金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入する際、金融機関はその不動産を担保に設定することを条件に、お金を貸しています。
将来的に住宅ローンを完済した際には、不動産を担保の設定から外す抵当権抹消の登記を行えるようになります。抵当権の抹消を行うことは義務ではありませんが、そのまま放置しておくと、様々な弊害が発生します。
この記事では、抵当権抹消を行う理由やその方法、行わないことによるデメリットについて解説します。
抵当権とは何か
抵当権とは、不動産を担保にする権利のことです。権利として有しているのは、住宅ローンを組む際の金融機関となります。
もしも借主が住宅ローンの返済を滞った際、金融機関は担保として設定している不動産を差し押さえ、競売にかけます。そこで得た金額を住宅ローンの残債に充てます。つまり抵当権とは、貸したローンが回収不可能になるリスクを下げるための、金融機関にとっての保険としての役割を持ちます。
住宅ローンの残債が残っているうちは、不動産には抵当権が課されますが、完済すれば抵当権を解除することができ、完全に自分の所有物として扱うことが可能になります。
抵当権抹消はなぜ必要？
抵当権は住宅ローンを完済した際に初めて抹消ができるようになります。抵当権の抹消は義務ではないものの、行わないことで以下のようなデメリットがあります。
- 次の融資をスムーズに受けられない
- 不動産の売却がスムーズにできない
- 不動産を子どもに相続させた場合、抵当権抹消登記の手続きが通常よりも複雑になる
- 放置している間に銀行の体制が変わり、抵当権抹消に必要な書類がそろいにくくなる恐れがある
抵当権を抹消しないと、登記簿上は担保に取られたままの状態となります。そのため、新たに融資を受けようとする際にその不動産を担保にお金を借りることはできませんし、売却しようとする際にも担保に設定されていない不動産だという証明ができず、さまざまな弊害がおこります。
抵当権抹消が必要になるタイミング
抵当権抹消は「住宅ローンを完済したとき」「不動産を相続するとき」「不動産を売却するとき」の3つのタイミングで行う必要があります。
住宅ローンの完済
抵当権の抹消を行うタイミングの基本となるのが、住宅ローンの完済時です。
元々、住宅ローンを組むために抵当権が設定されているので、完済すれば抵当権の解除をするのが妥当です。
後述する相続や売却においても、自身が住宅ローンを完済した際に前もって抵当権抹消の手続きをしておけば、子どもや購入者に手間や負担をかけることを防げます。多くの場合、ローン完済のタイミングで金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきますので、それに記入し、法務局に提出するようにしましょう。
不動産の相続
「ローンを完済したのに抵当権を解除しておらず、そのままの状態で不動産を相続をした」という場合は、相続のタイミングで抵当権を外す必要があります。
抵当権は相続しても自動的に消えることはないため、相続人が抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
不動産の売却
不動産に抵当権が残っていれば、その不動産の売却はできません。そのため、売却の前に抵当権抹消を行う必要があります。
住宅ローンが残った状態で売却をする場合は、自己資金や売却資金を用いて住宅ローンを完済することが必要です。この場合は売主の抵当権抹消の登記と、買主への所有権移転登記を同時に行うことになる関係で、自身での手続きはできず、一括して司法書士に依頼することになります。
抵当権抹消に必要書類
自身で抵当権を抹消する場合、さまざまな書類が必要になります。
住宅ローンを組んでいた金融機関から送られてくるもの、自身で用意するものをそれぞれ紹介します。
金融機関からもらう書類
金融機関からもらう書類は以下の通りです。
| 書類 | 内容 |
| 登記識別情報 （または登記済証） | 抵当権を設定したときに、抵当権者に発行されるもの。 |
| 登記原因証明情報 | 住宅ローンの返済が完了した旨を通知する書類。 金融機関によって名称は異なり「抵当権解除証」「弁済証書」「抵当権放棄証書」「放棄証書」となっている場合も。 |
| 金融機関の会社法人等番号 | |
| 登記事項証明書 | 抵当権が設定されている不動産の登記簿内容。金融機関によって名称は異なり「代表者事項証明書」「現在事項一部証明書」となっている場合も。 金融機関の会社法人等番号が金融機関から送られてくる文書に記載がある場合は不要。 |
| 委任状 | 住宅ローンの完済をした人物に抵当権抹消登記を委任するという内容の書類。「代理権限証明情報」という名称の場合も |
