転勤、離婚、両親との死別などで、現在所有しているマンションに住まなくなった場合は「売却する」か「賃貸物件として貸し出す」かの主に2つの方法があります。
売却と賃貸のどちらがよいかは、所有者のライフプランや状況によって異なります。
この記事では、売却と賃貸を選ぶ際の判断基準、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
マンションを売るか・貸すかの判断基準
所有するマンションに住まない場合、最もおすすめできないのは、売却も賃貸も行わずに空き家として所有することです。その理由は、誰も住んでいない物件であったとしても固定資産税や管理費、修繕費は所有者が支払うことになるので、経済的に損をしてしまうからです。
マンションを売るのか、それとも賃貸として貸し出すか検討している方は、まずは以下の2点から判断してみましょう。
- 将来的に再び住む予定があるか
- 住宅ローンの返済は終わっているか
将来的に再び住む予定があるか
マンションに住まなくなった場合、まず考えてもらいたいのは、「このマンションに、将来的にもう一度住む予定があるか」ということです。
もし、今後住むことはないと言えるなら、基本的には売却することがおすすめです。なぜなら、完全に所有権を手放すことで、維持費用や管理の手間を一切省くことができるからです。また、マンションは早いうちに売った方が、資産価値が高いので、高値の売却を目指すことができます。
しかし、一時的な転勤で将来的に戻ってくる予定があるのなら、その期間は賃貸として貸し出すことも検討してみましょう。賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあり、定期借家契約なら期間を定めて住居を貸すことができるので、自分が戻ってくるタイミングに合わせて入居者に退去してもらえます。
住宅ローンの返済が終わっている
もう一つの判断基準は、「住宅ローンの返済が終わっている」かどうかです。
なぜなら、住宅ローンの残債が残っている物件は、原則として賃貸として運用することが禁止されているためです。
賃貸に切り替えるためには、現在借りている居住を前提としたローンを完済するか、新しく賃貸用のローンに借り換える必要があります。ただし、賃貸用のローンは金利が高く、1～3％程度に設定されます。
マンションを売却するメリット
マンションの売却には、以下のようなメリットがあります。
- まとまった資金を得られる
- 売却後の手間がかからない
- 資産価値が高いうちに手放せる
まとまった資金を得られる
マンションの売却では、数千万円単位でのまとまった現金を手元に残すことができます。
その資金で、次の住まいへの住み替え費用を捻出したり、投資用の資金として運用することも可能です。
売却後の手間がない
マンションは一度売却し、確定申告まで済ませてしまえば、その後に手間や費用は一切かかりません。
資産価値が高いうちに手放せる
不動産は築年数が経過するごとに、基本的には価値が下落するものです。
※一都三県の中古マンションの成約価格の推移
なぜなら、築年数の古い物件は買い手からの需要が落ち込んでしまい、それが価格に反映されるからです。具体的には、築年数が30年を経過すると新築時の2/1～3/1程度まで売却価格は定価します。
つまり、築年数がまだ新しいうちに売却しておけば、より高い売却価格が期待できるということです。逆に、古くて資産価値の低い物件をいつまでも保有していると、売却時の価格が下がるどころか、そもそも買い手が見つからず、手放すことができないという事態にもなりかねません。
マンション売却時のデメリット
マンションを売却する際には、二つのデメリットがあります。
- 住宅ローンを完済する必要がある
- 手間と時間が掛かる
住宅ローンを完済する必要がある
マンションの購入時に住宅ローンを組んでいる場合、そのマンションの売却と同時に残債をすべて返済する必要があります。これは住宅ローンを組む際に、物件に抵当権が設定されており、抵当権を解除できなければそもそも売却ができないためです。
仮に売却して得た資金で住宅ローンを完済できない場合は、貯蓄などから充当する必要があります。自己資金をもってしても足りない場合は、暫くはローンの返済を続けるしかないでしょう。
手間と時間が掛かる
また、売却にあたっては一定の時間と手間がかかることも考慮しなくてはなりません。
物件を売りに出してから買い手が見つかるまでは、平均して3ヶ月かかります。さらに、物件の査定や不動産会社選び、売買契約の締結後の引き渡しまでにはそれぞれ1か月程度かかるので、半年やそれ以上の時間がかかることもあります。
売り出している期間は、平均10回と言われる内覧の対応や、購入希望者との価格交渉、不動産会社との継続的なコミュニケーションを行う必要があります。
このような手間と時間を避けたい場合は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことも検討するとよいでしょう。買取では、買い手を探す手間を削減できるため、数日～数週間で物件を売却することが可能です。
マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すことで得られるメリットには、以下の２つのメリットが上げられます。
- 定期的な収入が見込める
- 費用を経費に計上できる
定期的な収入が見込める
賃貸で入居者を見つけることができれば、家賃で毎月安定した収入を得ることができます。
ローンが一切残っていない状態であれば、費用は管理費や修繕費、管理会社への委託料などのランニングコストのみなので、家賃収入の大部分を手元に残すことができるでしょう。
費用を経費に計上できる
マンションを賃貸に出した場合、そのランニングコストは「必要経費」として計上することができ、確定申告で所得から差し引くことが可能です。そのため、所得税を節税する効果が期待できます。
ランニングコストには、以下のような費用が挙げられます。
- 管理費と修繕費
- 固定資産税
- 管理会社への委託料
- 設備のメンテナンス費用
- 減価償却費
マンションを賃貸に出すデメリット
マンションを賃貸に出す際の注意点は、以下の2点が上げられます。
- 管理の手間と費用がかかる
- 空室のリスクがある
管理の手間と費用がかかる
マンションを賃貸に出す場合、自分で全ての業務を行う「自主管理」と、管理会社に業務を代行してもらう「管理委託」のいずれかを選択することになります。
賃貸物件の管理業務は、入居者の募集・契約作業・家賃の徴収・設備の劣化への対応・トラブルの解決・退去時の手続きなど、非常に多岐に渡ります。そのため、約8割の人は管理委託を選択しているのが実情のようです。
管理委託を行えば、所有者自身の手間はほとんど削減できますが、1か月の家賃総額の5％程度を委託料として支払う必要があります。
また、毎月の管理費・修繕費・固定資産税、定期的なメンテナンス費用も所有者が支払うことになるため、「思ったより手元に収益が残らない」ということもあるでしょう。
空室のリスクがある
次に考慮しなければならないのは空室リスクです。
賃貸物件として貸し出す際は、入居者がいなければ家賃収入は得られません。入居者は定期的に入れ替わるものなので、常に入居者がいる状態をつくる必要があります。
空室を防ぐためには、古くなった室内の設備や壁紙などをリフォームするといったことも必要になります。家賃収入があればその分利益が出続けるわけではなく、所有している限りはさまざまな費用や固定資産税といった税金がかかり続けることには注意が必要です。
売却と賃貸、迷ったらプロに相談を
将来的に戻ってくる予定がないのなら、税金や維持費を考慮しても賃貸物件にするより売却することをおすすめします。
不動産の売却にあたっては、まずは信頼できるパートナーとなる不動産会社を探すことから始めるとよいでしょう。
また、賃貸か売却かを自分で判断できない場合は、ファイナンシャルプランナーに相談するという方法もあります。ご自身と家族のライフプランを考えて適切な判断ができるよう、ぜひプロに相談してみてください。
