【この記事でわかること】
- 任意売却とはなにか
- 任意売却で買い手が見つからない場合の対処法
任意売却とは
「任意売却」とは売却しても住宅ローンが残ってしまう物件を、金融機関の了解を得たうえで売却することを指します。住宅ローンの返済が難しく、かつ物件を売却しても残債が残ってしまう「オーバーローン」の場合に利用すべき制度です。
では、なぜ金融機関の了解が必要なのでしょうか。金融機関は、債務者が住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合に備えて、対象の物件を担保に取れる抵当権という権利を持っています。金融機関が抵当権を持っている状態（ローンが残っている状態）では、債務者は勝手に物件を売却することができません。
そのため、任意売却を希望する場合は、まず金融機関側に物件を売却しても残債が残ることを伝え、「どれくらいの価格で売却できそうか」「残債の返済計画はどうするか」といった約束事を決めることで、ようやく売却の許可が出るのです。
任意売却のメリットやデメリット、流れについて知りたい方には、以下の記事もオススメです。
通常の売却との違い
通常の不動産売却と任意売却には、どのような違いがあるのでしょうか。
「任意売却」と「通常の売却」の大きな違いは、不動産売却後も住宅ローンの残債が残ってしまうか否かです。不動産を売却し、得た利益で住宅ローンが完済ができるようであれば、任意売却をする必要はなく、通常の売却を行うことができます。
任意売却はあくまで「売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産」に対する手段です。通常の売却に対して、任意売却は次のようなデメリットがあります。
競売との違い
住宅ローンを滞納しているにも関わらず、一定期間何もせず事態を放置した場合、物件は競売にかけられることになります。
では「任意売却」と「競売」にはどのような違いがあるのでしょうか。
任意売却では、売却活動を自分の意志でコントロールすることができます。金融機関への交渉は必要になるものの、その他の手続きは通常の不動産売却となんら変わりありません。明け渡しの時期も自身で決められるため、より融通が効きやすい方法と言えます。
対して競売は、一定期間ローンの滞納が続き、任意売却の申請もない物件を、裁判所が強制的に売却する方法です。通常の売却や任意売却とは違い、裁判所が特殊なルートで買い手を見つけるため、売却価格は市場価格よりも大幅に低く、60～80％ほどと言われています。
また、一度競売が開始されてしまうと、債務者の事情が一切考慮されないという特徴もあります。そのため、売却が決まれば強制的に家を退去させられ、売却資金から生活費用や引っ越し費用が工面されることもありません。
競売と比較したときの任意売却のメリットは次の4つです。
競売について詳しく知りたい方には以下の記事もオススメです。
ローンが支払えない場合は、任意売却を検討しよう
任意売却は、通常の売却と比べると、交渉に時間と手間がかかるというデメリットがあります。
しかし競売と比較した場合は、メリットしかない売却手法です。
住宅ローンの支払いが難しい場合は、競売が始まってしまう前に、任意売却の準備を進めることをおすすめします。
任意売却で買い手がつかないときの対処法
任意売却には「競売の開始」というタイムリミットがあるので、売却活動はスピーディに進めたいところです。ところが、なかなか買い手が見つからず、焦ってしまうこともあるでしょう。
任意売却で買い手がつかない事態を回避するためのポイントは３つあります。
価格設定が適切かどうかを確認する
任意売却に限らず、不動産を売却する際に重要なのは「適切な価格設定」です。不動産を売却する際、どうしても「なるべく高く売却したい！」と高額な価格を設定する方がいます。特に任意売却では、「住宅ローンの返済にあてる資金をなるべく多く確保したい」という気持ちから、高めに設定してしまう方は多いでしょう。
しかし、不動産売却に置いて、価格が高すぎると、なかなか買い手が見つからなくなってしまいます。
任意売却をする際には、特に相場をよく調査しましょう。任意売却だからといって、通常の売却よりも高く価格を設定したり、逆に低く設定したりする必要はありません。適切な価格を不動産会社の協力のもと調査し、売却に出すようにしましょう。
内覧対応は丁寧に
買い手を見つける際に、価格と同様に重要なのが「内覧で与える印象」です。
室内をきちんと掃除しておいたり、聞かれたことに過不足なく丁寧に答えることで、内覧者からの印象が良くなり、「購入したい」という心理を後押しすることができます。また、内覧の予約は週末に入ることが多いため、週末の予定はなるべく空けておくことをおすすめします。
任意売却中は精神的に苦しい時期かもしれませんが、早期売却を目指すためには、内覧を希望する一人ひとりに誠実な対応をすることが重要です。
