訪問査定とは
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。
まず机上査定とは、売主が提出した物件の情報、類似物件の過去の成約価格、不動産市場の動向などのデータを用いて価格を算出する方法を指します。多くの不動産会社はオンラインで簡単に利用できる机上査定を行っており、しかも無料である場合がほとんどです。そのため売却活動の初期段階では、複数の不動産会社に机上査定を依頼し、自分の希望にあった不動産会社を見つけることが重要です。
机上査定を経て、候補となる不動産会社が絞れたら、次は「訪問査定」を受けることが一般的です。訪問査定とは、不動産会社に家に訪問してもらい、実際の物件の状態を隅々までチェックしたうえで査定金額を確定する方法です。そのため、机上査定よりも正確な査定価格を算出することができ、この査定額を基準にして売り出し価格を決定することになります。
マンションの査定に関して網羅的に知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
訪問査定のメリットとデメリット
訪問査定のメリットとデメリットは以下の通りです。
訪問査定のメリット
現実的な価格を知ることができる
訪問査定では、書類上の情報だけでなく実際の物件の状態を加味して評価を行うため、より正確な価値を知ることができます。
訪問査定でチェックされるのは以下のようなポイントです。
訪問査定で確定した金額で売却できるという保証はないものの、少なくとも机上査定よりは「現実的にいくらで売れそうか」を知ることができるため、資金計画が立てやすくなるでしょう。
不動産屋の対応を直に見ることができる
もう一つのメリットは、不動産会社の担当者と対面でやりとりすることができる点です。
訪問査定は単に価格を知るだけでなく、契約を結ぶ不動産会社を見極める絶好の機会です。
信頼できる不動産会社か見極めるためにも、売却に適した時期、必要な準備など、売却活動に関する不安を相談してみましょう。査定を的確に行いつつ、相談にも丁寧に乗ってくれるようであれば、誠実な不動産会社だと判断できます。
しかし執拗に営業トークをしてきたり、売主に検討の余地を与えず契約を迫ってくるような不動産会社は、売却活動中も誠実な対応をしてくれない可能性があるため要注意です。
不動産売却の成否は、パートナーである不動産会社の腕次第です。査定価格だけでなく、訪問時の対応にも目を光らせておきましょう。
訪問査定のデメリット
査定価格が出るまで時間がかかる
訪問査定の査定額が算出されるまでの時間は、場合によって異なります。
その場で査定価格を算出してもらえる場合もありますが、正式な査定結果を受け取れるのは数日から一週間後であることが一般的です。
また役所や法務局で追加調査が必要な場合もあり、このようなケースだと査定額が出されるのにより時間がかかるでしょう。
価格が必ずしも正確ではない
机上査定よりも正確な価格を知れることが訪問査定の魅力ですが、いつもそうであるとは限りません。
不動産会社によっては「とりあえず契約を取る」という目的で、実際の評価よりも高い査定価格を提示することがあります。このような高額査定に釣られて契約してしまうと、後々になって大幅な値下げを強いられる可能性が高く、結果的に時間やメンタルを消耗させられてしまいます。
査定価格は鵜呑みにするのではなく、価格の内訳や根拠についてもよく目を通し、納得できない点があれば担当者に問い合わせるようにしましょう。また、複数社の訪問査定を受けて、結果を比較することも大切です。
事前準備が必要
訪問査定を受ける際は、書類の準備や部屋の掃除などの準備が必要です。特に書類関係は必要なものが多く、手元にない場合は市役所、法務局、管理組合などに発行を依頼しなければなりません。
手間がかかる作業ですが、いずれ不動産会社や買主と契約を結ぶ際に、必要になる書類が多いため、早めに揃えておいて損をすることはありません。
また、部屋の掃除は内覧対応をする際にも必須であるため、物件を良く見せる掃除の仕方を訪問査定時に把握しておくと、後々楽になるでしょう。
訪問査定をする前に準備しておくべきこと
訪問査定をしてもらうためには、いくつか準備が必要です。スムーズに訪問査定してもらうためにも、準備事項を確認しておきましょう。
書類を準備する
訪問査定は物件に関する正確な情報を提供する必要があるため、準備すべき書類の数も多いです。詳しい情報を提供するほど、査定額がより正確になり、プラスの評価を貰える可能性もあります。
