離婚に際して任意売却するべき?メリットやデメリットを解説します

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任意売却とは

まず、任意売却とはどのような制度なのかについておさらいしていきましょう。

住宅ローンの債務が支払えなくなると、不動産を売却して完済に努めるのが一般的です。しかし、不動産を売却してもなお、住宅ローンを完済できない場合(オーバーローン)があります。オーバーローンになってしまう不動産は、自身で勝手に売却することができません。
債権者(金融機関)に売却の同意を得たうえで、不動産を売る必要があります。

債権者の同意を得たうえでの不動産売却は、任意売却と呼ばれます。

金融機関の同意が得られたら、後の売却活動や売買契約は、通常の不動産売却と同じ流れです。

任意売却の詳しい流れを知りたい方には、以下の記事もオススメです。

離婚時に任意売却しない場合のリスク

離婚をするタイミングで、不動産を売却しても住宅ローンを払いきれない、オーバーローン状態の家はどうするべきなのでしょうか。オーバーローンになってしまう不動産を所有しているようであれば、離婚前に任意売却をしてから別れることをおすすめします。

自身の不動産の住宅ローンの状況がわからないようであれば、離婚する前に必ずチェックしてください。
住宅ローンの残債は、毎年送られてくる通知書で確認できます。残債はいくらあるのか、不動産を売却したらいくらになるのか、住宅ローンの完済は可能なのか、などの確認をしましょう。

それでは、確認を怠ったり、確認をしたのにもかかわらず離婚前に任意売却をせず、オーバーローンの不動産をそのままにしてしまった場合には、どのようなリスクがあるのでしょうか。

離婚時に任意売却をしなかった場合に発生するリスクは以下の2つです。

  • 離婚後に住宅ローンを支払いきれなくなる
  • 自己破産に追い込まれる

離婚後に住宅ローンを支払いきれなくなる

夫婦共働きだった場合、2人の収入があったからこそ、住宅ローンを毎月支払えていた可能性があります。しかし、離婚をしてしまってからは、1人の収入で住宅ローンの完済に努めることになるでしょう。

自身が住んでいる場合はもちろん、離婚した元妻・夫が住んでいる場合も、支払えなくなってしまっては任意売却をせざるを得なくなります。元妻・夫が住んでいる場合、どんなに険悪な別れ方をしていたとしても、任意売却をするにあたり、連絡を回避することはできません。

さらに、任意売却を終えた後の債務も1人で抱えなくてはいけなくなり、1人への負担が大きくなってしまいます。
しかし、離婚前に任意売却を行っていた場合には、債務を夫婦で分けることは可能です。どちらか1人が負担することを回避するため、事前に任意売却することをおすすめします。

自己破産に追い込まれる

離婚した妻・夫が滞納している住宅ローンの連帯保証人になっている場合、連帯保証人に対して支配義務が生じます。
そして、連帯保証人に請求がくる場合は、一括返済が求められます。

しかし、債務者が支払えなかったローンを連帯保証人が一括で支払えるわけもありません。支払いがあまりにも滞っていると競売になるものの、オーバーローンの状態にある不動産は、その後も残債があります。
債務者と連帯保証人の両者が、自己破産をしなくてはいけない事態にもなりかねません。

任意売却の相談先については、以下の記事でも詳しく解説しているので、読んでみてくださいね。

任意売却のメリット

離婚前の任意売却をするにあたり、メリットを知っておくと抵抗感なく対応できるのではないでしょうか。任意売却には以下の4つのメリットがあります。

  • 不動産の市場価格で売却できる
  • 通常の売却のように見せられる
  • 引越しの費用を負担してもらえる
  • 離婚する前に清算できる

それぞれのメリットについて、詳しく解説していきます。

不動産の市場価格で売却できる

任意売却は、売却をするのに金融機関の同意が必要であること以外は、通常の売却と変わりありません。もちろん、不動産の市場と同等の価格で売却することも可能です。高額で売却ができれば、住宅ローンの返済にあてられる資金も多くなります。売却後の負担を減らすためにも、競売になってしまう可能性があるのであれば、任意売却を選択できることが好ましいです。

通常の売却のように見せられる

1度競売になってしまうと、調査員や不動産会社が訪問してきます。近所の人たちに「競売をしていること」が悟られてしまうこともあるでしょう。対して任意売却では、通常の不動産売却と変わりない流れとなるため、近所の人に悟られる心配はありません。知らない調査員や不動産会社に訪問されないため、プライバシーを守れます。

引越しの費用を負担してもらえる

任意売却をした後には、引越しが必要です。競売では引越しの費用を自己負担しなくてはならないものの、任意売却では売却利益の中から引越し資金を調達できます。30万円ほどもらえるケースがほとんど。債務者(売主)にとっては嬉しい話でしょう。

離婚する前に清算できる

離婚をした後に任意売却をしてしまうと、1人がローンを負担したり、その後の債務を負担したりしなくてはいけません。しかし、離婚をする前に任意売却をすると、残りの債務を夫婦で折半できます。すっきりとした気持ちで次のライフステージへ移行できるので、離婚前に清算しておくことが理想的です。

任意売却のデメリット

任意売却には以下の3つのデメリットがあります。

  • 不動産会社とのやりとりが面倒
  • 早く売れない場合には競売になる可能性がある
  • ブラックリストに登録される

それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

不動産会社とのやりとりが面倒

任意売却をする際に、金融機関から同意をもらうのは必須です。しかし、不動産会社は自分で探さなくてはいけません。任意売却に限らず、不動産を売却するのに最も重要といっても過言ではない「不動産会社探し」。任意売却ではスピード感ある売却活動が必要です。自分たちが任意売却をしていることをよく相談し、スピーディーに対応してもらえるよう交渉しましょう。

早く売れない場合には競売になる可能性がある

任意売却はスピード感がかなり重要。売却に時間がかかりすぎてしまうと、競売へと発展してしまいます。競売にかけられてしまうと、任意売却できなくなってしまうので、迅速な対応を心がけましょう。

ブラックリストに登録される

1度競売や任意売却をしてしまうと、個人信用情報、いわゆるブラックリストに登録されてしまいます。ブラックリストに登録されてしまうと、7年間はローンが組めなかったり、審査が通らなかったりなどの不都合が生じます。もちろん、ローンを組んで新しい不動産を購入することもできません。

任意売却をするには、相場を知ることが重要

離婚をするか否かにかかわらず、任意売却をする際に重要なのが、不動産の相場を知っておくことです。
任意売却を失敗するケースで多いのが、相場よりも高い価格で売り出してしまい、買い手が見つからなくなってしまうこと。適切な価格で売り出せるよう、相場を把握しておきましょう。相場を知るのに最も効率が良いのが、不動産売却査定です。

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離婚が成立する前に任意売却を成功させるためにも、まずは、査定をして相場を知ることからはじめましょう。

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