住宅を買い替えるときは、売却の方法や価格、新しく購入する物件のことなど、さまざまなことを考えなければなりません。
考えることが多すぎて忘れがちなのが、買い替えに伴い発生する税金です。新しい住宅の購入費や新生活の資金など、何かとお金のかかる時期…。税金の負担は、少しでも軽くしたいものです。
本記事では、住宅の買い替えで使える特例を5つ紹介。それぞれの内容や適用条件をお伝えします。
自分たちに合った特例を選び、買い替えに伴う税金の負担を軽くしましょう。
まずは住宅の売却益を確認しよう
買い替えに使える特例を紹介する前に、住宅の売却益を計算する方法をお伝えします。売却益とは、住宅の売却によっていくらの利益（あるいは損失）が出たのかを示すもの。売却益によって、使える特例も、課税される税金も変わります。
まずは、売却益の計算方法と、住宅の売却に伴い発生する税金について解説します。
売却益の計算方法
住宅の買い替え特例を使うなら、まずは売却益を計算しなければなりません。
売却益とは、住宅の売却によって得られた利益のことで、法的には譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得は、次の計算式で求められます。
計算結果がプラスであれば譲渡所得が発生し、マイナスであれば譲渡所得は発生していません。譲渡所得の有無により、使える買い替え特例は変わります。また、譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合に使える特例もあります。
住宅の売却にかかる5つの税金
譲渡所得によって変わるのは、買い替えに使える特例だけではありません。売却にかかる税金も、譲渡所得によって変わります。
売却にかかる税金は、全部で5種類です。譲渡所得がプラスなら5つすべてが、マイナス（もしくはゼロ）なら2つの税金が、それぞれ発生します。
【譲渡所得がある場合】
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別税
【譲渡所得がない場合】
- 登録免許税
- 収入印紙税
本記事で紹介する特例に関わるのは、譲渡所得がある場合に発生する3種類の税金です。また、譲渡損失が発生した場合は、仕事でもらう給与にかかる所得税に、特例が適用されます。
住宅売却で利益が出たときの買い替え特例
住宅を売り、譲渡所得が発生した場合、3つの特例が候補に挙がるでしょう。次は、譲渡所得が出たときに使える特例について、具体的な適用例を見ながらお伝えします。
譲渡所得の特別控除
譲渡所得の特別控除は、別名「3,000万円の特別控除」とも呼ばれる特例です。名前の通り、住宅の売却で発生したお金から、3,000万円を控除（差し引き）できます。次の条件を満たせば、買い替えでも適用できます。
【適用条件】
- 自分が住んでいた住宅であること
- 住宅に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している
- 売却した年から前々年までの間に、同特例もしくは「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
細かな適用条件はほかにもありますが、買い替えに関するものは主に3つです。気になる方は、リンクから国税庁の公式Webサイトで確認してみましょう。
では、売却額から3,000万円を控除すると何が起こるのか、計算式と併せて見てみましょう。今回は、買い替えにより1,000万円の利益が出たAさんを例にします。
住宅の購入費：2,000万円
住宅の売却額：3,000万円
3,000万円（売却価格） – 2,000万円（購入費） = 1,000万円（売却益）
1,000万円（売却益） – 3,000万円（譲渡所得の特別控除） = -2,000万円
Aさんは本来、1,000万円の譲渡所得を得ています。しかし、特例により譲渡所得を3,000万円差し引くことで、譲渡所得は発生していないことになるのです。譲渡所得なしとみなされるため、「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」が発生しなくなります。
所有期間に応じた軽減税率
住宅の所有期間に応じて、売却時に軽減税率が適用されます。基本的に、ほかの買い替え特例とは併用できませんが、先述の「譲渡所得の特別控除」とは併用可能です。
この特例は、「10年超所有の軽減税率」とも呼ばれます。名前の通り、所有期間が10年を超える住宅に適用される軽減税率ですが、所有10年以下でも期間に応じた軽減税率を適用可能です。
所有期間は、譲渡した年の1月1日から遡って計算します。所有期間ごとの税率を見てみましょう。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 30.63％ | 9％ |
| 5年超 10年以下 | 15.315％ | 5％ |
| 10年超（譲渡所得6,000万円以下部分） | 10.21％ | 4％ |
| 10年超（譲渡所得6,000万円超部分） | 15.315％ | 5％ |
今回は、500万円の譲渡所得が発生したBさんを例に、所有期間ごとの税額を見てみましょう。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 153万円 | 45万円 | 198万円 |
| 5年超 10年以下 | 76万円 | 25万円 | 101万円 |
| 10年超 | 51万円 | 20万円 | 71万円 |
※小数点以下切り捨て
適用条件は、所有期間の部分を除き、「譲渡所得の特別控除」とほぼ同じです。細かな条件は、国税庁のWebサイトから確認できます。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
特定のマイホームを買い換えたときの特例
特定のマイホームを買い替えたときの特例（買い替え特例）は、買い替えに伴い発生した譲渡所得への課税を、繰り延べできる特例です。
繰り延べとは、本来収めなければならない税金を、先送りするということ。税額そのものが変わったりなくなったりするわけではありません。
