マンション買い替え時に利用できるローンとは？買い替えの流れとローンの種類を紹介します

マンション買い替えとは
マンション買い替えの流れ
1. 買い先行
2. 売り先行
マンション買い替え時に利用できるローンとは
それそれのローンのメリット・デメリット
マンション買い替え時はローンの組み方が大事
記事のまとめ

マンション買い替えとは

マンション買い替えとは、所有しているマンション（購入または相続したもの）を売却し、新たに戸建もしくはマンションを購入することです。

マンション買い替えの流れ

マンション買い替えには、先に新居を購入する「買い先行」と、所有しているマンションを先に売却する「売り先行」の二種類の方法があります。それぞれどのような流れになるのか解説します。

買い先行

買い先行の場合、マンションを売却する前に新居を購入することになります。売却利益を新居のローンに当てられないため、元のマンションのローンを完済していない場合には、確実にダブルローンを組む期間が発生します。

売り先行

対して売り先行では、マンションを売却したのちに新居を購入することになります。そのため、一時的に借りぐらしが必要になるケースがほとんどです。しかし、売却利益でローンの完済をしたり、新居への資金に充てられたりします。

マンション買い替え時に利用できるローンとは

マンションの買い替えでは、もともと所有していたマンションを売却し、新しく物件を購入することになります。売却したいマンションのローンを完済している、もしくは売却利益で完済できるとします。この場合、新居は一から住宅ローンを組めるので、ローンについて気にかけることはさほどありません。しかし、売却利益で住宅ローンを完済できない場合、どうすればよいのでしょうか。

マンションを買い替えには、利用できるローンが「住宅ローン」、「買い替えローン」、「つなぎ融資」の3つあります。3つ、それぞれがそのような内容のローンなのかをを解説します。

住宅ローン

マンション買い替えで、売却前に新居を購入する「買い先行」の選択をする場合にのみ使えるのが住宅ローンです。住宅ローンとは、もともと住んでいた物件のローンとは全く別物の新規ローンを組むことです。馴染みのあるローンを使用できるものの、もともと住んでいたマンションのローンが残っている際には、二重でローンの返済をしなくてはいけなくなります。返済プランをよく考慮した上で使用しましょう。

買い替えローン

マンション買い替えの際、もともと住んでいたマンションの売却利益を全額返済に充てても、ローンの完済ができないこともあります。ローンが完済できない場合、残債、新居の取得資金、新居のローンの3つを重複して負担しなくてはいけなくなります。

このようなケースで活用したいのが「買い替えローン」です。買い替えローンとは、住宅ローンが完済できない場合の残債、新居のローンの両方を一括で借りれるローンです。もともとの住宅ローンと新居のローンがひとつにまとめられるため、返済スケジュールや金額の管理が楽になります。金融機関によっては、「買い替えローン」のことを「住み替えローン」という場合もあります。活用してみたいようであれば、担当の金融機関に問い合わせてみましょう。

つなぎ融資

住宅ローンや買い替えローンは、建物に対して担保をかけます。そのため、マンションや戸建問わず、上物が完成してからでないとローンが組めません。しかし、新居を購入する際、上物が完成する前から支払いが必要になる費用がいくつかあります。建物が完成する前に支払いが必要になるものとしては、「土地の取得費用」、「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」が代表的なものです。これらの総額は数百万円から数千万円にもなります。これらの支払いもローンでまかないたい、そう思う方も少なくはないでしょう。

そんなときに使えるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、上物の建物が完成するまでの間に借りることのできるローンで、住宅ローンを組むまでの間は利子のみの返済となり、元本は住宅ローンと合わせて返済するのが主流です。

つなぎ融資について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。

マンションの買い替えで使えるつなぎ融資とは？メリットとデメリットを紹介

この記事では、つなぎ融資とはなにか、メリットやデメリットにはどのようなものがあるを解説していきます。

それそれのローンのメリット・デメリット

マンション買い替えをする際に活用できる「住宅ローン」、「買い替えローン」、「つなぎ融資」の3つのローンを紹介していきました。それぞれどのようなローンなのかを理解しても、それぞれのメリットやデメリットを知らなければ、どれを使うべきかわからないですよね。3つのローンのメリット・デメリットについて紹介していきます。

