訪問査定とは
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。
まず机上査定とは、売主が提出した物件の情報、類似物件の過去の成約価格、不動産市場の動向などのデータを用いて価格を算出する方法を指します。多くの不動産会社はオンラインで簡単に利用できる机上査定を行っており、しかも無料である場合がほとんどです。そのため売却活動の初期段階では、複数の不動産会社に机上査定を依頼し、自分の希望にあった不動産会社を見つけることが重要です。
机上査定を経て、候補となる不動産会社が絞れたら、次は「訪問査定」を受けることが一般的です。訪問査定とは、不動産会社に家に訪問してもらい、実際の物件の状態を隅々までチェックしたうえで査定金額を確定する方法です。そのため、机上査定よりも正確な査定価格を算出することができ、この査定額を基準にして売り出し価格を決定することになります。
訪問査定のメリットとデメリット
訪問査定のメリットとデメリットは以下の通りです。
訪問査定のメリット
現実的な価格を知ることができる
訪問査定では、書類上の情報だけでなく実際の物件の状態を加味して評価を行うため、より正確な価値を知ることができます。
訪問査定でチェックされるのは以下のようなポイントです。
訪問査定で確定した金額で売却できるという保証はないものの、少なくとも机上査定よりは「現実的にいくらで売れそうか」を知ることができるため、資金計画が立てやすくなるでしょう。
不動産屋の対応を直に見ることができる
もう一つのメリットは、不動産会社の担当者と対面でやりとりすることができる点です。
訪問査定は単に価格を知るだけでなく、契約を結ぶ不動産会社を見極める絶好の機会です。
信頼できる不動産会社か見極めるためにも、売却に適した時期、必要な準備など、売却活動に関する不安を相談してみましょう。査定を的確に行いつつ、相談にも丁寧に乗ってくれるようであれば、誠実な不動産会社だと判断できます。
しかし執拗に営業トークをしてきたり、売主に検討の余地を与えず契約を迫ってくるような不動産会社は、売却活動中も誠実な対応をしてくれない可能性があるため要注意です。
不動産売却の成否は、パートナーである不動産会社の腕次第です。査定価格だけでなく、訪問時の対応にも目を光らせておきましょう。
訪問査定のデメリット
査定価格が出るまで時間がかかる
訪問査定の査定額が算出されるまでの時間は、場合によって異なります。
その場で査定価格を算出してもらえる場合もありますが、正式な査定結果を受け取れるのは数日から一週間後であることが一般的です。
また役所や法務局で追加調査が必要な場合もあり、このようなケースだと査定額が出されるのにより時間がかかるでしょう。
価格が必ずしも正確ではない
机上査定よりも正確な価格を知れることが訪問査定の魅力ですが、いつもそうであるとは限りません。
不動産会社によっては「とりあえず契約を取る」という目的で、実際の評価よりも高い査定価格を提示することがあります。このような高額査定に釣られて契約してしまうと、後々になって大幅な値下げを強いられる可能性が高く、結果的に時間やメンタルを消耗させられてしまいます。
査定価格は鵜呑みにするのではなく、価格の内訳や根拠についてもよく目を通し、納得できない点があれば担当者に問い合わせるようにしましょう。また、複数社の訪問査定を受けて、結果を比較することも大切です。
事前準備が必要
訪問査定を受ける際は、書類の準備や部屋の掃除などの準備が必要です。特に書類関係は必要なものが多く、手元にない場合は市役所、法務局、管理組合などに発行を依頼しなければなりません。
手間がかかる作業ですが、いずれ不動産会社や買主と契約を結ぶ際に、必要になる書類が多いため、早めに揃えておいて損をすることはありません。
また、部屋の掃除は内覧対応をする際にも必須であるため、物件を良く見せる掃除の仕方を訪問査定時に把握しておくと、後々楽になるでしょう。
訪問査定をする前に準備しておくべきこと
訪問査定をしてもらうためには、いくつか準備が必要です。スムーズに訪問査定してもらうためにも、準備事項を確認しておきましょう。
書類を準備する
訪問査定は物件に関する正確な情報を提供する必要があるため、準備すべき書類の数も多いです。詳しい情報を提供するほど、査定額がより正確になり、プラスの評価を貰える可能性もあります。
実際に求められる書類は不動産会社ごとに異なる場合がありますが、代表的な書類を以下にまとめておきます。