実際に求められる書類は不動産会社ごとに異なる場合がありますが、代表的な書類を以下にまとめておきます。
部屋の掃除をする
訪問査定を受ける前は、一通り部屋の掃除をしておきましょう。
不動産会社が「掃除が行き届いているかどうか」を評価項目に入れているとは限りませんが、少なくとも担当者からの印象は良くなります。また、売却活動を進めていくと、物件の内覧をする必要があるため、その時に備えて一通り掃除をしておくと、直前になって焦る心配がなくなります。
特に玄関、水回り、バルコニーなど、人の目がつきやすい所は重点的に掃除しておくことをおすすめします。
物件の相場を調べる
訪問査定は正確な価格を知ることができますが、当然査定を受ける会社によって結果は異なります。そのため、事前に相場確認をしておくことで、査定価格が適正かどうか自身でもチェックできるようになります。
具体的な方法としては、複数社から机上査定を受けることや、過去の不動産取引情報を参照し、類似の物件がどれくらいの金額で売却されたかを把握しておきましょう。
過去の不動産取引情報は以下のサイトで確認できます。
訪問査定でチェックされるポイント
訪問査定の評価項目は不動産会社によって異なりますが、ここでは代表的な9つの項目を紹介します。
1. マンションの立地条件
訪問査定で最も重要といえるポイントは「立地条件」です。
立地条件の中でも、特に重要視されるのが「駅からの距離」です。最寄駅からマンションまで徒歩で行けるのか、バスを使わないといけないのかなどがチェックされます。駅からの距離が近いほど、査定額も高めになる傾向があります。
またスーパーやコンビニ、その他の公共施設が近くにあるかどうかも重要な評価ポイントです。
2. マンション住戸の方角・階数
マンション住戸の方角や階数も、査定価格に大きく影響します。マンションの方角とは、バルコニーが面している向きのことです。南向きが最も査定額が高く、次いで東西、北向きと決まります。住戸が角部屋で2方面に面している場合には、査定額はプラスになりやすいといわれています。中でも「南東角部屋」や「南西角部屋」はよりプラスになりやすいです。
方角以外に、階数も訪問査定でチェックされる重要なポイントです。一般的に、階数が高いほど査定価格も高くなります。高い回数ほど査定価格が高くなるのは、採光や眺望に差が出るのが主な理由です。
ただし、階数だけでなく周りの建物によっても採光や眺望には差が出ます。そのため、評価の詳細についてはマンションにより異なります。
中には東京タワーや富士山が見えるなど、眺望が特に評価されるマンションもあります。タワーマンションのような見晴らしの良い住戸の場合には、方角の条件が良くなくても、眺望をアピールできれば高額査定が期待できます。
3.マンション住戸の広さ・間取り
マンション住戸の広さは、査定価格に直接影響します。基本的に、査定価格は物件の1㎡当たりの価格（㎥単価）に専有面積をかけて算出されます。つまり、専有面積が広いほど査定価格も高くなるのです。
ただし、2倍の専有面積を持つマンションの査定価格が2倍になるかというと、そうではありません。それは専有面積が小さいほどm2単価が高くなり、広いほど低めになるのが一般的だからです。
また、エリアの特性にも専有面積による査定価格の違いは左右されます。利便性の高いエリアの場合、共働きやカップルなどの少人数世帯のニーズが高くなるため、広すぎない専有面積のマンションが好まれます。それに対して、子どものいるファミリー層が多いエリアでは、広いマンションが好まれ査定価格も上がる傾向にあるのです。
4. マンションの築年数・構造
「築年数」もマンションの査定価格に大きく影響します。築年数は、新しいほど査定価格が高くなり、古いほど低くなるのが普通です。特に築1年から5年までは「築浅」と呼ばれ、価値が高くなる傾向にあります。
ただし、条件や相場の動きによっては、築年数の古い中古マンションでも高額査定につながることもあります。特に最近では、リフォームやリノベーションをしたい購入者も増加傾向にあります。このようなターゲットに対しては、想定よりも高額でマンションを売却できるかもしれません。
マンションの構造についてチェックされるポイントは、「耐震性能」です。耐震性能については1981年に法改正がありました。そのため、1981年以前に建てられたマンションは新しい耐震基準を満たせていないことも多く、その場合査定価格も低くなってしまいます。
ほかにも共用施設の充実度をはじめ、付加価値の高さも評価されるポイントのひとつです。
5. 内装の状態