住宅ローンのメリット・デメリット

【メリット】
金利が低い
住宅ローンの最大のメリットは、金利が1%未満です。他のローンと比べて圧倒的に低いのが特徴です。同額のローンを組むにしても、圧倒的に負担額を抑えることができます。

【デメリット】
審査が厳しい
前のローンとは別でローンを組むことになります。そのため、審査が前のものに比べて厳しくなります。

ダブルローンになる
前のローンと新しいローンの両方を二重で組むことになります。そのため、残債の管理や返済のスケジュールを二重で組まなくてはいけません。家計が厳しくなってしまうことがあるので、貯金に余裕のある場合にのみ検討するのがおすすめです。

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住み替え時にダブルローンって使えるの？メリットデメリットやその審査内容方法を紹介

本記事では、住み替えでダブルローンを利用するための条件、メリットとデメリットなどダブルローンの気になる内容について解説します。また、本記事の最後では実際に現場で働く方にインタビューを実施し、ダブルローンをおすすめしたい人について解説しています。

買い替えローンのメリット・デメリット

【メリット】
ローンの一本化ができる
元の住宅ローンが完済できていない状態で新しく住宅ローンを組んでしまうと、二重でローンの返済や管理が必要になってしまいます。しかし、買い替えローンのを組むと、残債と新規ローンの、本来二重で返済しなくてはいけないローンを一本化できるのが最大のメリットです。ローンを一本化すると、返済スケジュールを管理しやすくなったり、トータルのローン総額の把握がしやすくなったりします。

【デメリット】
金利が高い
住宅ローンの金利相場は0.5%ほどです。対して買い替えローンの金利相場は2%から4％と高いのが特徴。ローンの一本化ができるとはいえ、住宅ローンを借りるよりも支払い総額が高くなってしまうこともあります。住宅ローンを組む場合と、買い替えローンを組む場合の両方をシミュレーションすることをオススメします。買い替えローンを組む際は負担額が多くなってしまうこともあると念頭に入れておくことが重要です。

審査が厳しい
買い替えローンは金利が固かったり、前の残債が残ってしまっていたりすることから、年収の審査が比較的厳しくなります。住宅ローンの審査基準が300万円から400万円なのに対し、買い替えローンの基準年収は400万円から500万円と少し高めです。万が一審査が通らなかった場合の選択肢も考慮できていることが好ましいです。

新居探しの時間が限定されてしまう
買い替えローンを組むための条件として、新居への入居日と売却するマンションの引き渡し日が同日でなくてはいけません。マンションの売却を先に始める場合は特に、新居の目星を立てておかないと、新居探しの時間に制限がかかってしまうことを覚えておく必要があります。

つなぎ融資のメリット・デメリット

【メリット】
上物が完成する前に借りられる
住宅ローンも買い替えローンも、どちらも借りられるのは建築物が完成してからです。上物が完成する前に資金が必要になった際に借りられるのは「つなぎ融資」だけです。そのため、貯金がなくて自己負担できる額が少なかったとしても、希望の新居を購入できる可能性が高まります。

【デメリット】
金利が高い
つなぎ融資の金利は3％と、買い替えローンとあまり変わらない金利です。住宅ローンの方が圧倒的に金利が低いので、なるべく借りない方がのちの自己負担額が少なく済みます。

取り扱いのない金融機関もある
つなぎ融資の返済は、住宅ローンと合財して返すことになります。そのため、住宅ローン、または買い替えローンを組む金融機関につなぎ融資の制度がないと、そもそも契約することができません。つなぎ融資を検討する可能性があるのであれば、金融機関選びを慎重に行う必要があります。

マンション買い替え時はローンの組み方が大事

マンション買い替えでは、マンションの売却と購入どちらを先に行うのかでも資金計画が大幅に異なります。また、活用できるローンも様々なので、どのローンを組むかでも将来的な負担額に大きな違いが生じることとなるでしょう。あとで苦しまないよう、しっかりとシミュレーションを繰り返し、最も合理的なローンのプランを組めることが好ましいです。