【この記事で分かること】
- 管理費と修繕費が払えなくなる原因
- 滞納してしまうとどんな事態に発展するのか
- 滞納が続いたときの解決方法
マンションを素早く売却できるサービス
管理費や修繕費の納付は住民の義務であるため、滞納が続いてしまうと部屋を追い出される、訴訟を起こされるなど、深刻な問題が発生します。そのため支払い続けることが厳しいと感じたら、早めに物件の売却を検討しましょう。
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マンションの管理費と修繕費とは
管理費や修繕費は、物件の購入費用や家賃とは別に、毎月支払わなくてはならない費用です。では管理費や修繕費は、どのような目的で徴収されているのでしょうか？
まず管理費は、建物の清掃やゴミ収集、共用部のメンテナンスなど、マンションの住環境を維持するための日常的な管理に対する費用です。住民から管理費が適切に支払われることによって、建物全体の清潔さやインフラが維持され、快適な生活に繋がります。
修繕費は「修繕積立金」と呼ばれることも多く、マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てておく費用です。全てのマンションでは、およそ12年周期で大規模修繕工事が行われ、建物の外装、配管、共有部分などが補修されます。定期的な修繕が適切に行われないと、建物の老朽化が急激に進み、住環境の悪化や資産価値の低下が発生します。そのため、修繕積立金は長期的に見て、非常に重要な費用だと言えます。
マンションの管理費と修繕費の相場
マンションの管理費と修繕費の相場は、いくら程度なのでしょうか？
管理費と修繕費のそれぞれの相場価格について解説していきます。
管理費の相場
マンションの管理費の月額の平均値は10,970円とされています（駐車場の使用料などの費用を含める場合は15,856円）。
※国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」をもとに作成
物件の築年数別にみていくと、下記のグラフのように、築年数が新しい物件ほど管理費は高くなる傾向があるようです。この背景には、新しい物件のほうが共用部が充実している傾向があり、維持管理に費用がかかっていることが挙げられます。
修繕費の相場
平成30年度の修繕金（月額）の平均額は、12,268円です。
※国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」をもとに作成
築年数別にみていくと、築年数が40年を超える物件は価格が高く、反対に築浅の物件は価格が低いことが分かります。
これは、築年数が古い物件ほど一回の修繕工事にかかる費用が高くなりやすく、劣化の進んでいない築浅物件は費用が低く抑えられることが理由でしょう。
管理費と修繕費の滞納が起きやすいケース
マンションの管理費と修繕費は、住人であれば必ず負担しなくてはならない費用です。しかし、中には払えない方がいることも事実です。国土交通省が作成した「平成30年度マンション総合調査結果」によれば、住民の管理費等の滞納が発生しているマンションの割合は、全体の24.6%に上るとされています。
では、マンションの管理費や修繕費が滞納が起きるのはどのようなケースなのでしょうか。代表的なのは、以下の５パターンです。
- 老後の収入の減少
- 住人の数が少ない
- 設備メンテナンスの費用負担が大きい
- 段階増額積立方式による修繕金の値上げ
- 適切な修繕計画がない
それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。
老後の収入の減少
管理費・修繕費が払えなくなる一つ目のパターンは、老後の収入の減少です。
老後は労働による収入が減少し、年金やこれまで蓄えた資産によって生活する方が増えるでしょう。
管理費と修繕費は住宅ローンとは違い、マンションに住む限りは永続的に発生するので、老後の家計を逼迫させる要因になりやすいです。また、修繕金は築年数が古くなると値上がりすることがあるため、値上がりを機に支払いが難しくなるケースも多いです。
老後に住むマンションは長期間の居住を前提に選ぶ場合が多いので、「長期にわたって管理費と修繕費を払えるか」「将来的な値上がりのリスクがどの程度あるか」などを事前に見積もることをお勧めします。
住人の数が少ない
マンションの管理費を払えない要因のひとつが、マンションの住人の数が少ないために、一人あたりの負担が大きくなることです。
管理費や修繕費は、まずマンション全体でいくらほど必要なのかを管理会社が算出します。その後、マンションの住人の数に基づき、1人あたりの管理費や修繕費を算出します。よって、当然マンションの住人の数が多いほど、1戸数あたりの管理費や修繕費は低く抑えられるのです。
逆に、「マンションの戸数に対して空き部屋が多い」などの理由で住人の数が少ない場合は、1人あたりの管理費や修繕費の負担は大きくなります。
国土交通省が発表している「マンションに関する統計・データ等 平成30年度マンション総合調査結果」でも、多くのマンションの管理費が9,000円～12,000円なのに対し、20戸以下のマンションでは約13,000円と高額となっています。修繕費でも、同様の傾向が見られます。
設備メンテナンスの費用負担が大きい
