【この記事で分かること】
- 住宅ローンを支払えないと何が起こるか
- 支払えない場合は何をすべきか
新型コロナウイルス感染拡大の影響で、収入が減り、住宅ローンが支払えない人が増えています。
すむたす売却が行った調査では、2021年に入って、住宅ローンが支払えない人が増えていることがわかりました。そして、住宅ローンの支払いや不動産売買に、新型コロナウイルスが影響していることも見えてきました。
本記事では、新型コロナウイルスが住宅ローンの支払いや、不動産売買に及ぼした影響を解説。住宅ローンを支払えない状態が続くとどうなるのか、支払いの遅れを解消するために何をすればいいのかも、お伝えします。
住宅ローンが支払えない人が増加
出典：「不動産のプロが考える不動産が売れない理由」ランキング発表！新型コロナの影響で売れづらくなる家とは？ │ PRTIMES
株式会社すむたすが2021年1月11日に行った調査で、住宅ローンが支払えない人が増えていることがわかりました。
調査対象は、不動産売買に関わる仕事に1年以上従事している人、641名です。それぞれの人に、「不動産が売れない・売れづらい理由は何か」「不動産売却において、どんな相談を受けることが多いか」などの質問に回答していただきました。それぞれの設問では、不動産売買において、新型コロナウイルスがどう影響しているのかに焦点を当てています。
調査により、スーパーやコンビニなどの周辺環境の重要度が増していることや、住宅ローンが支払えない人が増えていることも判明。今回は、新型コロナウイルスが不動産売買や、住宅ローンの支払いにどんな影響を与えたのかについて、お伝えしていきます。
調査結果について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。設問ごとの回答をグラフで見やすくお伝えしながら、日本の不動産業界に何が起こっているのかを読み解きます。
「不動産のプロが考える不動産が売れない理由」ランキング発表！新型コロナの影響で売れづらくなる家とは？
住宅を売る理由
すむたす売却が行った調査で、住宅ローンを支払えない人が増えていることがわかりました。同時に、「なぜ住宅ローンを支払えないのか」「なぜ売却が必要になったのか」、その理由も見えてきました。
次からは、新型コロナウイルスの影響で増えた、「住宅を売る理由」を3位から順にお伝えします。
【3位】住み替えが必要になった
新型コロナウイルスの影響で「住み替えが必要なった」という相談が増えたと、不動産売買に従事する人の約10％が回答しました。
住み替えが必要といっても、理由はさまざまです。仕事や学校の事情、家族構成の変化など、さまざまなタイミングで住み替えが必要になります。
中には、新型コロナウイルスの影響で住み替えが必要になった人もいるでしょう。ウイルスに感染し、そのことが嗅ぎ付けられ、嫌がらせを受けたという声はたくさんあがっています。嫌がらせのために住み替えを余儀なくされた人もいるかもしれませんが、私たちの行った調査は、あくまでも「不動産従事者がどんな相談を受けたか」をベースにしたものです。嫌がらせを受けた人は、住み替えの経緯などとても言えないでしょう。調査からは見えてこない「本当の理由」が、まだまだ隠されているかもしれません。
【2位】資金が必要になった
新型コロナウイルスの影響で「資金が必要になった」という相談が増えたと、不動産売買に従事する人の約28％が回答しました。
新型コロナウイルスの影響で増える「必要な資金」には、自粛ムードによる事業損失を補うためのものや、仕事を失ったことによる生活の困窮など、さまざまなものが予想できます。
人生は、ただでさえ予期せぬトラブルの連続です。「ある日突然、まとまった資金が必要になった」と住宅を売らなければならない人は、今後も増えていくかもしれません。
【1位】ローンが返済できない
新型コロナウイルスの影響で「住宅ローンを支払えない」という相談が増えたと、不動産売買に従事する人の約31％が回答しました。
マンションでも一戸建てでも、購入すれば高額です。一括で購入できる人は限られ、ほとんどの人は、購入時の収支バランスを見て、ローンを組んでいるでしょう。
