任意売却とは
住宅ローンを組むと、お金を貸してくれている金融機関が対象の不動産に抵当権を設定します。抵当権は住宅ローンを完済しない限りは解除することができません。住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、金融機関（債権者）はマンションを担保に住宅ローンの残債を完済してもらう権利があります。
マンションを売却して売却利益を返済にあてても、一括返済ができない場合には、「それでもマンションを売却しても良いか」債権者の合意を得なければなりません。こうして売却する方法を、任意売却といいます。
任意売却は、同じく住宅ローンの支払いが滞った際に開始される、競売と比較されることが多いです。しかし、任意売却が売主の意志で行われるのに対して、競売は強制的にマンションを手放させられる方法です。
ほかの売却方法の違いや、メリットはもちろんデメリットも正しく把握し、ローンの完済を目指しましょう。
任意売却の流れ
任意売却は次のような流れで進めます。
- ローンの残債を確認する
- 査定価格を確認する
- 債権者に同意を得る
- 売却活動を行う
- 売買契約を結ぶ・引き渡し・決済
- 残債を支払う
- 以降の返済プランを相談する
住宅ローンが支払えないときに選択肢となる任意売却については、手順や流れをこちらの記事で解説しています。
任意売却すべきケース
一般的に任意売却が向いているケースはどのような場合でしょうか。
- 収入が激減した
「リストラ、病気、ボーナスの大幅カット」などの影響で収入が激減し、住宅ローンの返済が困難になりそうな場合。 - 収入源がなくなった
仮に家賃収入を得ながら住宅ローンを支払っていたにもかかわらず、空室が続いて収入が途絶えてしまっている場合。 - 借入残高が市場価格をはるかに上回っている
借入残高が市場価格を上回ってしまっている場合、どのように売却しても残債を支払えるだけの価格で売ることは不可能です。 - 督促状・催告書が金融機関から届いた
住宅ローンを組んでいる金融機関から督促状・催告書が届いた場合。 - 当該物件が差し押さえられた
固定資産税の支払いを滞納しており当該物件が差し押さえられてしまった場合。 - 競売開始通知書が裁判所から届いた
競売開始の通知書が届いた場合。
当てはまる場合は、任意売却をしても良いかの相談をしましょう。
任意売却のメリット
どのようなメリットが、任意売却にはあるのでしょうか。4つ紹介していきます。
【任意売却のメリット】
- 通常の売却と同程度の価格が見込める
- 諸経費の用意を心配しなくて済む
- 債権者と以降の返済プランを相談できる
- 周囲に知られずに済む
通常の売却と同程度の価格が見込める
1つ目は「通常の売却と同程度の価格が見込める」ことです。
任意売却では、通常の売却と同じ流れでの売却活動ができます。
通常の広告が出せたり、内見対応ができたりするため、普通に売却したのとあまり変わらない価格で売り出すことが可能です。
市場価格と同じくらいの価格で売却できるということは、住宅ローンの返済にあてられる費用が、より高くなることを意味します。
以降の残債の返済の負担が少なく済むため、なるべく高額で売却できることは、最大のメリットといえるでしょう。
諸経費の用意を心配しなくて済む
2つ目は「諸経費の用意を心配しなくて済む」ことです。
マンションを売却するためには、さまざまな費用がかかります。
売買契約を締結する際に必要になる「税金、仲介手数料、譲渡所得税」などの諸経費は、すべて売却利益から差し引けることになっています。自身で用意すべき費用がかからないため、負担なく売却することが可能です。
もちろん、売却利益から出せる分、住宅ローンの返済にあてられる額が少なくなってしまいます。
とはいえ、経済的に厳しい中で諸経費を別で用意するのは大変であるため、十分なメリットといえるでしょう。
債権者と以降の返済プランを相談できる
3つ目は「債権者と以降の返済プランを相談できる」ことです。
住宅ローンの返済に売却利益を充てても、なお残債が残る場合には、返済方法を債権者と相談できます。
住宅ローンが支払えなくなっているような経済状況が、突然、めまぐるしく改善されることはないでしょう。
月々いくら返済していくプランにするのかは、債権者に良心的な相談に乗ってもらえます。
一般的には、月々の返済額は5,000円～30,000円ほどといわれています。
周囲に知られずに済む
4つ目は「周囲に知られずに済む」ことです。
ご近所付き合いがあると、任意売却をしていると知られたくないもの。
