【プロが教える】マンション買取の極意！相場価格や業者選びの注意点を解説

マンションを売却する方法の一つに、不動産会社に「買取」をしてもらうという選択肢があります。買取は、一般的な個人に対するマンション売却とは異なるメリットがあります。

本記事では、買取の基本知識から、相場価格、利用時の注意点、業者の選び方など、マンションの買取に関する情報をまるごと解説します。

この記事をお読みいただければ、買取を利用するにあたって、必要な知識を網羅的に知ることができます。利用を検討している方は、是非最後までご覧ください。

この記事の監修者：佐々木健斗
役職：不動産売却コンサルタント
経歴：立教大学卒。三井不動産リアリティに新卒入社、2019年に株式会社すむたすに参画。
保有資格：宅地建物取引士

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マンションの買取とは

マンションの買取とは、不動産会社（買取会社）が、売主の物件を直接買取する売却方法です。

買取会社は買取ったマンションに、ハウスクリーニングやリフォームを施して価値を高め、それを別の個人へ再度販売することで利益を上げています。このように、マンションを買取ってリフォームを施してから販売する業者は「買取再販業者」と呼ばれます。

買取を依頼する不動産会社さえ決まってしまえば、後は契約を結ぶだけで売却が完了するため、手間や時間を最小限に抑えられるのが魅力です。

買取と仲介の違い

マンションの売却方法には大きく分けて2種類あり、買取と対をなすのが「仲介」です。

仲介とは、不動産会社が仲介役となり、物件を売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、個人間で物件を売買することを指します。

仲介の最大のメリットは、買取と比べて売却価格が高いということです。具体的な価格は、物件の条件や市場の状況に左右されますが、ある程度の需要が期待できるマンションであれば、相場価格やそれ以上の高値で売却できる可能性があります。

一方で、買取を利用した場合は、リノベーションの費用や不動産会社の利益を差し引いた価格で買取されるため、仲介の７～８割程度に価格が落ち込んでしまいます。

このように仲介は価格面で魅力的ですが、売却に時間と手間がかかり、条件によっては売却が難航して、「いつまでも売れない」という不確実性を抱えるリスクもあります。その点買取は、最低限の時間と手間で、確実に売却できるという良さがあります。

まとめると、「価格を重視する人は仲介」「時間や手間を抑えたい人は買取」に向いていると言えるでしょう。

【仲介と買取の違い】

「買取保証」を付ければイイトコ取りができる

買取と仲介にはそれぞれ固有のメリットがありますが、両方の良さを併せ持った選択肢に「買取保証」があります。

買取保証とは、「仲介で売却活動を初め、一定期間で買い手がつかなければ、買取に切り替えて売却できる」という売却手法を指します。買取保証を付けておけば、売却活動に費やせる期間が限られている場合でも、売れ残りのリスクを避けながら、高額売却にチャレンジすることができます。

買取保証について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【マンションの買取保証】上手に活用するための方法を紹介

この記事では「マンションの買取保証について知りたい」という方に向けて、買取保証のメリットとデメリット、上手に活用するポイントについて解説しています。

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2020.12.15

買取を利用するメリット

買取業者を利用するメリットは、次の5つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却期間が短い

買取のメリットの一つ目は、売却期間が短いことです。

買取を利用した場合は、「どの買取業者に売却するか」さえ決まってしまえば、あとは契約を結び、引き渡しの日時を決めるだけで取引は完了します。

一般的な買取業者であれば、申し込みから引き渡しまでの期間は、数日～数週間で完了するでしょう。また、契約から数か月以内であれば、引き渡し日は売主が決めることができます。

そのため、なるべく早く物件を売却したい事情を抱えている人や、新居の入居に合わせて引き渡し日を調整したい人にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

手間がかからない

買取のメリットの二つ目は、手間がかからないことです。

買取は、個人の買主を探す必要が無いため、面倒な内覧対応や、買主との価格交渉などの手間がかかりません。また、家具やその他の残置物の処理も全て任せられる業者も多いため、室内の状態はそのままで売却することができます。

