リノベーション向き物件の探し方、見極め方は?後悔しないための3つの心得

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リノベーション向きのマンションの特徴

安い中古マンションを購入し、自分でリノベーションしてから住もうと考える人は少なくありません。リノベーションをすれば内装は新築並みにきれいになりますし、間取りもインテリアも自由です。前の住人の使用感が気になる方や、自分にとって暮らしやすい部屋がなかなか見つからない方は、リノベーションも選択肢に入れてみましょう。

リノベーションを前提とするなら、なるべく安いマンションを買うのがおすすめです。ただ、安ければ何でもいいわけではありません。リノベーション向きのマンションの特徴を3つ紹介するので、物件探しの参考にしてみてください。

リノベ済みではない

自分でリノベーションをするなら、リノベーション済みのマンションは避けましょう。リノベーション済みの物件には、工事費が上乗せされていることも多く割高です。古くて汚れや傷の目立つマンションより魅力的に感じるかもしれませんが、リノベーションをすれば、部屋は新築同様の状態になります。古くて汚くても構わないことを考慮しながら、物件を探しましょう。

ただ、理想の間取りや内装のリノベーションマンションが見つかったなら、その物件を買い、リノベーションせずに暮らすのもいいでしょう。気に入った部分は残し、気になる部分だけリノベーションするのもひとつの手段です。

耐震基準を満たしている

中古マンションを探すとき、築年数を重視する人も多いです。もちろん築年数は大切ですが、それだけでなく、「耐震基準」もしっかりチェックしましょう。改正は1981年6月1日にあり、それよりも前の基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」といいます。耐震基準は竣工ではなく「確認申請」のタイミングのものが適用されるため、1981年6月1日以降に竣工したマンションでも、旧耐震の可能性があります。

例えば1980年6月1日に確認申請をし、1981年6月1日に竣工したマンションは、旧耐震で建てられているかもしれません。1981年付近に竣工したマンションが候補にあるなら、不動産会社や売主に耐震基準について聞いてみましょう。

管理規約が厳しくない

リノベーションをするうえで忘れてはいけないのが、管理規約のチェックです。管理規約が厳しすぎるマンションだと、思い通りのリノベーションができないかもしれません。

管理規約で特定の内装材の使用や設備の移動が禁止されていることもあります。例えば無垢フローリングの家に住みたかったのに、規約で無垢材の使用が禁止されていて使えない、ということも起こりえます。

また、窓やベランダ・バルコニーは専有部分に見えますが、じつは共有部分です。基本的にはこれらのリノベーションはできないことも、覚えておきましょう。

リノベーション前提で物件を探すなら、構造に注目しよう

希望通りのリノベーションができるかは、管理規約だけでなく、構造によっても変わってきます。マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、ラーメン構造の方が自由度が高いです。

リノベーション向きの「ラーメン構造」

ラーメン構造は柱や梁で建物を支える構造で、接合部を剛接合することで強度を確保しています。柱や梁を残せば壁を薄くしたり取り壊したりもできるので、リノベーションに向いています。壁をぶち抜いて大きな一間を造りたい方には、ラーメン構造がおすすめです。

また、一枚一枚の壁を薄くすれば、その分居住空間が広がります。わずかな差かもしれませんが、少しでも部屋を広くしたい方には、このようなリノベーションもおすすめです。

制限の多い「壁式構造」

壁式構造は壁で建物を支える構造です。強度を確保するために、一枚一枚の壁は分厚く、ぶち抜けない壁もあります。間取り変えの自由度は低いので、リノベーションにはあまりおすすめできません。

ただ、壁式構造はラーメン構造よりも建築コストが安いです。物件の購入にもリノベーションにも、かなりのお金がかかります。間取りへのこだわりがないのなら、コスト重視で物件を選ぶのもいいでしょう。

築年数で考える、リノベーション向きのマンションとは?

