし、将来的には物件を相続し、名義人となるかもしれません。
「数年後に住もうと思っていた家だったのに、売却するなんて…」というように、家族からの不満やトラブルを防ぐためにも、きちんとした話し合いの場を設けてください。
リースバックの審査基準2：家賃の支払い能力があること
2つ目の審査基準は「家賃の支払い能力があること」です。
リースバックは、賃貸契約を前提とした契約であるため、家賃を滞りなく支払えるかどうかは重要です。
支払い能力の有無は、不動産会社が独自の方法で審査します。
支払い能力といっても、給与所得や安定収入が必須条件とは限りません。
リースバックでは、高齢者の契約者も多いからです。
「年金や物件の売却益で、問題なく家賃を支払えるだろう」と判断されることもあります。
とはいえ、売却前には自らの収支を計算し、見通しを立てることは大切です。
売却額の大半をローン残債の支払いに充ててしまい、以降の生活が苦しくなってしまうケースもあります。
リースバックの審査基準3：事故物件ではないこと
3つ目の審査基準は「事故物件ではないこと」です。
一般的に「事故物件」と呼ばれる物件は、リースバックで売却できる可能性が低いです。
売却できたとしても、市場相場よりもずっと安く買い買い叩かれてしまうこともあります。
念のためお伝えしておくと、事故物件であることを不動産会社に隠して売却するのは違法行為です。
後から事実が発覚した場合、契約の解除を求められたり損害賠償を求められたりすることもあるため、絶対にやらないでください。
リースバックの審査基準4：ローンが自宅の売却価格を上回っていないこと
4つ目の審査基準は「ローンが自宅の売却価格を上回っていないこと」です。
例えば、リースバックで800万円と査定された物件があったとします。仮に、住宅ローンの残債が1,500万円あった場合、住宅ローンの残債の方が700万円多い状態です。
住宅ローンの残債の方が多い状態だと、リースバックはできません。
対策として、不足分の500万円を預貯金で支払うという方法があります。リースバックをやめて、一般の不動産売買に近い形式で物件を売却する方法もあるでしょう。
ただ、リースバックと異なり、売却した物件に住めるとは限りません。
リースバックの契約には信用情報機関での審査は不要
お伝えしてきた審査基準は、あくまでも不動産会社が行う審査の基準です。
実は、リースバックには、信用情報機関での審査は必要ありません。
信用情報機関での審査が難しい場合でも、リースバックでは審査をクリアできたというケースも散見されます。
リースバックの審査に必要なもの
次に、リースバックの審査に必要なものについて紹介していきます。
【リースバックの審査時に必要な書類】
- 権利証
（登記済証や登記識別情報通知など） - 身分証明書
- 印鑑証明書
- 固定資産の評価証明書
- 固定資産の納税通知書
（課税明細や公課証明書でもOK） - 住民票
- 所得を証明する書類
（給与明細・厳正徴収書・確定申告書など）
固定資産の評価証明書・公課証明書は役所で取得できます。
まとめて取得しておきましょう。
また、必要に応じて次のような書類の提出が求められることもあります。
【必要に応じて提出を求められる書類】
- 自宅の間取り図
- ローンの残高証明書
- 隣地の掘削承諾書
（前面道路が私道の場合） - 自宅を購入した際の重要事項説明書
- 自宅が建てられたときの建築確認書
- 管理規約
（マンションのみ）
リースバックでは、物件の状況や申し込む業者によって、必要となる書類が異なります。
業者に必要書類を確認しておくと、手続きがスムーズに進むでしょう。
リースバックの審査に通らなかったときの対処法
リースバックの審査に落ちてしまったら、どうすればいいのでしょうか。
リースバックという仕組みが日本で取り入れられたのは、2013年頃からだといわれています。
日本では比較的新しい仕組みであり、審査基準はもちろん、査定価格や家賃設定なども業者によって大きく異なります。
審査に落ちてしまったとしても、ほかの不動産会社に審査を依頼することは可能です。
しかし、自分で不動産会社を見つけて審査を依頼するのは大変です。依頼したとして、審査に通る保証もありません。
また、審査に時間がかかるほど、物件の現金化も遅くなります。
1つの手段として、買取業者に直接物件を売却する方法があります。
例えば、マンション買取を行っている「すむたす売却」では、複雑な審査は不要。査定は最短1時間であり、2日で物件を現金化することも可能です。
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本記事では、リースバックで不動産を売却する際に、不動産会社が行う審査の基準について解説しました。
今回紹介したリースバックの審査基準は、次の4つです。
【リースバックの審査基準】
- すべての名義人の同意があること
- 家賃の支払い能力があること
- 事故物件ではないこと
- ローンが自宅の売却価格を上回っていないこと
お伝えした4つの審査基準は、最低限の基準です。
審査内容は不動産会社によって異なるものの、最低限の基準を満たせていなければ、どの不動産会社でも審査を通過することは難しいでしょう。
審査が難しそうな方、すでに審査に落ちてしまった方には、最後に紹介した「すむたす売却」がおすすめです。
「すむたす売却」には、リースバックのような複雑な審査基準はありません。物件を、最短2日で現金化することも可能です。
今すぐまとまったお金が必要な方や、不動産会社の審査を通過できるか不安な方は、まずは「すむたす売却」で無料査定をしてみませんか？
個人情報の入力は不要。5つの項目を入力するだけで、最短1時間で査定可能です。
ぜひ一度お試しください。
また、リースバックについてはこちらの記事でメリット・デメリットをご紹介していますので、ぜひ読んでみてくださいね。
記事のまとめ
リースバックの審査基準とは？
最低限おさえておきたい審査基準は以下の4つです。
- 名義人全員の同意を得ていること
- 家賃の支払い能力があること
- 事故物件ではないこと
- 物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回っていること
詳しくは1.リースバックの4つの審査基準をご覧ください。
リースバックの審査に必要な書類は？
必ず必要になる書類は以下の7つです。
- 権利証（登記済証や登記識別情報通知など）
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 固定資産の評価証明書
- 固定資産の納税通知書（課税明細や公課証明書でもOK）
- 住民票
- 所得を証明する書類（給与明細・厳正徴収書・確定申告書など）
さらに、以下の書類の提出を求められる場合もあります。
- 自宅の間取り図
- 住宅ローンの残高証明書
- 隣地の掘削承諾書（前面道路が私道の場合）
- 自宅を購入した際の重要事項説明書
- 自宅が建てられたときの建築確認書
- 管理規約（マンションのみ）
詳しくは3.リースバックの審査に必要なものをご覧ください。