しかし、新型コロナウイルスのパンデミックは、世界的に見ても異例の事態です。新しい生活様式や、自粛ムードによる収入ダウンなど、一体誰が予想できたでしょう。新型コロナウイルスの影響で、まさかの収入ダウンが起こり、住宅ローンを返済できなくなった人はたくさんいます。
住宅ローンが支払えないと何が起こる？
世界的なパンデミックの中、「住宅ローンが支払えない」という状況を、初めて経験する人も多いでしょう。そんな人は、住宅ローンを支払えないと何が起こるのかなど、考えたこともないかもしれません。
住宅ローンが支払えないと、以下の3つの不利益を被ることになります。
・滞納による手数料や遅延損害金が発生
・信用情報が傷付き、5年は契約が不利に
・住宅が競売にかけられ、追い出される
それぞれ詳しく見ていきましょう。
滞納による手数料や遅延損害金が発生
住宅ローンが支払えないと、滞納による手数料や遅延損害金が発生することもあります。
手数料とは、本来口座引き落としで支払われるはずだった住宅ローンを、支払い用紙や銀行振り込みで払ったときに発生する手数料のことです。支払い用紙では100円程度、銀行振り込みでは高くて600円程度の手数料が、それぞれ発生します。
遅延損害金とは、本来の支払日に住宅ローンが支払われなかったことによる損害に対する賠償金のこと。賠償金といっても、裁判所を通すようなものでなく、次回以降の支払い時にまとめて払うことになります。2021年2月現在、法定利率は年利3％ですが、金融機関によってはもっと高い利率がかかることもあります。
信用情報が傷付き、5～10年は契約が不利に
住宅ローンが支払えないと、信用情報に傷が付きます。
信用情報とは、ローンやクレジットの契約者の情報をまとめたリストのようなもの。期日通りに支払えた・支払えないにかかわらず、あらゆる契約の返済状況が細かく記録されていきます。
当然、「期日通りに支払えない」という記録が増えれば、以降の契約は不利になります。滞納に関する記録は5年間残るため、支払えない期間が長くなったり金額が増えたりすると、向こう5年はローンも組みづらくなるでしょう。
住宅が競売にかけられ、追い出される
住宅ローンが支払えない状態が続くと、最悪、我が家が競売にかけられます。競売が決まると、慣れ親しんだ我が家を追われ、引越さなければなりません。
競売とは、住宅ローンをずっと支払えない債務者（住宅の所有者）に対して、債権者（金融機関）が取る最終手段。競売の訴えは裁判所を通して行われ、訴えが受理されると、独自ルートでの強制売却が始まります。競売での売却価格は、通常の売却に比べて5～7割程度といわれ、所有者は売却活動に携わることもできません。
売却が決まると、売却益は全額、住宅ローンの支払いにあてられます。競売後は引越し費用ももらえず、時間の猶予もなく、売却後すぐの立ち退きを求められます。
競売について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンが払えない場合の対処法
住宅ローンが支払えないと、どんな恐ろしいことになるかは、イメージできたでしょう。遅れている支払いを済ませ、住宅ローンの滞納を解消すべきなのも、わかるでしょう。
しかし、払えないものは払えないのです。それは、「支払いたいのに支払えない」という状況に苦しんでいる本人が、一番よく知っています。
だからといって、払わなくてもいいわけでは、決してありません。それもまた、よくわかっていることでしょう。
最後に、もしも住宅ローンが支払えなくなったとき、どうすればいいのかをお伝えします。
住宅ローンが払えない場合は、以下の２つの対処法を検討しましょう。
・金融機関に相談する
・住宅を早めに売却する
それぞれについて詳しく解説します。
金融機関に相談する
住宅ローンが支払えない、あるいは支払えなくなりそうだと思ったら、まずは金融機関に相談しましょう。
「住宅ローンを支払えないのはなぜか」「いつまでなら支払えそうなのか」を、包み隠さず正直に話してください。金融機関にもよりますが、ある程度支払いを待ってもらえたり、返済計画の相談に乗ってもらえたりできます。