任意売却は、側からは通常の売却をしているように見えます。
周囲に知られる心配がないため、堂々と売却活動に励むことができるのです。
任意売却のデメリット
金銭面的なメリットの多い任意売却。しかし、デメリットもあります。
任意売却には、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
【任意売却のデメリット】
- 信用情報機関に登録される
- 競売されてしまう前に完了させる必要がある
- 債権者の合意が必要
- 売却価格の決定権は債権者にある
デメリットをきちんと把握して、失敗しないようにしましょう。
信用情報機関に登録される
任意売却のデメリット、1つ目は「信用情報機関に登録される」ことです。
任意売却をするということは、住宅ローンの支払いが滞ってしまったことを意味します。
残念ながら、信用情報機関に登録されてしまうのは仕方ないといえるでしょう。
信用情報機関とは、いわゆるブラックリストのようなもの。登録されてしまうと、向こう5年から7年の間は審査が通らず、大きなローンが組めなくなってしまいます。
まさに、デメリットというほかありません。
しばらくは、車や家などの買い物ができなくなることを覚悟しましょう。
競売されてしまう前に完了させる必要がある
任意売却のデメリット、2つ目は「競売されてしまう前に完了させる必要がある」ことです。
任意売却は、競売される前に終わらせなければならず、かなりのスピード感で、売却活動のスケジュールを組む必要があります。
早期売却ができずに、競売が先に完了してしまうと、競売での対応とされてしまいます。
不動産会社と協力をして、迅速な対応を取れる状態にしておきましょう。
また、「競売される前に、完了させなければならない」と焦りが生じることも、任意売却のデメリットです。
迅速な対応を取りながら、気持ちを落ち着け、冷静な判断ができるよう意識しましょう。
債権者の合意が必要
任意売却のデメリット、3つ目は「債権者の合意が必要」であるです。
任意売却は、「自分がしたくてできるもの」ではありません。
売却してなお残債が残ってしまうため、債権者の合意がなければ、任意売却を進めることはできないのです。
自由が利かないこともまた、任意売却のデメリットといえます。
「残債がいくらあるのか」
「いくらで売れそうなのか」
「返済した後の残債はいくらなのか」
すべてを正確かつ誠実に相談のうえ、任意売却をしても良いか、債権者から合意をもらいましょう。
売却価格の決定権は債権者にある
任意売却のデメリット、4つ目は「売却価格の決定権は債権者にある」ことです。
合意をもらうことだけでなく、売却価格の相談も、債権者にしなくてはいけません。
何事も相談しなくてはいけないということは、精神的な意味でも、手間がかかるという意味でもデメリットです。
どの程度の価格で売るのか、値下げ対応には応じるのか、すべて債権者と相談したうえで行う必要があります。
とはいえ、「競売される前に完了しなければならないのに、都度相談しなくてはいけない」と焦っても仕方がありません。
焦りは「精神的な意味でのデメリット」を、さらに大きなものにします。
不必要にデメリットを大きくしないためにも、常に冷静でいることを心がけましょう。
適切な不動産会社を見つけて任意売却を成功させよう
本記事では、任意売却のメリットとデメリットについて解説してきました。
住宅ローンの返済が滞ってしまった際の、1つの選択肢として存在する任意売却。デメリットもあるとはいえ、同じく選択肢の1つである競売と比べても、任意売却の方が良いのは一目瞭然のことでしょう。
デメリット回避しながら任意売却を成功させるためには、なるべくスピーディーに、高額価格で売却する必要があります。
だからこそ、不動産会社選びはかなり重要であるといえるでしょう。
適切な不動産会社を見つけるためには、いくつもの不動産会社から査定価格を提示してもらい、理想の会社を見つける必要があります。
そして、「不動産会社を選ぶときの土台」ともいうべきなのが、「物件の適正価格を知っていること」です。
物件の適正価格を、今すぐ知りたい方には、最短1時間での査定が可能な「すむたす売却」がおすすめ。
「すむたす売却」は、AI技術と不動産専門家の知識を掛け合わせ、独自のデータから査定価格を算出するサービスです。
また、最短2日での売却も可能。競売よりも早く売却を完了させなくてはいけない、スピードが求められる任意売却をする際にぴったりといえるでしょう。
まずは1度査定してみてください。
素早いアクションで、納得のいく結果を導きましょう。