売却の条件さえ決まれば、契約や引き渡しなどの最小限のやり取りだけで、売却を完了することができます。

売れづらいマンションでも売却できる

買取業者のメリットの３つ目は、売れづらいマンションでも売却できることです。

世の中には古くて状態の悪いマンションや、立地が悪いマンションなど、さまざまな「売れづらいマンション」があります。このようなマンションは、仲介業者を利用した売却に苦戦する傾向があります。

一方、買取業者は、マンションを買い取った後に自らリフォームを行い再販するプロです。そのため、条件の悪いマンションでもそのままの状態で買い取ってくれます。売主はリフォーム費用やハウスクリーニング費用を負担しなくて済みます。

売れにくいマンションの特徴や解決策を詳しく知り方は、以下のリンクをご参照ください。

• 1LDK
• 4LDK
• 2階
• 室内状況が悪い

仲介手数料がかからない

買取のメリットの4つ目は、仲介手数料がかからないことです。

買取業者は、マンションを自ら買い取り再販することで、収益を上げています。仲介業者とは異なり、売主と買主の間の取引を仲介しているわけではないため、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は売却価格の約3%という、マンション売却において最も高額な費用です。この費用を節約することができれば、物件の売却金額のほぼすべてを手元に残すことができます。

売却後のクレームのリスクがない

買取業者のメリットの5つ目は、売却後のクレームのリスクがないことです。

仲介でマンションを売却した場合、売り手は買い手に対して「契約不適合責任」という、物件の不備や不具合に対する賠償責任を、一定期間負うことになります。そのため、築年数が古かったり、設備に不安がある物件の場合は、「売却後にクレームをつけられるかも…」というリスクを背負うことになります。

一方買取の場合は、そのような責任は買取した不動産会社が負うことになるため、売主はクレームの不安を感じる必要はありません。

契約不適合責任について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

マンション売却時の契約不適合責任とは？回避する方法も解説

契約不適合責任の内容や行使できる期間、責任を回避する方法について解説します。

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2021.08.30

買取を利用するデメリット

買取業者を利用するデメリットは、仲介と比べて売却価格が低くなる傾向があることです。

買取業者は、物件のリフォーム費用や再販時に上乗せする利益を加味した上で、買取価格を提示します。そのため、仲介業者と比べると売却価格は低くなる傾向があります。

一般的には、売却価格は仲介業者の7～８割ほどになるといわれています。

一方で、買取業者を利用した場合、リフォーム費用やハウスクリーニング費用、仲介手数料はかかりません。仲介業者を利用した場合と比べると、売却価格は低くなるものの、かかる費用も少ないため売却益で見るとそれほど差がつかないこともあります。

買取に向いているケース

一般的な不動産売買では、約8割の方が仲介で物件を売却しており、買取は特別な事情がある場合に利用されるケースが多いです。

ここでは、買取の利用に向いているケースについて解説します。

時間や手間をかけずに売却したい

すでにお伝えしたように、買取は最小限の手間と時間でマンションを売却することができます。

転勤・離婚・相続など、売却活動に十分な労力と時間を割けない事情がある場合や、スムーズに住み替えをしたいという要望がある場合に、買取が選ばれるケースが多いです。

特に離婚による財産分与の際は、ただでさえ手間やストレスがかかるため、買取によって素早く不動産を現金化するメリットが大きいと言えます。離婚時の持ち家の対処法について知りたい方は、以下の記事をぜひご覧ください。

離婚したときに持ち家はどうする？財産分与や名義変更など離婚後の必要な手続きを解説 | セゾンのくらし大研究

離婚したときは、持ち家の処分についても検討する必要があります。夫婦の共同財産としてどのように分けるのか、また、名義変更の必要性についても見ていきましょう。どちらかが住み続けるときに注意すべきことや想定されるトラブルについても解説します。 [

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物件の条件が良くない

物件の条件が悪く、仲介では買い手がつかないようなケースも買取がおすすめです。個人には敬遠されるような物件でも、買取ならすぐにでも売却することが可能です。

例えば、「人気のないエリアにある」「改修が必要なほど室内の状態が悪い」「築年数が30年を超えている」などの条件に当てはまる場合は、買取を検討する余地があるでしょう。