内覧対応について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
専門の不動産会社を選ぶ
通常の不動産売却でも同じことがいえますが、任意売却でも同様に適切な不動産会社を選ぶことが重要です。
特に任意売却は、金融機関や連帯保証人との交渉が必要になり、その期間も限られているため、非常に難易度の高い事案です。通常の不動産会社では対応できないことが多いため、任意売却を専門としている不動産会社を選ぶことをおすすめします。
経験豊富な不動産会社であれば、債権者が複数いる場合や、連帯保証人との関係がこじれているといった複雑な事情を抱えていても、安心して交渉を任せることができます。
ホームページ等で実績のある不動産会社を見つけ、早めに相談に乗ってもらうことが成功のカギです。
また、現在契約している不動産会社が任意売却に協力的でない場合や、力不足である場合は、専門の不動産会社への変更を検討しましょう。任意売却の相談先に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。
任意売却できなかった場合はどうなる？
「金融機関との交渉に失敗した」「期間内に買い手を見つけられなかった」などの理由で、任意売却に失敗してしまった場合、債務者はどのような結末を辿るのでしょうか？順を追って説明していきます。
自宅を失う
任意売却できなかったということは、競売が完了し、物件の新しい所有者が決まったことを意味します。そのため、債務者はただちに物件から立ち退かなければなりません。
こうなると新居を探すことになりますが、物件が競売で売却された場合、売却資金は全て住宅ローンの支払いに充てられます。そのため、新居を探すための費用や引っ越し費用は自己資金で工面するしかありません。
残債の返済が続く
競売が終了したあとも、残債は残っていますので、債権者に対して返済を続けなければなりません。また、競売の売却価格は相場の60%~80%と言われているため、任意売却と比べて残債が多く残ってしまう傾向にあります。
具体的な返済計画は、債権者である金融機関や債権回収会社（サービサー）の都合次第ですが、債務者にとっては経済的に厳しい状況が続くことが考えられます。
返済できなかった場合、自己破産は避けられない
競売で残債を少なくしても返済が滞ってしまう場合、自己破産は避けられないでしょう。
自己破産をすると、債務者本人の返済義務は消滅しますが、代わりに連帯保証人が返済を続けていくことになります。多大な迷惑をかけることになるため、ローンの返済が難しくなった段階で、連帯保証人の方には相談をしておきましょう。
また、自己破産で債務を整理することはできても、税金の支払いは免除されません。住民税、固定資産税、健康保険料に未払いがある場合は注意しましょう。
買取業者の利用も検討しよう
いかがでしたでしょうか？お伝えしたように、任意売却は難易度が高く、間に合わなかった場合は、その後の生活に大きな支障が出てしまいます。だからこそ、時間に余裕を持ち、早め早めに準備を進めることが肝心です。
しかし「どうしても買い手がつかない」「開札の期限が迫っている」と焦っている方もいらっしゃるかもしれません。そのような方におすすめのサービスが「すむたす売却」です。
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記事のまとめ
任意売却とは？
任意売却とは、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、抵当権を保有する金融機関の了解を得たうえで売却することです。
詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。
任意売却と通常の不動産売却の違いは？
通常の売却と比べて、任意売却には以下のようなデメリットがあります。
- 金融機関や連帯保証人の同意が必要
- 売却活動をできる時間が限られている
- 個人信用情報に登録される
- 対応できる不動産会社が限られている
- 離婚した妻・夫への連絡が必要（になるケースもある）
詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。
任意売却と競売の違いは？
競売は、不動産の所有者の意思とは関係なく、債権者と裁判所によって進められます。
一方、任意売却は、債権者との交渉は必要になるものの、不動産の所有者自身によって売却を進められます。
競売と比べて、任意売却には以下の4つのメリットがあります。
- 市場価格で売却できる
- 近所の人に売却している事実を知られずに済む
- 引越しのタイミングをある程度管理できる
- 自分の意思で売却できる
詳しくは1.任意売却とはをご覧ください。
任意売却をスムーズに進めるためのポイントは？
以下の4点が重要です。
- 価格設定が適切かどうかを確認する
- 内覧対応は丁寧に
- 専門の不動産会社を選ぶ
詳しくは2.任意売却で買い手がつかない理由をご覧ください。