滞納分の住宅ローンを、支払える範囲で、分割払いさせてもらえることもあるでしょう。例えば月々のローン返済が10万円で、滞納額が合計20万円だとします。毎月10万円を払いながら、プラス5万円ずつを払い、4ヵ月かけて遅れを取り戻すというイメージです。
きっと、「支払えない」とわかっているからこそ、電話一本入れるのも億劫に感じるでしょう。しかし、相談しなければ、事態は悪くなる一方です。
住宅を早めに売却する
新型コロナウイルスの影響で仕事を失ったり、事業が立ち行かなくなったり、どうしても住宅ローンを支払えないこともあるでしょう。そんなときは、住宅を早めに売ってしまった方が、いいかもしれません。
理由は、支払えない状況が続くほど、競売の可能性が高くなるからです。競売になれば、引越しのための費用も時間ももらえず、我が家を追われることになります。売却価格も安いので、ローン完済までにかかる時間も長くなるでしょう。
ならば、競売になる前に住宅を売ってしまった方が、マシというもの。例えば、競売の回避手段として知られる任意売却では、通常と同程度の売却価格が見込めます。しかも、売却益の一部を、引越し費用にあてることもできます。
【売却方法1】一般売却
住宅ローンが支払えなくなってマンションを売却する場合は、まずは仲介で普通の売却をします。
住宅ローンの滞納が2ヶ月分になると銀行から支払いの督促状が届き、滞納が3ヶ月分（支払期限から2ヶ月の遅延）になればブラックリスト（個人信用情報）に「金融事故履歴」として登録されます。
ブラックリストとは一般的な呼び方で、実際には個人信用情報のシステム内にそのようなリストはありません。
しかし、事故履歴があると金融事故発生から滞納の状況が止んで5年ほど経過するまでの間は、クレジットカードの作成やローンを組むこともできなくなります。
一般売却ができる期間はブラックリストに載るまでの間に限られるため、最大でも3ヶ月ほどしかありません。
ちなみに、住宅ローン以外の支払い遅延でも個人信用情報に金融事故履歴が記録されるケースとして、クレジットカードでの商品購入・スマートフォンなどのモバイル端末の分割購入・家賃や光熱費その他のカード支払いなども、遅延があれば記録されるためご注意ください。
メリット
一般売却のメリットは、もっとも高額で売却できる可能性が高いという点です。しかし一般売却できる期間はブラックリストに載る前までと非常に短いため、そのままでは充分に活用できません。
そこで、住宅ローンの支払が苦しくなってきたときに銀行へ相談に行き、返済条件を緩和してもらうよう交渉してみるのもひとつの手です。
この「リスケジュール」と呼ばれる返済計画の見直しは、下記の4つのいずれかを銀行へ申し入れます。
・借入期間の延長
・返済額の減額（一定期間に限る）
・利息のみ返済（一定期間は元金返済を据え置く）
・ボーナス返済額を減らす
それでもリスケジュールで緩和されるのは6か月〜3年ほどと一定期間に限られるので、それでも返済が難しい場合にはブラックリストに載ることになり、別の方法でマンションを売却することになります。
デメリット
一般売却は通常どおり仲介の売却方法なので、売却期間が6か月以上かかる可能性があります。しかし、滞納が3ヶ月分になるまでというリミット期限があるため利用シーンは限定的になるでしょう。
一般売却の流れ
一般売却の流れは仲介による通常の売却手順と同様です。
【売却方法2】任意売却
任意売却とは、債権者の承諾を得て仲介でおこなう売却のことです。
マンションを売却しても住宅ローンが完済できない場合（オーバーローン）に債権者と相談して、全額返済しなくてもマンションに付いた抵当権を抹消してマンションを現金化し貸付金を回収します。
もしも親族から借りるなどの手持ち資金と売却金でローンが完済できるなら任意売却はおこないません。
一方で、住宅ローンを3か月以上滞納していない場合でもオーバーローンが解消できないなら、任意売却をおこなうしかありません。