買い替え特例では、買い替えの際に売った住宅にかかるはずだった税金を、買い替えで買った住宅を将来売ったとき、一緒に納めることになります。今の住宅から1,000万円の売却益を得たCさんで、例を見てみましょう。
Cさんは住宅の買い替えに伴い、1,000万円の譲渡所得を得ました。本来、この1,000万円は課税対象となりますが、Cさんは買い替え特例を適用。新しく買った住宅を売るときに、一緒に税金を納めることにします。
新しい住宅は5,000万円で購入、将来7,000万円で売れるとします。買い替え特例では、以前の住宅で発生した1,000万円と、新しい住宅で発生した2,000万円の譲渡所得を、まとめて3,000万円の譲渡所得として計算。新しい住宅を売ったときに、譲渡所得の合計3,000万円が、まとめて課税対象となります。
適用条件は複数あり、特に気を付けるべきものは次の3点です。
- 売った年の1月1日時点で、土地と建物双方の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上であること
- 買い換える住宅は床面積50平方メートル以上、土地面積は500平方メートル以下
- 古い住宅を売った年の前年から翌年までの3年の間に、新しい住宅に買い換える
ほかの特例と比べ、適用条件がやや複雑で、満たしづらいです。国税庁のWebサイトから、しっかり確認しましょう。
住宅売却で損失が出たときの買い替え特例
住宅を売ったとき、譲渡所得が発生するとは限りません。買ったときより低い価格しか付かず、譲渡損失がでることもあります。次は、譲渡損失が出た場合に使える特例を紹介。特例を使い、損失のダメージを少しでも軽くしましょう。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
譲渡損失の損益通算・繰越控除は、買い替えで譲渡損失が出たときに使える特例です。譲渡損失分の金額を、3年にわたり、ほかの所得から差し引けます。
ほかの所得とは、給与所得や副業収入などを指します。買い替えにより2,000万円の譲渡損失が発生したDさんで、適用例を見てみましょう。
給与所得：年収400万円
副業収入：年収100万円
Dさんはサラリーマンとして働きながら、コインランドリーを運営し、事業所得（副業収入）を得ています。Dさんの合計年収500万円から、3年にわたり、譲渡損失2,000万円を差し引いてみましょう。
1年目：2,000万円（譲渡損失の残額） – 500万円（ほかの所得の合計） = 1,500万円（繰り越せる譲渡損失）
2年目：1,500万円（譲渡損失の残額） – 500万円（ほかの所得の合計） = 1,000万円（繰り越せる譲渡損失）
3年目：1,000万円（譲渡損失の残額） – 500万円（ほかの所得の合計） = 500万円
2,000万円の譲渡損失を、ほかの所得から毎年500万円ずつ控除することで、Dさんの所得税は「収入0円」の状態で計算されます。譲渡損失そのものを軽くすることはできないものの、所得税額が減り、Dさんの経済状況には余裕が出ることでしょう。
なお、3年目には500万円の譲渡損失が残っていますが、4年目以降の繰り越しはできません。Dさんの場合は事業も行っているので、3年以内に給与と事業所得を増やし、譲渡損失を使い切ることを目指すといいでしょう。
ほかの控除とは基本的に併用できず、500平方メートルを超える住宅にも適用できません。詳しい適用条件は、国税庁のWebサイトから確認できます。
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（国税庁）
買い替え先の住宅に適用できる特例
ここまで紹介してきたのは、買い替えに伴い「売却した住宅」に適用できる特例です。最後に、買い替えに伴い「新しく購入する住宅」に適用できる特例を紹介します。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、買い替えの際に「新しく買った住宅」に適用できる特例です。新しい住宅を、ローンを組んで購入した場合、住宅ローンに対して控除が適用されます。
住宅の取得日から10年の間、毎年末のローン残高の1％分を、所得税から控除できます。例えば住宅ローンの合計額が3,000万円だとして、毎月10万円ずつ返済するとしましょう。今回は、1月からローンの返済が始まるものとします。
1年目：2,880万円（ローン残高） × 0.01 = 288,000円（1年目の控除額）
2年目：2,760万円（ローン残高） × 0.01 = 276,000円（2年目の控除額）
3年目：2,640万円（ローン残高） × 0.01 = 264,000円（3年目の控除額）
…
10年目：1,800万円（ローン残高） × 0.01 = 180,000円（10年目の控除額）
今回は、合計で234万円の控除が受けられます。
なお、住宅ローン控除は「譲渡損失の損益通算・繰越控除」以外の特例とは、ほぼ併用できません。どの特例を使うのが最もお得なのか、よく考えてから適用しましょう。
住宅ローン控除の詳しい条件や、控除の限度額は、国税庁のWebサイトから確認できます。適用期間や上限額は変動することもあるので、買い替えの前にチェックしましょう。
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
住宅の買い替えでは、特例を賢く使おう
住宅を買い替えると、必ず税金が発生します。税金をそのまま納めてしまうと、新しい住宅や新生活のための資金を確保しづらくなり、家計が圧迫されることもあるでしょう。
余裕を持った新生活を送るために、買い替えの際は特例を適用してください。ほとんどの場合、何かしらの特例は適用できます。まずは譲渡所得を計算し、自分たちにとって最もお得な特例はどれか見極めてください。
買い替えにより発生する税額に目安を付け、自分たちに合った特例を選ぶためには、住宅の査定は欠かせません。まずは査定し、住宅がいくらで売れるのか、具体的にイメージしましょう。
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面倒な手続きもなければ、売却を促す営業電話もかかりません。まずは気軽に査定し、住宅がいくらで売れそうなのか、目安を付けましょう。