築年数が上がるほど、マンションの価値は低くなっていきます。リノベーション前提なら、見た目の古さや汚さを気にする必要はありませんから、古い代わりに安いマンションを選ぶのもいいでしょう。

しかし、築年数が古いマンションは安く買えますが、裏を返せば「売るときも安い」ということです。将来売る可能性があるなら、購入費と資産価値のバランスを考えて物件を選ばなくてはなりません。

築年数帯ごとの特徴と、それぞれどんな人におすすめなのかを紹介します。

住み心地で考えるなら「築15年以内」

住み心地を重視するなら、築15年以内のマンションがおすすめです。自分の部屋はリノベーションできれいにできますが、共有部分は別です。共有部分の劣化や汚れが気になるなら、なるべく新しいマンションを買った方がいいでしょう。

ただ、築25年までのマンションは、資産価値の下がり方が大きいです。将来売ることになった場合、購入価格と売却価格の差に驚くことになるかもしれません。特に「住み替え」の可能性があるなら、大きなローンを組むのは避けたいです。多少古くてもなるべく安い物件を選んだ方が安心でしょう。

資産価値で考えるなら「築15~20年」

資産価値を重視するなら、築15~20年のマンションがおすすめです。この時期のマンションは比較的新しく、共有部分の劣化や汚れは少ないでしょう。購入価格も築浅のマンションより安いですし、資産価値の下落も緩やかになっていきます。

購入時よりも高く売れる可能性は低いものの、購入価格と売却価格の差は比較的小さくなるでしょう。

購入価格で考えるなら「築25年以上」

購入価格を重視するなら、築25年以上のマンションを選んでもいいかもしれません。マンションの資産価値は築25年で新築の半分ほどになり、その後は緩やかに低くなっていきます。

古いマンションは何より安いですし、将来売ることになっても、購入価格と売却価格の差が開きづらいです。リノベーション費用を売却価格にそのまま上乗せするのはおすすめできませんが、築年数の割にきれいで新しい部屋は、少し高く売れるかもしれません。

ただ、マンションは古くなるほど、劣化も激しくなっていきます。共有部分や外観の古さ・汚れが気にならないとしても、老朽化が酷くなる前に修繕をしなければなりません。古いマンションは修繕積立金が高い傾向にありますし、修繕金が足りていない場合、一時金が徴収されることもあります。

安く買えるというだけで選んでしまうと、管理費や修繕積立金の高さに後悔するかもしれません。

リノベーション向き物件の探し方

リノベーション向きの物件を探すには、いくつかコツがあります。通常の物件探しと同じ感覚でいると、いい物件がなかなか見つからないかもしれません。リノベーション向き物件の探し方、チェックすべきポイントを4つ紹介します。

リノベーション・リフォーム済み物件は除外

自分でリノベーションするつもりなら、リノベーション・リフォーム済みの物件は除外しましょう。これらの物件には、すべてではないにしろ工事費が上乗せされています。同じ築年数帯・広さ・立地のマンションと比べると割高でしょう。

リノベーションにはそれなりの費用がかかります。参考までに、60㎡のマンションをリノベーションする場合、1,000万~1,500万円ほどかかるといわれています。そのうえ、リノベーションの費用はマンション購入時には確定しないことが多いです。壁や天井の内側、配管などの見えない部分の劣化が酷かった場合、リノベーション費用が予定より高くなることもあります。

経済的な負担を減らすためにも、リノベーションの予算が読めないことからも、物件費用はなるべく抑えた方がいいでしょう。

ただ、「リノベーション・リフォーム済みの、気に入る物件」が見つかることもありえます。自分でリノベーションすることにこだわらないのなら、検索フィルターで除外しない方がいいかもしれません。

物件の広さと立地で候補を決める

リノベーション用のマンションは、物件の広さと立地で候補を探します。間取りや内装はリノベーションで変えればいいので、候補探しの段階ではあまり気にしなくていいでしょう。もちろん、見た目の古さや汚れも気にしなくて構いません。

ただ、自分で手を加えられない共有部分や外観は、きちんとチェックしましょう。窓やベランダも基本的にはリノベーションできません。窓・ベランダの大きさや配置、断熱性・遮音性(※)にも目を向け、理想の暮らしができそうか考えてみてください。

※窓の断熱性と遮音性
 機能性を考えるなら、ガラス一枚(シングルガラス)の窓よりも、ダブルガラスやトリプルガラスの窓がおすすめです。ガラスとガラスの間にガスを充填したり真空状態にしたりして、断熱性の向上と結露の防止をしているものもあります。
 見落としがちなのが「サッシ」部分です。新しい物件ではあまり見られませんが、アルミサッシは熱を伝えやすく、断熱性が低いです。