任意売却ができるリミット期限は、滞納が始まってから1年ほど経ち競売開始決定（裁判所のサイトにマンションの競売情報が載る）がなされる前までです。
任意売却は、下記のような専門知識と経験とテクニックが要るため、必ず任意売却の専門業者に相談しましょう。
・正確な売買相場の把握
・裁判手続きの流れ（差し押さえ）
・債権者（銀行や保証会社）との折衝
・任意売却特有のリスク管理
メリット
任意売却の売却方法は、売却期限があることと債権者へ承諾が要ること以外は一般売却と大きな違いはありません。
また、任意売却業者は債権者への交渉によって以下の条件を取り付けてくれる場合があります。
・返済ができず残る借金を少額に圧縮
・売買費用・引越し費用・新生活準備資金を売却金から捻出
・引越し日を調整
デメリット
任意売却は、期限内に必ず売れるような相場よりも安い金額で売却するので、一般的な仲介のときほど高額では売れません。
そして、任意売却ができる期間は滞納開始から3か月経ったあたりからスタートし、滞納開始から1年ほど経過した競売が開始するあたりまでの、最大9ヶ月間しかありません。
また、メリットで挙げた債務の圧縮や新生活費用の捻出は、債権者へ交渉しても考慮してくれないこともあります。
これらの競売が絡む案件は、ローンの支払いに困った弱い人の事情につけこむ悪い業者もいるため、まったく無名でありやり取りの段階で何らかの怪しさを感じたなら、それ以上の介入はお断りしましょう。
任意売却の流れ
任意売却の流れは、仲介による売却手順に一部任意売却特有の手続きが加わります。
債権者の承諾は任意売却をおこなううえで絶対的な要件であるため、承諾ははじめの一度限りではなく都度確認する必要があります。
【売却方法3】リースバック
リースバックとは、リースバック業者に業種にマンションを買取ってもらうものの、マンションからは退去せずに賃貸で借りてそのまま生活を続ける方法です。
リースバック契約の内容によっては、いずれお金をためてそのマンションを買い戻す選択肢もあります。
メリット
マンションを買い取ってもらってもその部屋から引っ越さないので、引っ越しの費用や手間がなく、通勤通学や住環境が変わらず、周囲に売却したことを知られずに済みます。
苦しかったローンの支払いから開放され、いずれ体制を整えて買い戻すという将来の希望も残ります。
デメリット
マンションはリースバック業者が買取るので価格は相場よりも安くなりますが、買取価格を高く設定した場合には家賃が連動して高くなります。
また、アンダーローン状態からのリースバックならそれ以降の負担は家賃のみで済みます。
しかし、オーバーローン状態からのリースバックで買取金額ではローンが完済できなかった場合には、家賃にくわえてローン未払い分の分割金も重なるため毎月の支払いが大変です。
将来マンションを買い戻す際には、個人信用情報の事故履歴がまだ残っている時期は住宅ローンが組めないので、実質的に買い戻しができません。
また、賃貸期間中に何度か家賃を滞納すると買戻権が消滅する場合があるので注意が必要です。
アンダーローンとオーバローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。
リースバックの流れ
リースバックの流れは下記のとおりです。
リースバックの家賃および買取金額のいずれもが任意売却に影響するため、家賃も買取金額も債権者の承諾が必要です。
住宅ローンを払えないなら、売却もアリ
住宅ローンが払えない場合は、事態を放置してしまうと競売に発展してしまいます。最悪の事態を避けるためには、返済のめどがたたないことが分かった時点で、物件の売却を検討しましょう。ただし、すでに滞納が続いている場合は、急いで売却を進めることが肝要です。
すむたす売却では、物件の直接買取を行っているため、売主様の好きなタイミング（最短2日）で物件を売却することができます。また、不要な家具や家財は無料で処分を依頼することができるため、引っ越しの手間を大きく削減できます。
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