離婚や引っ越しなどで現在の自宅が不要になった場合、売却をするのが1つの選択肢になります。
しかし、売却して得たお金や、自己資金を充当しても住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態は、基本的に自宅の売却はできません。
とはいえ、住宅ローンの支払いを続けながら、新しい家の家賃を支払うことが困難な場合も多く、そのようなときには任意売却をするという方法があります。
この記事では、任意売却を成功させるためのポイントや、任意売却をする上での注意点について解説しています。任意売却の基本から紹介していますので、ぜひご自身の状況にあわせて参考にしてください。
任意売却はオーバーローン時の基本
自宅を売る際には同時に住宅ローンの完済を行うのが原則です。
自宅を売っても住宅ローンの残債に届かない場合や、それに自己資金を加えても住宅ローンが完済できない状態をオーバーローンといいます。オーバーローン時であっても、金融機関の許可を得ることで自宅の売却が可能になります。この方法が任意売却です。
任意売却後に残った住宅ローンにも返済義務はありますが、自宅を売ったお金をローンに充当することで住宅ローンの元本とそれに伴う利息が大きく減らせる点と、金融機関と相談の上、無理のない返済計画を立てることが可能になる点で大きなメリットがあります。
任意売却はメリットの大きい方法ではあるものの、月々のローンの返済ができないことが前提となるものなので、ローンの滞納をしてからでないと、金融機関も任意売却の相談に乗ってくれません。どのタイミングでもできるものではない点には注意が必要です。
任意売却は競売よりもメリットがある
任意売却と似たものに競売があります。どちらもオーバーローン時に行われるものである点は共通していますが、競売は裁判所での入札形式となるため、売却価格は相場より何割も低くなるのが一般的です。
任意売却は一般の売却と同様に、不動産会社に仲介をしてもらって自宅を売りに出すもので、相場に沿った適正価格での販売がしやすく、競売より高く売れる可能性が大いにあります。
通常と同じ方法で売りに出されるため、周りの人にもそれが任意売却で売られている物件だと知られる恐れはありません。
通常の売却とのちがい
任意売却は、金融機関（債権者）の許可を得て行うものですので、売却にあたっての最低価格は金融機関によって決められ、その価格を下回る金額では売却できません。
また、任意売却の許可を得ても、金融機関が指定する一定の期間に買い手がつかなかった場合は競売にかけられてしまいます。
任意売却ができないケースはどんなとき？
任意売却ができないケースには「金融機関の許可が下りない」ケースと、「許可を得て任意売却を始めたが買い手がつかない」ケースの大きく分けて2つがあります。
それぞれのケースについて順番に解説していきます。
金融機関（債権者）が許可せず任意売却ができない
住宅ローンを組む際の契約として、任意売却を認めないという内容になっていることがあります。
また、ローンを組んで日が浅く、残債が多い場合も認められないケースがあります。
その理由は、任意売却したとしてもその後の残債も大きくなるからです。
住宅ローンは自宅を担保として組んでいるので、売却すると金融機関側は担保となるものがなくなります。すると、金融機関は売却後に残った大きな金額について、不動産担保のない状態での返済を了承することになり、それは金融機関側にとってリスクとなります。
そのため、ローンを組んで日が浅い場合にも、任意売却の許可が下りないケースが多くなります。
連帯保証人・共同名義人の同意が得られないとき
任意売却を行うためには連帯保証人や共同名義人全員の同意が必要です。
全員の同意が得られないときにも任意売却はできません。
競売にかけられるまで時間的余裕がなく金融機関から却下される
任意売却は、ローンの滞納から競売にかけられて入札を開始し、その後開札される2日前までに開始しなければなりません。
金融機関としては、任意売却を認めると、これまでのローンの滞納期間に加え、任意売却として売り出している期間も引き続きローンの滞納が続くことになります。
滞納期間が長く続くことは金融機関側としては避けたいので、競売が近いなどの時間的猶予がないことを理由に任意売却の許可が下りないことがあります。
税金や保険料の滞納で国や自治体に差し押さえられている場合
