任意売却で買い手が見つからないのはなぜ?売却できない場合の対策を解説!

任意売却
すむたす買取
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任意売却とは

そもそも、「任意売却」とはどのような売却方法なのかについて解説します。任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった際に考えられるひとつの手段です。売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、金融機関の了解を得たうえで売却するのが「任意売却」です。

なぜ金融機関の了解が必要なのでしょうか。理由は、住宅ローンを組む際に金融機関は、万が一債務者が住宅ローンの支払いができなくなってしまった際に対象の不動産を担保に取れる抵当権という権利を獲得するからです。住宅ローンの支払いが完了するまでは、不動産を金融機関の了解なしに好きにできないというわけです。

任意売却のメリットやデメリット、流れについて知りたい方には、以下の記事もオススメです。

通常の売却との違い

住宅ローンの支払いが滞ってしまったら、必ず「任意売却」をしなくてはいけないのでしょうか。
通常の不動産売却と任意売却には、どのような違いがあるのでしょうか。

「任意売却」と「通常の売却」の大きな違いは、不動産売却後も住宅ローンの負債が残ってしまうか否かです。不動産を売却し、得た利益で住宅ローンが完済ができるようであれば、任意売却をする必要はなく、通常の売却でことは済みます。
任意売却はあくまで「売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産」に対する手段です。

通常の売却に対して、任意売却は次のようなデメリットがあります。

  • 督促状が届いたり、連帯保証人へ連絡が行ったりする
  • 金融機関との交渉が必要
  • 連帯保証人の同意が必要
  • スピード感が求められる
  • 離婚した妻・夫への連絡が必要(になるケースもある)
  • 個人信用情報に登録される
  • 不動産会社が限られている

競売との違い

住宅ローンの支払いを滞納している際に、もうひとつ考えられる手段が「競売」です。競売は、不動産を売却しても住宅ローンが完済できない不動産に用いられる手段です。

競売について詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。

不動産売却をしても住宅ローンを完済できない「任意売却」と「競売」にはどのような違いがあるのでしょうか。任意売却では、不動産の売却を自分の意思で決定できます。金融機関への交渉は必要になるものの、ほかの手続きは通常の不動産売却となんら変わりありません。明け渡しの時期も自身で決められるため、より融通の効いた取引となります。

対して競売は、債権者(金融機関)が住宅ローンの支払いが滞っている債務者の不動産の売却を裁判所に申し立てます。申し立てが正当であると判断された際に、裁判所から強制的に売却命令がくだされ、一般入札が開始されます。債務者に連絡が来る頃には競売がはじめられてしまっています。通常の売却とは別のルートからの取引となるため、近所の人に競売していることが知られてしまったり、通常の売却よりも大幅に安く取引されてしまったりするでしょう。

競売に対して任意売却のメリットは次の4つです。

  • 市場価格で売却できる
  • 近所の人に任意売却をしていることを知られずに済む
  • 引越しのタイミングをある程度管理できる
  • 自分の意思で売却ができる

任意売却で買い手がつかない理由

競売になってしまう前になんとか買い手をつけたい任意売却。しかし、なかなか思ったように買い手がつかない、なんてこともあるでしょう。不安になって焦り、価格を下げて対応してしまうと、住宅ローンの返済にあてる資金が減ってしまいます。

任意売却で買い手がつかない事態を回避するためのポイントは4つあります。

  • 価格設定が適切かどうかを確認する
  • 金融機関と交渉する
  • スピード感を重視する
  • 適切な不動産会社を選ぶ

価格設定が適切かどうかを確認する

任意売却に限らず、不動産を売却する際に重要なのは「適切な価格設定」です。不動産を売却する際、どうしても「なるべく高く売却したい!」と高額な価格を設定する方がいます。特に任意売却では、「住宅ローンの返済にあてる資金をなるべく多く確保したい」という気持ちから、高めに設定してしまう方は多いでしょう。しかし、不動産売却に置いて、価格が高すぎたり低すぎたりすると、なかなか買い手が見つからなくなってしまいます。

任意売却をする際には、特に相場をよく調査しましょう。任意売却だからといって、通常の売却よりも高く価格を設定したり、低く設定したりする理由にはなりません。適切な価格を不動産会社の協力のもと調査し、売却に出すようにしましょう。

金融機関と交渉する

任意売却では、金融機関の同意が必要になるケースが度々訪れます。任意売却を決める際に同意が必要になることはもちろん、価格を決める際にも同意が必要になります。売却に出す際の価格も、金融機関の同意が必要です。

任意売却では「しばらく売却に出しているのに、なかなか買い手が見つからないから」といって、勝手に価格を下げることは許されていません。価格を下げる際や、価格交渉を求められた際には、必ず金融機関へ相談・交渉をしてから対応に移るようにしてください。

スピード感を重視する

買い手が見つからないからといって諦めて何もしないでいると、競売にかけられてしまうなんてこともあります。任意売却では、とにかくスピード感を重視して活動すべき。買い手は見つからないのであれば、なぜ見つからないのかを不動産会社とよく相談をし、次の策を考えるようにしましょう。

