マンションの管理費/修繕費が払えない!滞納によって起こる問題とは

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マンションの管理費/修繕費とは

そもそもマンションの管理費や修繕費とは、どのようなもので、なんのために払わなくてはいけないのでしょうか。管理費や修繕費は、住宅ローンや家賃とは別に、毎月支払わなくてはならない費用です。

マンションの管理費は建物の清掃やゴミ収集、水道・光熱関係の設備などの業者とのやりとりなど、日常的な管理費用やそれに伴い必要な人件費、その他にも共有部分の光熱費に充てられます。マンションで安心かつ快適に暮らすためには、管理費は欠かせません。

修繕費は、「修繕積立金」と呼ばれることも多いです。修繕積立金は管理費とは異なり、日常的には使われません。ほとんどのマンションでは、建物全体の大規模修繕が十数年に一度行われます。この際にかかる費用を積み立てているのが、修繕積立金です。

どちらも毎月欠かさず請求されるものなので、どちらかを滞納しているともう片方も滞納しているケースがほとんどです。滞納している場合には、後に合算して請求されることになるので、注意しましょう。

マンションの管理費/修繕費の滞納が起きやすいケース

マンションの管理費は、住人であれば必ず負担しなくてはならない費用です。しかし、中にはマンションの管理費が払えない方がいることも事実です。

マンションの管理費や修繕費が滞納が起きるのはどのようなケースなのでしょうか。代表的なのは、以下の2パターンです。

  • 住人の数が少ない
  • 設備メンテナンスの費用負担が大きい

それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。

住人の数が少ない

マンションの管理費を払えない要因のひとつが、マンションの住人の数が少ないために一人あたりの負担が大きいことです。

管理費や修繕費は、まずマンション全体でいくらほど必要なのかを管理会社が算出します。その後、マンションの住人の数に基づき、1人あたりの管理費や修繕費を算出します。よって、当然マンションの住人の数が多ければ多いほど、1戸数あたりの管理費や修繕費は低く抑えられるのです。

逆に、「マンションの戸数が少ない」「空き部屋が多い」などの理由で住人の数が少ない場合は、1人あたりの管理費や修繕費の負担は大きくなります。

国土交通省が発表している「マンションに関する統計・データ等 平成30年度マンション総合調査結果」でも、多くのマンションの管理費が9,000円~12,000円なのに対し、20戸以下のマンションでは約13,000円と高額となっています。修繕費でも、同様の傾向が見られます。

設備メンテナンスの費用負担が大きい

マンションの設備が整っているほど、管理費や修繕費は高くなります。複雑な設備や高い技術を使った設備ほど、維持や修理にかかる費用は高くなるでしょう。

設備の中でも、特にメンテナンス費用がかかるのが、機械式駐車場です。狭い土地に対してより多くの車を駐車できる機械式駐車場は便利ですが、耐用年数といわれている15年に一度は、大規模な修繕やメンテナンスが入ることを覚えておきましょう。

なお、駐車場が必要ない人は、駐車場のメンテナンス費用の支払いを免除されるケースもあります。管理費や修繕費が払えない場合には、車を手放して駐車場の契約解除を管理会社に相談してみてもいいかもしれません。

キッチンに備え付けられている生ゴミを処理するディスポーザー排水処理システムも、メンテナンスに費用がかかります。こちらは排水処理装置が共用設備になっているため、そのマンションに住んでいる以上、払えないからといって免除してもらうことはできないでしょう。

マンションの管理費/修繕費が払えないとどうなる?

マンションの管理費や修繕費が払えないと、どのような問題が起こるのでしょうか。管理費や修繕費の滞納により発生する問題は、以下の3つです。

  • マンションの住環境や資産価値が低下する
  • マンションが売れにくくなる
  • 競売にかけられ強制的に追い出される

それぞれの問題について、詳しく解説していきます。

マンションの住環境や資産価値が低下する

すでに説明したように、マンションの管理費や修繕費は、日々の清掃や十数年に一度の大規模修繕など、マンションの快適な住環境や資産価値の維持に利用されます。
管理費や修繕費を滞納する住民がいた場合、清掃や管理が十分に行われなくなったり、不足分の費用を他の住人が負担しないといけなくなったりします。

管理費や修繕費の滞納は自分だけの問題ではなく、マンション全体に迷惑をかけることになるのです。

マンションが売れにくくなる

管理費や修繕費の滞納が続いてしまうと、マンションが売れにくくなってしまいます。

一見、管理費や修繕費の支払いとマンションの売却は無関係に見えるかもしれません。

しかし、売主が滞納していた分の支払いは、買主に引き継がれて請求されてしまうのです。マンションの購入にはただでさえ多額の費用がかかるのに、自分が滞納したわけでもない管理費や修繕費を支払いたいと思う購入者はいないでしょう。どんなにスペックが高く、立地も良い人気物件であったとしても、思ったようにマンションが売れない事態に発展してしまいます。

競売にかけられ強制的に追い出される

マンションの管理費や修繕費の滞納が続くと、住宅ローンを滞納した場合と同様、最終的には競売にかけられてしまいます。

競売とは、裁判所の権力(職権)により、強制的に不動産の売却を進めることです。
競売では、販売価格や退去の条件などに関して、物件を所有する債務者の意思は一切反映されません。また、売却価格も、通常の売却や任意売却と比べて5~7割程度と低くなってしまうことが多いです。

競売は売主にとってデメリットが非常に大きいため、競売にかけられる前に、管理費や修繕費の滞納を解消しましょう。

管理費や修繕費を滞納し始めてから競売にかけられるまでの流れは、以下の3ステップです。

  1. 督促される
  2. 支払督促される
  3. 競売にかけられる

それぞれのステップについて、簡単に説明します。

督促される

マンションの管理費を3〜6ヵ月ほど払えないでいると、管理会社から督促の連絡がきます。督促では、書面による請求、催告書、訪問、内容証明などが郵便(配達証明付)で送られてきます。督促をされた際に請求額の支払いができれば、ここで管理費の滞納は解決します。

支払督促をされる

督促をされたのにもかかわらず請求額を支払えないでいると、管理会社は裁判所に対して「支払督促」を申し立てします。申し立てが承認された場合、先取特権の実行をされたり、資産の差し押さえをされたりします。このタイミングでの支払いが完了した場合には、滞納問題は解決できます。

競売にかけられる

支払督促をされたのにもかかわらず支払えない場合には、裁判所に対して管理会社より「競売」の申し立てがされます。
裁判所により申し立てが正当であると判断されると、競売が開始され、「競売開始決定の通知書」が郵送されます。

「競売開始決定の通知書」が届いた後は、最短4ヵ月ほどで売却が完了し、強制的に部屋を追い出されてしまいます。

管理費/修繕費の支払いが厳しいときの対処法

ここまで解説してきたように、管理費や修繕費を滞納してしまうと、最悪の場合には部屋を追い出されてしまうなど、多くの問題があります。

管理費や修繕費を支払い続けることが厳しいと感じたら、早めに売却を検討しましょう。また、売却に時間をかけすぎてしまうと結局競売になってしまうため、なるべく素早く売却を完了することが重要です。

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