住宅ローンの滞納以外にも、税金や社会保険料の滞納などで国や自治体に自宅を差し押さえられてしまっている場合、先にそれらの滞納を解消し、差し押さえから外してもらわないと任意売却することができません。
任意売却で売り出しても買い手が見つからなければ競売に
任意売却の許可が下りて任意売却を開始しても、一定期間買い手がつかなければ競売にかけられてしまいます。
任意売却では、通常の売却と同じ方法で売りに出すため、内覧希望者への対応など、自宅を売るための基本的な行動が重要になってきます。
また、任意売却では売買契約の締結までのスピードが求められるため、任意売却を得意とする不動産に依頼することも重要です。
立地などの問題で買い手がつきづらい物件であれば、不動産会社に直接売却する不動産買取も検討するとよいでしょう。金融機関の提示する最低価格以上での買い取りとなるのならば、売却方法は仲介でなくても問題ありません。
任意売却できないと自己破産せざるをえなくなるケースが多い
競売後に残ったローンは、一括支払いが求められるケースがほとんどです。月々の返済が困難な状態から一括返済は現実的に厳しく、結果として自己破産せざるをえなくなることがあります。
しかし、自己破産した場合でも残債は帳消しにはならず、連帯保証人に請求がいくことになり、大きな迷惑がかかってしまいます。
そのため、住宅ローンの返済が難しい場合こそ、いかに任意売却の許可を得るか、いかに任意売却中に成約するかが重要になります。
任意売却ができない場合の対処法
任意売却の許可を得るためには、以下の2つの方法が挙げられます。
1.早めに金融機関に相談。返済プランの変更を
任意売却の許可を得るためには、現実的な金銭問題と同様に金融機関との信頼関係も重要になります。滞納をしてしまった段階で早めに金融機関に相談をするようにしましょう。
任意売却への相談だけでなく、返済プラン変更についての相談にも乗ってもらえます。
2.競売にかからないように早めに任意売却の準備を
競売までの時間的猶予がないことが理由で、任意売却の許可が下りないことは非常にもったいないので、早めに任意売却の準備を始めることが重要です。
いざ許可が下りたときにスムーズに動き始めるように仲介を依頼する不動産会社も同時進行で探すことをおすすめします。
任意売却を始めても買い手が見つからない場合の対処法
金融機関の許可が下りて、任意売却を始められても、買い手が見つからなければ意味がありません。買い手を見つけやすくするためには、以下の2つの方法が挙げられます。
1.価格の見直し
不動産の売却にあたっては相場より高く売ろうとするのではなく、相場に沿った適正価格で売り出すことが基本になります。そのため、相場よりも高い価格設定をしていないかどうかは、しっかりと確認する必要があります。売り出し価格は、複数の不動産会社に査定してもらって設定するようにしてください。
また、自身で相場を知る方法としては、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムの「レインズマーケットインフォメーション」を活用するのがおすすめです。
レインズマーケットインフォメーションでは、地域や沿線、駅からの距離、間取、土地面積、築年数などの条件をもとに、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）の検索が可能です。
自宅と似た条件で検索すれば、大体の相場が把握できます。査定価格ではなく、最終的な売却価格が分かる点は大きく参考にできるでしょう。
参考：レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構）
2.不動産会社の変更
任意売却は、期間が限られた売却方法です。そのため、任意売却を得意とする不動産会社に依頼することも大きなポイントとなります。
時間が限られているからこそ、柔軟な姿勢で、違和感や相性の悪さを覚えたら不動産会社を変更することも検討してください。
まとめ
任意売却はオーバーローンの住宅を売却する上で、最もおすすめの方法です。しかし、売り出し期間が限られていることや最低金額の制約、金融機関からの許可など、通常の売却とは異なる点も多く、難しく感じることもあるでしょう。
滞納をしてしまったらまずは金融機関に相談し、状況の整理から始めてみることをおすすめします。その後は信頼できる不動産会社と協力しながら売却をすすめていくとよいでしょう。
この記事で紹介してきた任意売却を成功させるためのポイントがお役に立てば幸いです。