自分で手続きを行うのにも関わらず、金融機関からの委任状が必要となる点には疑問が浮かぶかもしれません。しかし本来、抵当権抹消は抵当権者である金融機関と不動産の所有者が共同で申請するものとされています。それを所有者のみで行えるように、金融機関からの委任状が必要となっています。
自身で用意する書類
自身で用意する書類は以下の通り、抵当権抹消の登記申請書のみです。
| 書類 | 入手先 |
| 抵当権抹消の登記申請書 | 自身が作成。法務局にフォーマットあり。 |
また、書類とは別に、認印も必要です。
抵当権抹消手続きの流れ
自身で抵当権抹消を行う場合、どのような手順で法務局に申請をすればよいのか、手順を解説します。
- 住宅ローンを完済し、金融機関から書類をもらう
- 抵当権抹消申請書の作成
- 法務局へ書類を提出
1.住宅ローンを完済し金融機関から書類をもらう
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。
ただ、抵当権の抹消は任意で、義務ではないことから、こちらから請求をしないと書類がもらえないこともあります。
必要書類の1つである委任状には、日付の記入欄がありますが、空欄となっている場合があります。その際は自身で記入して問題ありません。
2.抵当権抹消登記申請書の作成
抵当権抹消にあたっては、抹消をする手続きをするという申請のために「抵当権抹消登記申請書」を自身で作成する必要があります。申請書は法務局の以下のページでフォーマットと記入例が公開されていますので参考にしてください。
3.法務局へ書類を提出
すべての書類が準備できたら、法務局で提出を行います。この際に注意したいのは、不動産がある住所の管轄法務局で行う必要があるため、自宅から最寄りの法務局とは限らない点です。
書類は郵送で管轄の法務局に送っても問題ありません。その場合は登記完了後の書類を返送してもらうために返信用の封筒と切符を同封します。
ただ、郵送で申請する場合は、窓口で書類の不備のチェックをしてもらえません。不備があると登記が完了するまでに時間がかかりますので、なるべく窓口で申請することをおすすめします。
抵当権抹消に必要な費用
抵当権の抹消にあたっては、税金や手数料といった費用がかかります。
- 登録免許税
- 登記情報代
- 郵送料
登録免許税
登録免許税は、登記を行うことにかかる税金です。
抵当権抹消の場合は、不動産1つに対して1,000円です。土地と建物の抵当権抹消を行う場合には2,000円となります。
登録免許税は収入印紙を貼り付けて支払います。収入印紙は法務局や郵便局で購入できます。
登記情報代
登記にあたっては、事前に登記情報の確認と、事後の登記完了の確認が必要です。
事前の情報確認は法務局ではなく「登記情報提供サービス」を利用してオンライン上で行えます。こちらの費用が1件332円です。情報は印刷できますが、あくまで情報確認のためのサービスなので証明書とはならない点に注意が必要です。
登記完了後は法務局から「登記事項証明書」をもらい、問題なく手続きができたことを確認します。登記事項証明書はオンラインで請求できます。郵送してもらう場合の手数料は1件500円で、オンライン申請後に窓口で受け取る場合の手数料は1件480円です。
参考：「登記情報提供サービス」
郵送料
登記事項証明書を郵送で送ってもらう場合には、手数料と別に封筒と切手代がかかります。
別の手続きが必要になるケース
ほとんどの場合では、抵当権抹消を単体で行うことができますが、ある特定のケースでは、先に異なる手続きを済ませる必要があります。
１つ目は、登記簿上の住所と実際の住所が異なる場合です。「引っ越しをした際に、住民票を移していなかった」というケースが該当するでしょう。この場合は、先に住所変更のための登記が必要になります。
2つ目は、抵当権抹消の前に所有者が亡くなり、物件が相続されることになった場合です。この場合は、物件の所有者を相続人に変更する相続登記を先に行う必要があります。
手続きが手間に感じたら司法書士に依頼することを検討しよう
住宅ローンの完済による抵当権抹消は、不動産に関わる登記手続きの中でも比較的シンプルで、自身でも行いやすいものです。
しかし、効率的に正確に抵当権の抹消を行いたい場合には、司法書士に依頼することを検討してもよいでしょう。
相続登記などと比べると費用も安価であることが多く、2018年1月に日本司法書士会連合会が実施したアンケートによると、10,836～13,196円が報酬（手数料）の平均額となっています。
どちらを選ぶべきか迷うという場合は、不動産会社の担当者に相談してみましょう。