同じような条件をもつ物件であれば、内装の状態が良好なほうが査定価格は高くなりやすいです。しかし、査定価格を高くするためにリフォームやリノベーションをするのはおすすめできません。かかった費用に対して、査定価格（売却価格）が高くなる保証がないので、結果的に損をしてしまう可能性があるためです。
リフォームをしなければ売れないほど内装の状態が悪い場合は、買取業者の利用も検討しましょう。
6. 室内の設備
マンションの査定で注目される住宅設備は「セキュリティ」と「インターネット」です。
オートロックやWi-Fiが備え付けられている場合はプラスの評価になりやすいです。
7. 共用部分
マンションの訪問査定では、共用部分もチェックされます。エントランスやエレベーター、駐車場なども価格査定の対象になるといわれています。グレード感に差が出せそうなマンションであれば、積極的にアピールしてみるのがおすすめです。
8. マンションの管理状態
マンションの管理状態も、訪問査定では評価対象となるポイントのひとつです。例えば、共用部分が清潔な状態を保っているか、管理のための財源が確保されているか、管理組合が機能しているかどうか、といった観点から評価されます。
9. 管理費・修繕積立金
マンションに住んでいると、日頃の管理費や大規模修繕のための修繕積立金の支払いが必要になります。こうした費用の負担額が大きすぎたり、または積立金が十分に蓄えられていない場合は評価額が下がってしまうかもしれません。
10. 売主・施工会社
マンションの売主や施工会社が、査定価格に影響することもあります。売主や施工会社は売買契約書などを見るほかに、マンション名からもたいていわかるといわれています。業界で名の知れた企業が関わっていると、そうでない場合に比べて査定価格が高くなるといわれています。
信頼できる不動産屋を見極める方法
訪問査定は、信頼できる不動産会社を見極めるための貴重な機会です。安心してマンションの売却を依頼できる不動産会社とは、どのように見極めれば良いのでしょうか。
1.査定価格とその根拠
査定価格を提示してもらったら、なぜその査定価格になったのかという根拠を確認するようにしましょう。
不動産会社の中には、あえて高額な査定価格を提示することで、売主との契約を取り付けようとする企業も存在します。このような不動産会社と契約しても、売却期間中に値下げを強いられることになりやすいため、訪問査定を受けた段階で価格の根拠をしっかりと聞くようにしましょう。納得できない場合は、他の不動産会社にも訪問査定を依頼し、結果を比較することが重要です。
2. 集客方法
集客方法と一口に言っても、Web媒体、チラシ、他社からの紹介など様々な手段が存在します。短期間で理想の買い手を見つけるためには、複数の集客方法を組み合わせ、できるだけ多くの購入希望者に物件情報を見てもらうことが重要です。訪問査定を受ける際は、その不動産会社が、どのような集客方法を使って買い手を見つけているのか、詳しく聞くことをおすすめします。
3. 囲い込みをしないか
自社で売主側とも買主側とも契約を結ぶことを「両手仲介」といいます。不動産会社は両手仲介に成功すれば、売主と買主の双方から手数料を受け取ることができるため、不動産会社にとっては「おいしい話」になるわけです。
両手仲介をするために、自社で買主を見つけられるよう、意図的に物件情報を公開しない行為を「囲い込み」といいます。物件情報を公開してもらえないと、単純に人目に触れる機会が減ってしまい、内見の希望すら入らない事態になってしまうかもしれません。
囲い込みを防ぐためには、訪問査定の担当者に「あなたの会社は両手仲介にこだわりますか？」「囲い込みをしませんか？」と直接聞くことが有効です。売主が囲い込みに対して警戒心を持っていると伝えることで、不動産会社に抑止力を働かせることができます。
4. 得意な物件と実績
不動産会社を探すときは、自分の売却したい不動産と同じタイプの物件の取引実績がある企業を選びましょう。例えばマンション売却をしたいのに、戸建ての購入に強い不動産会社を調べていても、満足のいく不動産会社にはなかなか巡り会えないでしょう。
どのような物件が得意なのかは、ホームページに掲載されている取引実績で知ることができますが、訪問査定時には「なぜその物件に強いのか」「強みを活かしてどのような販売戦略を立てるのか」という具体的な話を聞き出すようにしましょう。
5. 他社とのサービスの違いはなにか
不動産会社はただ物件の売買をするだけでなく、さまざまなサービスを展開しています。サービス内容は不動産会社によって異なるので、自分が望んでいるサービスのある不動産会社を見つけられるようにしましょう。そのためにも、不動産会社選びの際には複数の不動産会社をチェックし、比較検討を繰り返しましょう。
