任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンを滞納しまい、なおかつ住宅ローンの残債が物件の売却益を上回るオーバーローンの場合に、債権者の許可のもとで物件を売却する方法です。任意売却では、抵当権を持っている債権者に対して、売却の承諾を得なければなりません。販売価格を決める際や値下げ交渉に応じる際に、都度債権者に相談しなければいけません。一方で、売却のスケジュールや価格などの諸条件については、債権者との話し合いの中で、債務者の意向も反映してもらえます。
任意売却で物件を売却できなかった場合は、競売が開始されます。競売では、債務者の意思は一切反映されず、売却のスケジュールや価格をコントロールすることができません。そのため、任意売却では、通常の売却と比べて売却のスピードが重要です。
任意売却の4つのメリット
裁判所の力で強制的に実施される競売と違い、任意売却は債務者の意思で決行されます。任意売却の主なメリットは以下の4つです。
任意売却の4つのメリット
- 経済状況を周囲に知られない
- 通常の売却に近い価格で売却できる
- 売却時期の相談が可能
- 金銭的負担が少ない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
経済状況を周囲に知られない
競売にかけられると「競売物件」として掲載されてしまうため、近隣の人に競売にかけられている事実が知られてしまいます。
対して、任意売却は、債権者に対して実施することや価格の了承を得る以外には、通常の売却と同じフローで進みます。ネット掲載や広告上への表示も、通常の売却と全く変わりありません。
通常の売却に近い価格で売却できる
競売の場合、通常の売却とは異なり、物件は裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト」に掲載され、一般的なポータルサイトには掲載されません。また、購入希望者による内覧なども行われません。競売物件は、購入希望者からすると、室内の状態などの詳細な情報がわからず通常の物件と比べてリスクが高いです。そのため、通常の売却と比べて、売却価格は5～7割程度と安くなってしまうことが多いです。
それに対し、任意売却は、内覧などを含め通常の売却と同様の方法で売却活動を行うため、通常の市場価格の8割から9割ほどでの売却が可能です。
売却時期の相談が可能
競売では、売却のスケジュールを債務者である売主がコントロールすることはできません。入札により買い手がついた場合は、強制的に退去を命じられます。
対して任意売却では、売却スケジュールを債務者自身で決められます。もちろん債権者との相談は必要ですが、競売のように急に退去を命じられるような事態にはならず、余裕をもって引越しなどの準備ができるでしょう。
金銭的負担が少ない
競売の場合、引越し費用などの売却に伴う諸経費は全て債務者である売主自身が払う必要があり、生活の立て直しが困難です。
一方で任意売却の場合は、売却益の一部を引越し費用などの諸経費の支払いに当てることができます。経済的に厳しい中で、さまざまな経費を売却益から捻出してもらえることは、債務者にとっては嬉しいポイントでしょう。
任意売却でありがちなトラブル4選
任意売却は、特殊な不動産取引です。業者によって、ノウハウや専門性には大きな差があるので、業者選びは慎重に行いましょう。任意売却をするにあたり、業者選びを慎重に行わないと、トラブルに発展してしまうこともあります。
任意売却をするうえで起こりうる代表的なトラブルは、以下の4パターンです。
任意売却で起こりうる4つのトラブル
- 根拠なしに高額な引越し費用を保証される
- 任意売却後の残債についての詳しい説明がない
- コンサルティング料を請求される
- 物件の買い手が見つからない
根拠なしに高額な引越し費用を保証される
1つ目のトラブルは、「根拠なしに高額な引越し費用を保証される」ことです。
任意売却は、競売と違い、売却益の一部を売却の諸経費や引越し費用に当てることができます。家計が厳しい中で、売却時の費用負担が軽減されるこの仕組みは、任意売却をする方にとって非常に嬉しいポイントでしょう。
引越し費用に当てることのできる金額は、金融機関によって異なりますが、上限30万円程度となることが多いです。また、この金額はあくまでも目安であり、実際の金額は債権者と債務者の間の話し合いによって決まります。
しかし、不動産業者の中には、目安となる上限30万円を遥かに上回る金額を提示したり、引越し費用が確実に保証されているような表現をしたりする業者も存在します。繰り返しになりますが、引越し費用に当てることのできる金額は債権者との話し合いの中で決まるため、事前に保証されるものではありません。にもかかわらず、一部の悪質な業者は、任意売却の売主と媒介契約を締結するために、高額な引越し費用が保証されているような表現を使うのです。
任意売却では、1社としか契約できない「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が締結されることが一般的です。媒介契約の契約期間は3ヶ月が一般的であり、原則として契約期間中の解除はできません。競売を避けるためにスピードを求められる任意売却において、実力のない業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことは、致命的な時間のロスにつながってしまいます。
不動産業者からの高額な引越し費用の提示に惑わされず、「営業担当者は信頼できるか」をしっかりと見極めた上で、媒介契約を締結するかどうかを決めましょう。
任意売却後の残債についての詳しい説明がない
2つ目のトラブルは、「任意売却後の残債についての説明がない」ことです。
任意売却とは、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回るオーバーローンの場合に行う方法です。そのため、任意売却後も残債が残るのが一般的です。任意売却をしても残債が無くなったり、返済義務が免除されたりするわけではないので、注意しましょう。
不動産業者の中には「任意売却の後は残債はすべてなくなります」と事実ではないことを話す担当者もいます。残債がなくなるという言葉を鵜呑みにしてしまうと、任意売却後の返済プランを立てられないなど、売主にとって不利な状況になりかねません。
任意売却後に残債がどれくらい残るのか、どのような返済スケジュールで支払いをするのかを明確に提案してくれる業者でないと、後から債権者との間でトラブルに発展しかねません。必ず、任意売却後の残債についてきちんと説明してくれる業者を選びましょう。
コンサルティング料を請求される
3つ目のトラブルは「コンサルティング料を請求される」ケースです。
不動産業者を介して任意売却を行なった場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引法により以下のように定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超かつ400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
例えば売却価格が3,000万円の場合の仲介手数料は、以下のように計算されます。
※2021年7月現在の税率（10％）で計算。
依頼者から特別な依頼がない限り、不動産業者が受け取れるのは仲介手数料のみであり、上限も定められています。そのため、仲介手数料以外の費用を請求された場合には「自分は今トラブルに巻き込まれている」と自覚を持ちましょう。
物件の買い手が見つからない
4つ目の任意売却におけるトラブルは、「物件の買い手が見つからない」ことです。
物件の買い手が見つからず、任意売却が長期化してしまった場合は、競売が開始してしまう恐れがあります。
実力のない業者や誠意のない業者に当たってしまうと、売却活動が長期化する可能性があるため、任意売却において不動産会社選びは非常に重要です。競売を避けるためにも、十分な知識を持った信頼のできる業者を選びましょう。
任意売却で物件を早期売却する方法
いかがでしたでしょうか。任意売却は特殊な不動産取引です。住宅ローンの知識や債権者との交渉など、様々な専門性が要求されるため、不動産売却の経験が豊富な業者及び担当者を選ぶことが非常に重要です。また、売却が長期化してしまうと競売になってしまう可能性があるため、スピーディーに売却を完了する必要があります。
そこでオススメなのが、すむたす売却です。
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