【この記事でわかること】
- 任意売却後の残債は払う必要があるのか
- 任意売却のメリット
任意売却とは
そもそも、「任意売却」とはどのような制度なのか、事前に理解しておきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、かつ物件の売却益がローンの残債を上回ってしまう場合に、金融機関や銀行などの債権者の了承を得た上で物件を売却する方法です。基本的に、任意売却で発生した売却益は、すべて住宅ローンの残債の返済に充てられます。
住宅ローンを支払わないでいると、債権者から督促や催告の連絡が来るようになります。滞納が長期化した場合は、「住宅ローンを支払う意思がない」とみなされ、分割ではなく一括で返済するように求められます。任意売却をする場合は、このタイミングで債権者に相談することになります。
債権者から何度も連絡が来ているにも関わらず対応しなかった場合は、競売の手続きが開始されてしまいます。競売とは、裁判所の権力（職権）により、強制的に不動産の売却を進めることです。任意売却とは異なり、販売価格や退去の条件などに対して、物件を所有する債務者の意思は反映されません。また、売却価格も、通常の売却や任意売却と比べて5～7割程度と低くなってしまうことが多いです。
住宅ローンを払えなくなってしまった場合は、競売にかけられないために、任意売却の手続きをスムーズに進めることが重要です。
競売について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
任意売却のメリット
競売と比べて、任意売却には、以下の4つのメリットがあります。
任意売却の4つのメリット
- 経済状況を周囲に知られない
- 通常の売却に近い価格で売却できる
- 売却時期の相談が可能
- 金銭的負担が少ない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
経済状況を周囲に知られない
競売にかけられると「競売物件」として掲載されてしまうため、近隣の人に競売にかけられている事実が知られてしまいます。
対して、任意売却は、債権者に対して実施することや価格の了承を得る以外には、通常の売却と同じフローで進みます。ネット掲載や広告上への表示も、通常の売却と全く変わりありません。
通常の売却に近い価格で売却できる
競売の場合、通常の売却とは異なり、物件は裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト」に掲載され、一般的なポータルサイトには掲載されません。また、購入希望者による内覧なども行われません。競売物件は、購入希望者からすると、室内の状態などの詳細な情報がわからず通常の物件と比べてリスクが高いです。そのため、通常の売却と比べて、売却価格は5～7割程度と安くなってしまうことが多いです。
それに対し、任意売却は、内覧などを含め通常の売却と同様の方法で売却活動を行うため、通常の市場価格の8割から9割ほどでの売却が可能です。
売却時期の相談が可能
競売では、売却のスケジュールを債務者である売主がコントロールすることはできません。入札により買い手がついた場合は、強制的に退去を命じられます。
対して任意売却では、売却スケジュールを債務者自身で決められます。もちろん債権者との相談は必要ですが、競売のように急に退去を命じられるような事態にはならず、余裕をもって引越しなどの準備ができるでしょう。
金銭的負担が少ない
競売の場合、引越し費用などの売却に伴う諸経費は全て債務者である売主自身が払う必要があり、生活の立て直しが困難です。
一方で任意売却の場合は、売却益の一部を引越し費用などの諸経費の支払いに当てることができます。経済的に厳しい中で、さまざまな経費を売却益から捻出してもらえることは、債務者にとっては嬉しいポイントでしょう。
任意売却後の残債は払わななくてOK？
任意売却をすれば、もう残債を払わないのが許されると思ってしまう方もいるかもしれません。しかし、任意売却では、売却益よりも住宅ローン残債の方が大きいため、売却完了後も住宅ローン残債が残ります。
任意売却をしたからといって、残債を払わないのが許されるわけでありません。任意売却=返済義務の消滅ではないため、完済するまではきちんと支払いをつづけなければいけません。
残債の返済期限や月々の返済額は、債権者と相談して決めましょう。不動産会社の中には債権者との交渉を請け負ってくれるところもあります。自分ではどうしていいかわからない方は、交渉を請け負ってくれる不動産会社に事前に相談しておくのがオススメです。
任意売却後の残債の返済先
任意売却をした後の残債は、いったいどこに返済していけばいいのでしょうか。任意売却後の残債の返済先には、以下の2パターンがあります。
任意売却後の残債の返済先
- 住宅ローンを契約していた金融機関
- 債権回収会社（サービサー）
1つ目の返済先は、住宅ローンを契約していた金融機関です。一括返済が難しいことは、任意売却を行った時点で金融機関も承知しています。そのため、金融機関への返済の際は、一括ではなく分割で支払えないか必ず交渉してみましょう。
2つ目の返済先は、債権回収会社（サービサー）です。金融機関がサービサーに債権を譲渡している場合には、サービサーへの返済が求められます。サービサーに返済する場合も、分割返済の交渉をしてみましょう。
金融機関とサービサー、どちらが返済先であっても、残債返済の責任があることは変わりません。しかし、以前払わないでいた住宅ローンの残債を、今になっていきなり一括返済するのは難しいでしょう。
当然、一括返済は無謀であることは、金融機関やサービサーも承知しています。分割払いができるよう、現実的な返済計画を立て、しっかりと交渉しましょう。
毎月の返済額は5,000円から30,000円ほどが相場といわれています。しかし、毎月の出費を抑えるためとはいえ、月々の返済額を小さくしすぎるのも考え物です。その分利子が膨らみ、結果的により支払い金額が大きくなるからです。
確実に返済できるよう、債権者と相談の上しっかりと返済計画を立てましょう。
任意売却後の残債を払えない場合は自己破産
任意売却後の残債をどうしても返済できない場合は、自己破産を検討することになります。自己破産をすると、住宅ローンの残債は免責となり返済義務がなくなります。
しかし、連帯保証人がいる状態で自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。自分を信じて連帯保証人になってくれた相手に迷惑がかかるため、事前に相談しておくべきでしょう。
また、自己破産をしても所得税や地方税などの税金の納税は免責にはなりません。これらの税金を払わないままでいると、最悪の場合、資産が差し押さえられることもあります。
さらに、自己破産をすると、個人の信用に大きな傷がつきます。自己破産やローンの残債の滞納の履歴は、信用情報会社にてすべて管理されています。情報が一度登録されてしまうと、滞納履歴は5～10年ほど残り、その間大きなローンは組めなくなるので注意しましょう。クレジットカードの利用もできなくなるため、日常生活にも支障が出てしまいます。
任意売却後の残債を少なくする方法
ここまで解説してきたように、任意売却後の残債は返済を続ける必要があります。どうしても返済できない場合は、自己破産という方法もありますが、デメリットの大きさを考えるとなるべく回避した方が良いでしょう。
任意売却後の残債の支払い負担をなるべく小さくするには、任意売却で物件をなるべく高く売却することが最も重要です。一方で、売却に時間をかけすぎてしまうと競売になってしまうため、スピーディーに売却を進める必要があります。
そこでオススメなのが、すむたす売却です。
すむたす売却では、マンションを希望のタイミング（最短2日〜）売却可能です。また、仲介会社を通さずにすむたすが直接買取を行うため、仲介手数料は一切かからず、売却益を多く残すことも可能です。
少しでも興味のある方は、一度査定だけでもしてみてはいかがでしょうか。簡単な物件情報を入力するだけで、適切な売却価格を知ることができます。