6. 期間内に売れなかった場合の対応
マンション売却で怖いのが、いつまで経ってもマンションが売れないことです。その主な原因は、価格が高すぎるか、不動産会社の集客が十分でないことです。不動産会社によっては、買い手を手早く見つけるために、物件の大幅な値下げを要求してくることがあります。これではたとえすぐに売却できたとしても、その後の生活や資金計画に狂いが生じてしまいます。
一方的に値下げを要求するのではなく、集客方法や訴求の仕方を変化させるなどして、粘り強く販売活動をしてくれるような不動産会社と契約を結ぶようにしましょう。
訪問査定時に伝えるべきこと
物件の正確な情報
より現実的な価格を算出してもらうためには、物件に関する情報はできるだけ細かく伝えられるように準備しておきましょう。
準備した資料と担当者による物件確認で、おおよその情報は把握することができますが、中には住んでいる人でないと分からない情報もあります。
例えば、近隣住民とのトラブルや事故、設備の不具合などです。このような評価にマイナスな情報を査定時に隠してしまうと、正しい査定結果を得られないだけでなく、後々不動産会社から契約を解消されてしまったり、買主から賠償を求められる可能性があります。
トラブルを防ぐためにも、分かっている情報は包み隠さず伝えるようにしましょう。
希望の売却条件
査定後の売却活動をスムーズに行うためにも、売却に至った経緯や希望の売却条件を相談してみましょう。
「多少価格が低くても早期売却を優先したい」「時間をかけて高値の売却にチャレンジしたい」などの希望条件を伝えることで、優れた担当者ほど自分に適した販売戦略を立案してくれるでしょう。
また、物件の売却に反対している身内がいるなど、売却活動に支障をきたすような不安要素がある場合は、特に早いうちから相談することが重要です。このような事実を不動産会社に隠したまま契約してしまうと、後々トラブルになりかねません。
複雑な問題を抱えていても、一緒に解決を目指してくれるような不動産会社を選ぶようにしましょう。
よくある質問
訪問査定にはどれくらいの時間がかかる？
訪問査定に要する時間は、1時間程度だと言われています。
しかし、先ほどもお伝えしたように、正式な結果が出るまでには数日から1週間程度の時間を要します。これは、役所や法務局で追加の調査が必要な場合があるためです。
査定は何社受けるべきか？
一概には言えませんが、３~4社ほど受けておくと査定価格やその根拠を十分に比較できるため、安心だと言えます。
また不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。例えば、大手の会社は大規模な広告を打つことができたり、大規模な顧客のネットワークを有しているなど、集客力に強みを持っています。
一方、地域に根差しているような小さな会社は、エリアごとの特色を理解した上で物件に適した販売戦略を立案してくれます。
幅広い企業から査定を受けておくことで、納得感を持って不動産会社を選ぶことができるでしょう。
訪問査定後の売却プロセスは？
訪問査定が終わり、契約する不動産会社が決まった後の流れは以下のようになっています。
【査定後の売却プロセス】
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 広告を出して買い手を探す
- 内覧対応と売却交渉
- 売買契約を結ぶ
- 引渡し
不動産会社と媒介契約を結んでから、物件の引渡しが完了するまでには、3ヶ月～6ヶ月程の期間を要すると言われています。もちろん個人差がありますので、人気のある物件であれば2か月という短期間ですべての手続きが完了する場合もあります。しかし、中には6か月以上経過しても買い手が現れない場合もあります。
売却活動の多くは不動産会社が担当してくれますが、内覧対応だけは売主も主体的に関与しなければなりません。内覧の回数は平均10件と言われており、しかも予約は週末に入ることが多いため、売主の自由時間はかなり制約されてしまいます。
不動産売却には、時間と手間がかかることを覚えておきましょう。
物件を手軽に売却できる方法
一般的な不動産売却は多くの手間がかかり、「売りたい」思ってから売却が完了するまでかなりの時間を要することになります。では、物件を手軽に売却したい場合はどうすればよいのでしょうか？
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