部屋の掃除をする
訪問査定を受ける前は、入念に部屋の掃除をしておくことが大切です。
なぜなら、不動産会社は「掃除が行き届いているかどうか」を評価項目に入れている場合があるからです。
業者を依頼する必要はありませんが、水回りや玄関、バルコニーなど、人の目がつきやすい所は重点的に掃除しておきましょう。
物件の相場を調べる
訪問査定は正確な価格を知ることができますが、当然査定を受ける会社によって結果は異なります。そのため、事前に相場確認をしておくことで、査定価格が適正かどうか自身でもチェックできるようになります。
具体的な方法としては、複数社から机上査定を受けることや、過去の不動産取引情報を参照し、類似の物件がどれくらいの金額で売却されたかを把握しておきましょう。
過去の不動産取引情報は以下のサイトで確認できます。
訪問査定時に伝えるべきこと
物件の正確な情報
より現実的な価格を算出してもらうためには、物件に関する情報はできるだけ細かく伝えられるように準備しておきましょう。
準備した資料と担当者による物件確認で、おおよその情報は把握することができますが、中には住んでいる人でないと分からない情報もあります。
例えば、近隣住民とのトラブルや事故、設備の不具合などです。このような評価にマイナスな情報を査定時に隠してしまうと、正しい査定結果を得られないだけでなく、後々不動産会社から契約を解消されてしまったり、買主から賠償を求められる可能性があります。
トラブルを防ぐためにも、分かっている情報は包み隠さず伝えるようにしましょう。
希望の売却条件
査定後の売却活動をスムーズに行うためにも、売却に至った経緯や希望の売却条件を相談してみましょう。
「多少価格が低くても早期売却を優先したい」「時間をかけて高値の売却にチャレンジしたい」などの希望条件を伝えることで、優れた担当者ほど自分に適した販売戦略を立案してくれるでしょう。
また、物件の売却に反対している身内がいるなど、売却活動に支障をきたすような不安要素がある場合は、特に早いうちから相談することが重要です。このような事実を不動産会社に隠したまま契約してしまうと、後々トラブルになりかねません。
複雑な問題を抱えていても、一緒に解決を目指してくれるような不動産会社を選ぶようにしましょう。
よくある質問
訪問査定にはどれくらいの時間がかかる？
訪問査定に要する時間は、1時間程度だと言われています。
しかし、先ほどもお伝えしたように、正式な結果が出るまでには数日から1週間程度の時間を要します。これは、役所や法務局で追加の調査が必要な場合があるためです。
査定は何社受けるべきか？
一概には言えませんが、３~4社ほど受けておくと査定価格やその根拠を十分に比較できるため、安心だと言えます。
また不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。例えば、大手の会社は大規模な広告を打つことができたり、大規模な顧客のネットワークを有しているなど、集客力に強みを持っています。
一方、地域に根差しているような小さな会社は、エリアごとの特色を理解した上で物件に適した販売戦略を立案してくれます。
幅広い企業から査定を受けておくことで、納得感を持って不動産会社を選ぶことができるでしょう。
訪問査定後の売却プロセスは？
訪問査定が終わり、契約する不動産会社が決まった後の流れは以下のようになっています。
【査定後の売却プロセス】
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 広告を出して買い手を探す
- 内覧対応と売却交渉
- 売買契約を結ぶ
- 引渡し
不動産会社と媒介契約を結んでから、物件の引渡しが完了するまでには、3ヶ月～6ヶ月程の期間を要すると言われています。もちろん個人差がありますので、人気のある物件であれば2か月という短期間ですべての手続きが完了する場合もあります。しかし、中には6か月以上経過しても買い手が現れない場合もあります。
売却活動の多くは不動産会社が担当してくれますが、内覧対応だけは売主も主体的に関与しなければなりません。内覧の回数は平均10件と言われており、しかも予約は週末に入ることが多いため、売主の自由時間はかなり制約されてしまいます。
不動産売却には、時間と手間がかかることを覚えておきましょう。
物件を手軽に売却できる方法
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