ただし、買取を行っている不動産会社は、対象物件に基準を設けている場合があるので、その基準を満たしているかは会社ごとに確認する必要があります。

高く売ることへのこだわりが低い

買取は、手間や時間を最小限に抑えられるというメリットがありますが、その反面、売却価格は相場の7～9割と低くなってしまいます。

実際の買取価格は、不動産会社によってばらつきがありますが、基本的には仲介で売るより価格は下がると考えておきましょう。

そのため、高く売ることへのこだわりが低く、「価格よりも手間や時間を節約することを優先したい」という人に買取は向いていると言えるでしょう。

マンション買取の相場価格

繰り返しになりますが、買取を利用した場合は相場価格（仲介で売却したときの売却価格）の7～8割程度になるのが一般的です。

ただし実際の買取価格は、「物件の人気度」や「買取業者の競合状況」によって変動します。

たとえば、人気エリアにある物件で複数の買取業者が競って欲しがっているような状況なら、相場の80～90%など高額の買取価格が提示されることもあります。反対に、住宅ニーズが低いエリアや、似たような物件が同時にたくさん売りに出ているような状況など、再販に苦戦することが予想される場合には、相場の60%などかなり低い価格になる可能性もあります。

実際の買取価格を知りたいときは、査定を受けてみよう

自分のマンションの買取価格を知りたい場合は、不動産会社に買取査定を依頼するのが、最も確実な方法です。多くの買取業者は、オンライン上で査定のみを依頼できるサービスを提供しているので、まだ売却する意思はない段階でも利用することができます。

マンションの買取査定でおすすめのサービスが、すむたすのAI査定です。

すむたすのAI査定では、「AIによる自動的な価格算出」と「専門家による価格チェック」を組み合わせることで、非常に精度の買取価格を算出できます。また、迷惑な営業は行わないため、売却の意思がない方でも安心して利用できます。

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マンション買取の流れ

マンションの買取を利用する際は、以下のような流れで取引を進めるのが一般的です。

不動産会社との契約さえ済んでしまえば、後は物件を引き渡すのみなので、手軽に売却を完了することができます。

ただし、満足のいく条件で売却できるかどうかは、step1~3の不動産会社の選定にかかっているため、この部分は妥協せずに行いたいところです。不動産会社の賢い選び方については、次章の「買取業者を選ぶ際の注意点」をご参照ください。

買取業者を選ぶ際の注意点

買取は仲介と比べると、取引の流れがシンプルなので、業者選びの基準が甘くなりがちです。

しかし、一口に買取業者といっても、サービスの中身には様々な違いがあります。自分の希望する条件で売却するためには、それに見合った業者を選ぶことが重要です。

本章では、買取を利用する際に覚えておきたい注意点を解説します。

• 複数の会社の査定を依頼する
• 希望のスケジュールを実現できるか
• 自社で買取している会社を利用する

複数の会社の査定を依頼する

買取査定は必ず複数の買取業者に依頼し、高額査定の業者に買取ってもらいましょう。

買取業者にとって買取は「仕入れ」であり「できるだけ安く仕入れて、再販時の原価を抑えたい」という意識が働きます。そのため、1社だけに査定を依頼すると「競合他社がいないなら、少し安い金額を提示しても買い取れるだろう」と、低め金額を提示される可能性があります。

買取業者に誠実に対応してもらうためにも、買取査定は少なくとも2～3社に依頼し、買取会社間で競争意識を働かせることが大切です。

また、複数社から査定を受けておけば比較が可能になるので、より買取価格が高い業者を選ぶことができます。買取は仲介とは違い、査定の時点で売却価格が確定するため、基本的には「査定価格が高い業者に依頼する」と考えておいてよいでしょう。

希望のスケジュールを実現できるか

買取のメリットの一つに、「売主が引き渡し日を調整できる」というものがあります。

引渡し日を自由に設定できれば、新居の準備が整ったタイミングに合わせて引っ越しできるので、住み替えをしたい方にとっては、特に嬉しいポイントになるでしょう。

ただし不動産会社によっては、引渡しのスケジュール調整に制限を設けている場合があるので、自分の希望する日取りで引き渡しができるかどうか、事前に確認しておきましょう。

