マンションの修繕積立金の相場はいくら？適正金額の計算方法、値上げの原因を解説

マンションを購入すると、管理費や修繕積立金の支払いが毎月必要になります。中でも、修繕積立金は、物件によって金額が違ったり値上がったりすることもあります。

毎月支払う必要がありますので、修繕積立金の値段が適正なのかは、これからマンションを検討している人、すでにマンションを購入し修繕積立金を支払っている人にとっても大切なポイントになってきます。

そこでこの記事では、そもそも修繕積立金とは何か、修繕積立金の相場はいくらか、近年の修繕積立金の値上がりの状況とその理由についてご紹介します。

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修繕積立金とは？

修繕積立金は、定期的な大規模修繕のために毎月積み立てられる費用のことを指します。

ほとんどのマンションでは、建物全体の大規模修繕が十数年に一度行われます。大規模修繕では一戸当たり100万円程の費用がかかるともいわれています。この費用を一度に負担することは厳しいため、修繕積立金を毎月少しずつ積み立てることで、大規模修繕の費用を分散することができます。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金と同じく、毎月マンションの管理組合に支払っているものとして管理費が挙げられます。

修繕積立金と管理費は使用目的に大きな違いがあります。

以下に修繕積立金と管理費の使用目的・用途についてまとてあるのでご確認ください。

修繕積立金の注意点　

修繕積立金の支払いについて注意することとして、大きく以下の２点が挙げられます。

修繕積立金は払った時点でマンションの財産となります。マンションを売却する際に返金されないものだと留意しておきましょう。
修繕積立金を滞納したまま放置すると、滞納当初は支払の督促状が届き、最終的には資産を差し押さえされてしまいます。差し押さえ対象にはマンションも含まれますので滞納しないよう気をつけましょう。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却のときに修繕積立金は返還されない？返還・精算されない理由などを解説

本記事では、修繕積立金とは何か、払った修繕積立金が返還・精算されない理由、修繕積立金を滞納したまま売却できるのかなどを解説します。また、払った金額のほんの一部ではありますが、修繕積立金が精算できるパターンもあるため、その内容もお伝えします。

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2023.03.19

修繕積立金の相場はいくら？

国土交通省によると、2018年の修繕積立金の平均月額は1万2268円です。また以下のグラフが示す通り、年々値上がりしています。

引用元：https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf
（平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）

しかし金額はあくまで平均額であり、実際の金額は建物の設備や状況によって大きく変わります。

金額が変動する要因として主に以下の3点が挙げられます。

では、一つずつどのように変化するのか確認していきましょう

マンションの規模

　一般的に小規模のマンションの方が修繕積立金は高くなる傾向にあります。

　なぜなら、小規模のマンションでは、1戸あたりの負担が大きくなるからです。反対に大規模のマンションでは全体の費用自体は高額ですが、戸数も多いため1戸あたりの負担は小さくなります。

　ただし、大規模なマンションも20階以上の超高層マンションの場合は負担額が大きい傾向にあります。その理由としては、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要であったり、共有部分の占める割合が大きくなるからです。

機械式駐車場の有無

　機械式駐車場がついている場合には、駐車場に当てる修繕費用がかかるため、その分修繕積立金も高くなります。相場としては6000円前後ですが、機械式駐車場には、屋外・屋内・地下・地上といった様々なタイプがあるため個別性が強いことに注意してください。

　ただし、駐車場の使用料に修繕費用が組み込まれている場合には修繕積立金に加算されることはないでしょう。

築年数

上のグラフのように完成年次が古く、建物の築年数が増すほど、修繕積立金は高くなる傾向にあります。

　理由としては、築年数が古いマンションほど劣化が激しくなり、一回の修繕費用が高額になる点や、後述する積立金の積立方法による点が挙げられます。

ガイドラインに基づく修繕積立金の計算方法

令和3年9月に改訂された国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に記載されている計算方法で相場を算出することができます。

あくまで相場ですが、支払っている修繕積立金の金額が適正なのか知りたい方はこれから紹介する計算方法をもとにシミュレートしてみてください。

①修繕積立金の平均額の目安

②機械式駐車場の月額の１台当たりの修繕費の目安

引用元：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）

修繕積立金はなぜ値上がりする？

　修繕積立金の額は毎年同じとは限りません。

　築年数が経過するごとに年々高くなっていく可能性を考慮していた方が良いでしょう。そこでこの章では修繕積立金が値上がる理由についてお伝えしたいと思います。

主な理由としては以下の３点が挙げられます。次からはそれぞれについて詳しくみていきます。

修繕積立金の積立方法

積立方法には、均等積立方式と段階増額積立方式の２種類があります。

　管理組合が段階増額積立方式を採用している場合は、年々修繕積立金は値上がりすることになります。国としては均等積立方式を推奨していますが、新築マンションの場合は70％弱の割合で段階増額積立方式を採用しています。マンション購入する際には、初めは安くても今後値上がりする可能性が高いことに注意しましょう。

　また均等積立方式においても長期修繕計画の修正によって値上がりする可能性もありますのでその点にはご留意ください。

修繕内容のアップグレード

修繕の内容は常に同じではなく、居住者のニーズ等によって修繕内容が変更される可能性があります。
　具体的には、生活利便性や防犯性を考慮して、セキュリティ設備といった付加設備の設置であったり、居住者の高齢化によるバリアフリー改修が望まれることもあります。また消防法などの法改正による設備設置が求められる場合もあります。
このような追加の修繕が発生した場合は、その分の費用が積立金に上乗せされます。

修繕コストの上昇

修繕にかかるコストそのものが値上がりする可能性もあります。特に建設業の担い手不足や技能労働者の就労環境の変化による人件費が値上がりによって、修繕積立金の値上がりにつながるケースもあるでしょう

まとめ

今回は、修繕積立金やその相場についてお伝えしました。

修繕積立金は、築年数や規模によってマンションごとに金額は異なります。また、年々値上がりする可能性が高いものでもあります。

マンション購入時に修繕積立金をチェックする際には、初期の金額だけでなく、将来の値上がりも考慮しながら長期的な資金計画を立てることが重要になります。