通常の不動産売却では、不動産会社に売却活動を丸投げできます。しかし任意売却では、なるべく早く買い手を見つけるためにも、売り手自身も積極的に売却活動に参加すべきでしょう。いつ内見の依頼があっても良いよう、なるべくスケジュールは開けておくことをおすすめします。

適切な不動産会社を選ぶ

通常の不動産売却でも同じことがいえますが、任意売却でも同様に適切な不動産会社を選ぶことが重要です。任意売却を専門的に取り扱っている不動産会社もあるので、自身の状況にぴったりな業者を見つけられるようにしましょう。

不動産会社は売却は成功した際に成功報酬として仲介手数料を獲得します。中には、積極的に売却活動を行ってくれない業者もいます。事情を理解し、スピーディーに動いてくれる不動産会社を見つけるようにしましょう。

任意売却の関する相談先に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので読んでみてくださいね。

不動産会社を選ぶときのポイント

任意売却を成功させるためのコツは、とにかくスピーディーに売却することです。任意売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントは3つあります。

  • 売却が得意な不動産会社を選ぶ
  • マンション・一軒家が得意な不動産会社を選ぶ
  • 任意売却の実績がある不動産会社を選ぶ

一つずつ詳しく解説していきます。

売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても、さまざまなタイプの企業があります。不動産会社の多くは次の3つに得意分野が分かれます。賃貸、購入、売却の3つです。

どんなに手数料が安かったりサービス充実したりしていても、売却が得意でない不動産会社を選んでしまっては、任意売却が成功させられるとはいえません。ホームページや実績をよく確認し、売却が得意な不動産会社かどうか見分けましょう。

マンション・一軒家が得意な不動産会社を選ぶ

同じ不動産売却でも、マンションを売るのと一軒家を売るのでは、ターゲットやセールスポイントが異なります。自身が売りたい不動産のタイプを得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。業者の得意とする不動産のタイプは、ホームページや実績を見ればわかることなので、怠らずにチェックしましょう。

任意売却の実績がある不動産会社を選ぶ

任意売却の経験が豊富で、なおかつ実績のある不動産会社を選びましょう。任意売却の実績があるということは、どれだけスピード感を持たなくてはいけないのかを把握しているということになります。事情を把握しているため、親身になってくれるので任意売却の経験があるかどうかはチェックしておきましょう。

任意売却はスピード感が大切

住宅ローンの支払いが滞ってしまった際に考えられる手段のひとつである、「任意売却」。競売にかけられる前に売却できるよう、スピード感が重視されます。任意売却で買い手がつかない事態を回避するためには、次のことが重要です

  • 適切な価格設定をする
  • 金融機関に交渉する
  • スピード感を重視する
  • 適切な不動産会社を選ぶ

任意売却を進めるためにも、まずは不動産がどれくらいの価格で売却できるか査定をすることをおすすめします。

売却価格の目安を、すぐに知りたい
まだ1回も査定していない…
という方におすすめなのが、Webから手軽に査定ができる「すむたす買取」というマンション査定サービスです。

PCやスマートフォンから5つの項目を入力するだけで、最短1時間で、売却価格の目安がわかります。

記事のまとめ

任意売却とは?

任意売却とは、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、抵当権を保有する金融機関の了解を得たうえで売却することです。

詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。

任意売却と通常の不動産売却の違いは?

通常の売却と比べて、任意売却には以下の7つのデメリットがあります。

  • 督促状が届いたり、連帯保証人へ連絡が行ったりする
  • 金融機関との交渉が必要
  • 連帯保証人の同意が必要
  • スピード感が求められる
  • 離婚した妻・夫への連絡が必要(になるケースもある)
  • 個人信用情報に傷がつく
  • 対応できる不動産会社が限られている

詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。

任意売却と競売の違いは?

競売は、不動産の所有者の意思とは関係なく、債権者と裁判所によって進められます。
一方、任意売却は、債権者との交渉は必要になるものの、不動産の所有者自身によって売却を進められます。

競売と比べて、任意売却には以下の4つのメリットがあります。

  • 市場価格で売却できる
  • 近所の人に売却している事実を知られずに済む
  • 引越しのタイミングをある程度管理できる
  • 自分の意思で売却できる

詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。

任意売却をスムーズに進めるためのポイントは?

以下の4点が重要です。

  • 価格設定が適切かどうかを確認する
  • 金融機関と売却価格について交渉する
  • スピード感を重視する
  • 適切な不動産会社を選ぶ

詳しくは2.任意売却で買い手がつかない理由をご覧ください。

任意売却を依頼する不動産会社の選び方は?

以下の3点が重要です。

  • 賃貸や購入ではなく、売却を得意とする不動産会社を選ぶ
  • 自分が売却する物件種別(マンション/戸建て)を得意とする不動産会社を選ぶ
  • 任意売却の実績を持つ不動産会社を選ぶ

詳しくは3.不動産会社を選ぶときのポイントをご覧ください。

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