自社で買取している会社を利用する

買取業者を選ぶ際は、自社で直接買取をおこなっている会社に依頼するのがおすすめです。

買取を行っている業者には、「自社で直接買取を行っている」場合と、「自社では仲介のみ行い、買取は他の業者に代行してもらう」という2つのパターンがあります。

自社買取であれば、仲介手数料は発生しませんし、最初から最後まで同じ担当者がサポートしてくれうので、コミュニケーションがしやすいというメリットがあります。スケジュール調整も、売主の都合を優先してくれるでしょう。

一方で他社が買取を代行する場合には、買取会社を紹介した不動産会社に対して、仲介手数料を払う必要があります。また、買取業者にとって売主は直接的な顧客ではないため、売主の事情をあまりくみ取ってくれない可能性があります。引き渡しのスケジュールも、買取業者の都合で急かされることもあります。

このように、仲介業者を経由して買取を利用すると、せっかくの買取のメリットが損なわれてしまいます。そのため、買取を利用するなら、買取業者に直接問い合わせをするのが得策です。

【タイプ別】マンション買取業者一覧

本章では、マンションの買取サービスを提供している業者を合計で10社紹介します。

それぞれの業者は、取り揃えている売却方法、対応エリアなどに違いがあります。以下の表は、それぞれの業者を特徴別にまとめたものです。

ここからは、各社の詳しい特徴について解説していきます。

iBuyer

iBuyerとは、AIを利用してオンライン上で買取価格を査定し、売主から直接物件を買い取る業者のことです。

ITを活用して業務を効率化している分、通常の買取業者と比較して買取価格が高くなりやすいなどのメリットがあります。一般的な買取価格は相場の７～８割程度ですが、ibuyerの場合は8.5割程度まで価格が上がるという傾向があります。

アメリカでは、ソフトバンクが出資したopendoor社を始め、offerpadやknockなど多くのiBuyer企業が存在しています。日本のiBuyerサービスとしては、「すむたす売却」が代表的です。

すむたす売却は、日本初のiBuyerサービスで、東京都中央区に本社を構える「株式会社すむたす」が運営しています。すむたす売却では、マンションの直接買取を行っており、お客様の希望のタイミングに調整しつつ、高い買取価格で売却することが可能です。

また買取だけでなく、仲介、買取保証、オークション（提携する800の買取業者に値付けを行ってもらい、最も買取価格の高い業者に売却できる）など、多様な売却方法が揃っています。そのため、お客様のご要望に合わせて、最適なプランを提案することができます。

興味のある方は、まずはオンラインのAI査定を受けてみてはいかがでしょうか？60秒の入力で、マンションの最適な売却価格を算出することができます。

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買取専業

買取専業とは、仲介による売却を行っておらず、買取による売却のみを専門に行っている業者を指します。

ここでは、買取専業の業者を３つ紹介します。

• リプライス
• 不動産買取.com
• フジ住宅

リプライス

リプライスは、不動産買取再販に特化した事業を行っており、中古マンションの買取も積極的に行っています。

本社は名古屋市にありますが、北は北海道から南は福岡にまでオフィスを構えており、全国的にマンションの買取に対応しています。

買取った後に再販している不動産の戸数は、1年間で1130個と業界でもトップクラスの販売数を誇ります。

不動産買取.com

不動産買取.comも、不動産の買取に特化したサービスを展開しています。

マンションだけでなく、戸建て・ビル・アパートなど、幅広い不動産の買取を行っていますが、マンションの割合は全体の30%を占めているため、安心して任せることができるでしょう。

フジ住宅

大阪府に本社をおくフジ住宅は、主事業に新築の戸建て分譲を据えています。加えて買取業者としても関西ではトップクラスの実績を誇ります。

マンションの買取エリアは、堺、南大阪、南河内、和歌山市周辺に限定されていますが、年間の再販戸数ランキングでは、全国5位を誇っています。フジ住宅は関西エリアに特化した地域密着型の業者と言えるでしょう。