築年数と耐震基準の両方をチェック

リノベーションをするかしないかにかかわらず、マンションの築年数と耐震基準はチェックしましょう。築年数が上がるほど、マンションの資産価値は低くなり、修繕積立金は高くなっていきます。購入価格の安さだけでなく、修繕積立金や将来売却する可能性も考え、資金計画を立てましょう。

先述したように、築年数だけではそのマンションが新耐震かどうかはわかりません。特に1981年付近に竣工したマンションは、耐震基準が改正される前に確認申請をしている可能性があります。万が一の場合に備え、不動産会社や売主を通して、耐震基準を確認しておきましょう。

構造と管理規約で、リノベーションの自由度が変わる

リノベーションの自由度は、マンションの構造と管理規約で変わってきます。まずはおおまかなリノベーションプランを立て、それを実現できるかどうか、構造と管理規約を確認しましょう。リノベーションでやりたいことに優先順位をつけておけば、条件に合った物件が見つからないときに、どの部分で妥協するか考えやすいです。

間取り変更を考えているなら、自由度の高い「ラーメン構造」のマンションを選びましょう。購入候補を決めたら管理規約をチェックし、プランを実現できるかチェックします。建材(素材)や設備の移動など、思わぬところに落とし穴があることもあります。

リノベーションで後悔しないために、押さえておきたい3つのこと

リノベーション前提でマンションを買うとなると、通常のマンション購入よりお金も手間もかかります。リノベーションならではの注意点を把握し、それに合ったプランを立てることが大切です。

リノベーションで後悔しないために押さえておきたい、3つのコツを紹介します。

住宅ローンの組み方に注意

リノベーション前提で中古マンションを買うときは、住宅ローンの組み方に気をつけましょう。中古マンションは住宅ローンで購入できますが、リノベーション費用はローンに組み込めないこともあります。物件購入費とリノベーション費を一本化できる住宅ローンもありますが、書類提出の期限が厳しいものも多く、利用のハードルが高いです。条件をよく確認し、余裕をもって準備を進めましょう。

リノベーションローンを利用する手もありますが、住宅ローンと比べて金利が高く、返済期間も短いことが多いです。その後の生活のことも考えると、やはりリノベーション費用を組み込める住宅ローンがおすすめです。

物件価格はなるべく抑える

リノベーション費用がかかる分、物件費用はなるべく抑えましょう。全体の予算だけでなく、物件購入とリノベーションにそれぞれどのくらいの金額を使えるのか、バランスを考えることも大切です。

物件を買う時点で、リノベーションにかかる金額が確定することは少ないでしょう。ベースとなる物件が決まらなければどんな工事が必要なのかわかりませんし、構造部分や設備が想像以上に劣化していて、修繕にお金がかかることもあります。

リノベーション費用の見通しが立てづらい分、物件価格はなるべく抑えましょう。

「ワンストップリノベーション」ができる業者もおすすめ

費用を抑えるためにも、「購入→リノベーション→引越し」の流れをスムーズにするためにも、ワンストップリノベーションができる業者はおすすめできます。

物件の紹介・購入とリノベーションの両方を依頼できる業者を選べば、リノベーションプランを前提とした物件探しがしやすくなります。費用の見通しも立てやすくなり、資金計画も立てやすくなるでしょう。

やりとりや手続きも1社で済むので、かかる手間も少ないです。

リノベーション向きの物件を選び、信頼できる業者に施工を任せよう

本記事では、マンションのリノベーション向き物件の探し方、見極め方、後悔しないためのポイントについて解説しました。事前に知っておいた方が良い知識や情報は多く、理想の住まいを実現させるために知っておいて損はないため、本記事で紹介したポイントをもとに活動に取り組んでみてください。

もし、記事で紹介したリノベーション済みマンション購入やワンストップリノベーションにご興味のある方はぜひ一度すむたすにご相談ください。すむたすはお客様に合った最適な選択肢をご提示させていただくことをお約束します。「できるだけ楽に売買活動を進めたい」「そもそも何から準備すればよいか分からず不安だ」「リノベーションをするか悩んでいる」という方は、まずはオンラインの無料査定からお気軽にお申し込みください。

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