マンションの設備が整っているほど、その分メンテナンスの手間と費用が発生するので、管理費や修繕費は高くなります。
設備の中でも、特にメンテナンス費用がかかるのが、機械式駐車場です。狭い土地に対してより多くの車を駐車できる機械式駐車場は便利ですが、耐用年数が15年と短いため、修繕積立金の費用を底上げする要因になり得ます。
また、ブランドマンションやタワーマンションは豪華なラウンジ、住民専用のジム、庭などが備え付けられているケースが多く、必然的にメンテナンス費用も高くなります。
購入するときは充実した設備のメリットに目がいきがちですが、将来的に高額なメンテナンス費用を払い続けるのが難しくなるリスクがあります。
段階増額積立方式による修繕金値上げ
修繕積立金の徴収方法には、「均等積み立て方式」と「段階増額積立方式」という2つの種類があります。
均等積み立て方式は、マンションを建造した時点で、将来の修繕に必要な費用の見通しを立て、長期間に渡って一定の金額を徴収する方式です。住民にとっては費用が値上がりするリスクが低いので、国が奨励している方式でもあります。
一方の段階増額積立方式は、新築時の積立金を低く設定し、修繕が必要になったタイミングで段階的に徴収金額を値上げする方式です。つまり、築年数が古くなるほど積立金が高額になり、滞納のリスクも引き上がる方式だと言えるでしょう。
段階増額積立方式を採用しているマンションは、全体の43.4％とされており、比較的築年数が浅いマンションほど採用率が高くなる傾向があります。
適切な修繕計画がない
マンションの管理組合は将来的な修繕工事の実施に備えて、修繕計画を定めることが望ましいとされています。具体的には、修繕が必要な箇所と工事の仕様を特定し、そこから逆算して修繕積立金の徴収額を割り出します。
しかし「平成30年度マンション総合調査結果」によると、全体の7％の管理組合が、長期的な修繕計画をそもそも作成していないとされています。また修繕計画を定めていても、計画に基づいた積立金の額の設定をしていない管理組合は、46.4％に上るとされています。
このようなマンションでは、将来的に「修繕工事を実施するための十分な積立金がない」という事態に陥り、急激な積立金の値上げや、一時金の徴収が決議される恐れがあります。適切な修繕計画がないマンションに住んでいる人は、大規模修繕が近づくと費用が増加し、支払いが滞る可能性があると言えるでしょう。
マンションの管理費と修繕費が払えないとどうなる？
マンションの管理費や修繕費が払えないと、どのような問題が起こるのでしょうか。管理費や修繕費の滞納により発生する問題は、以下の２つです。
- マンションの住環境や資産価値が低下する
- 資産を差押えされる
それぞれの問題について、詳しく解説していきます。
マンションの住環境や資産価値が低下する
すでに説明したように、マンションの管理費や修繕費は、日々の清掃や十数年に一度の大規模修繕など、マンションの快適な住環境や資産価値の維持に利用されます。
管理費や修繕費を滞納する住民がいた場合、清掃や管理が十分に行われなくなったり、不足分の費用を他の住人が負担しないといけなくなったりします。
管理費や修繕費の滞納は自分だけの問題ではなく、マンションの住民全体に迷惑をかけることになるのです。
資産を差し押さえされる
マンションの管理費や修繕費の滞納が続くと、管理組合から督促の通知や連絡が届くことになるでしょう。その通知に従わず、長期間に渡って滞納を続けて場合は、管理組合は裁判所に申し立てを行い、法的な措置を取ることができます。
滞納を解消するための十分な現金がない場合は、車や家財などの資産を差し押さえられたり、最終的にはマンションそのものを競売によって売却させられる可能性があります。
競売とは、裁判所の権力により、強制的に不動産の売却を進めることです。競売は、物件の持ち主の意向が反映されない強制的な売却であり、売却価格も相場の5～7割程度に低くなることがあります。競売は売主にとってデメリットが非常に大きいため、競売にかけられる前に、管理費や修繕費の滞納を解消しましょう。
管理費と修繕費を滞納した場合の対処法
管理費と修繕費の支払いが滞った場合は、どのように対処すべきなのでしょうか？
ここでは滞納の深刻度に合わせて、２つの対処法について解説します。
- 管理組合に滞納について相談する
- マンションを売却する
管理組合に滞納について相談する
管理費と修繕費を一時的に滞納してしまった場合は、まず管理組合に相談をしてみましょう。
支払いの義務がなくなることはありませんが、事情を説明すれば支払いの期限を先延ばしにしてもらえる可能性はあります。
無断で滞納を続けてしまうと、住民との関係が悪化して住みにくくなってしまったり、法的な手段を講じられてしまうなどデメリットが多いので、管理組合とは適切なコミュニケーションを取ることをおすすめします。
マンションを売却する
一時的な滞納ではなく、長期的に支払いが難しいと判断した場合は、早めにマンションの売却を検討しましょう。
管理費と修繕費が払えないのは、収入と物件の水準が見合っていないことが原因だと推測されます。そのまま住み続ければ、家計は圧迫され、最終的には資産の差し押さえというシナリオも考えられます。
マンションを売却し、居住費用の安い物件に引っ越せば、売却金額からこれまでの滞納額を返済し、生活を立て直すことができるでしょう。
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