総合系

総合系とは、買取だけでなく仲介やリースバックなど、多様な売却方法を自社で提供している不動産会社のことを指します。

「まだ自分にあった売却方法が分からない」という場合は、総合系の不動産会社に相談すれば、自分の希望に沿った売却方法を提案してくれるでしょう。

ここでは、総合系の不動産会社を５つ紹介します。

• 東急リバブル
• インテリックス
• 大京穴吹不動産
• オークラヤ住宅
• 長谷工リアルエステート

東急リバブル

東急リバブルは、東急不動産グループの子会社の一つで、主に不動産の仲介業を行っていますが、自社で買取サービスも展開しています。

仲介を含めた年間の売買件数は28750件で、直接買取を行っている不動産会社の中では最大規模と言えるでしょう。

首都圏や全国の主要都市には、多数の店舗を構えているため、「気軽に話を聞きに行きたい」という方にはぴったりでしょう。

インテリックス

インテリックスの強みはリノベーションで、どんな物件でも買取して生まれ変わらせて商品化できると自負しています。築年数を問わずに買取することを標榜しており、他の業者で買取を断られてしまっても、インテリックスなら買取してくれることもあるでしょう。

仲介、買取保証、リースバックなど売却方法も豊富です。さらに、「リノベーションをして付加価値をつけてから、仲介で高値で売却する」という、リノベーションに強みを持つインテリックスならではの売却方法もあります。

大京穴吹不動産

大京穴吹不動産は、東京都渋谷区に本社を置き、全国に店舗を構える不動産会社です。

仲介に加え、買取や買取保証、リースバックなど様々な売却メニューを備えています。

長谷工リアルエステート

長谷工リアルエステートは、東京都港区に本社を構え、4エリア（首都圏、関西、名古屋、福岡）に拠点を持つ不動産会社です。

主事業としてマンションの建設事業を行っていますが、中古マンションの売却サービスも充実しており、「仲介・買取・買取保証・リースバック」というフルラインナップです。

オークラヤ住宅

オークラヤ住宅は、東京都千代田区に本社を構え、首都圏の中古マンションの売買に特化した事業を行っています。

オークラヤ住宅では、「仲介・買取・買取保証・リースバック」の４つの種類の売却方法を提供しています。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の状態で売却される物件のことです。買取業者のなかには、オーナーチェンジ物件の買取に強みを持つ業者もあります。

最も代表的な業者はスター・マイカです。

スター・マイカは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的な企業です。オーナーチェンジ物件を買い取った後、賃借人が退去するまでの間は賃料収入を得て、退去後はリノベーションした上で居住用マンションとして販売するという独自のビジネスモデルに強みを持っています。

中古マンションの年間買取数は14000戸に上り、業界1位であることを標榜しています。

マンション買取に関するよくある質問

買取に費用は発生するのか

A. 仲介手数料を除いた、諸費用が発生する。

不動産会社による直接買取を利用する場合は、仲介手数料は発生しません。しかし、マンションを売却する際は、売却方法を問わず必ず発生する諸費用があるので、これらの支払いは必須です。

具体的には、以下のような費用が発生します。

買取でも売却できない物件はあるのか

A. 不動産会社の対象基準を満たせない場合は、買取されない場合がある。

買取では、仲介では売れないような条件の悪い物件でも売却できます。しかし、不動産会社ごとに買取できる物件に基準を設けているため、その基準を満たせない場合は、その会社には買取を依頼できないと考えておきましょう。

例えば、買取対象エリア外である、築年数が極めて古い（50年を超えるなど）、事故物件である、などが買取対象外の要素として挙げられます。

契約が完了したら、すぐに引っ越す必要があるのか

A. 契約から引き渡しまでは、猶予期間が設定されている。

不動産会社と売買契約を結んでから、物件の引き渡しをするまでには、猶予期間が設けられています。その間に、新居や引っ越しの準備をすることができるので、「契約したら、すぐに引き渡ししないと！」と焦る必要はありません。

猶予の期間は不動産会社によって異なりますが、1～3か月程度に設定されることが多いようです。

それよりも長期間の猶予が欲しい場合は、不動産会社に個別に相談することをお勧めします。

買取の問い合わせをしたあとに、断ってもいいのか

A. 断っても、全く問題ありません。

買取の細かい条件などは、問い合わせをして実際に話を聞かないと分からない部分が多いです。そのため、「話を聞いてみたら、自分の条件と合わなかった」「最初に問い合わせした会社より、違う会社のほうが条件が良い」ということは多く、不動産会社にとっても日常茶飯事です。

不動産会社側に引け目を感じる必要はないため、断る際はきっぱりと伝えるようにしましょう。