離婚をしたら夫と妻で財産を等分する財産分与を行います。財産分与は不動産も対象となるので、離婚時には不動産についても資産価値を等分する必要があります。
この記事では、不動産の財産分与において、「住宅ローンが残っている場合」や「住宅ローンの名義人がそのまま住み続ける場合」の方法を詳しく解説しています。
不動産の財産分与の基本的な流れについても紹介していますので、ぜひ自身の状況にあわせて参考にしてください。
離婚をしたら夫婦の資産を等分する財産分与を
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いてきた資産について、離婚をきっかけに分割することをいいます。分割する割合は、それぞれの収入に関わらず2分の1ずつにするのが基本です。
財産分与の対象となるのは、預貯金や有価証券、不動産などがあります。婚姻中に築いた資産であるならば、夫婦どちらの名義かに関わらず2等分します。
たとえば、夫名義の貯金であっても、離婚時には夫婦で2等分することになります。「多い方が少ない方に分ける」のではなく、お互いの資産を合算して、それを等分します。
婚姻前から貯めていたそれぞれの貯金や、婚姻中に相続や贈与で得た資産、また、離婚前の別居中にそれぞれが築いた資産については特有財産と呼ばれ、財産分与の対象にはなりません。
不動産の財産分与方法
不動産も財産分与の対象です。しかし、不動産は物理的に分割できないため、公平な手段で分割することになります。
まずは、不動産の財産分与のパターンを3つ簡単に紹介します。
1.売却して得たお金を分ける
不動産の財産分与の基本となる方法は「売却」です。
売却のメリットは、その後のトラブルが発生しにくいこと。売却して住宅ローンを完済した後、手元に残ったお金を等分します。不動産の財産分与方法としては、最もおすすめのパターンです。
2.共有名義にする
相場などを考慮して売却する時期を見極めたい、住宅をどうするか未定、などの場合には共有名義にする方法があります。
共有名義にすると、売却や増築などを一方の名義人の判断だけでは行えなくなります。その後のトラブルにつながることが多く、あまりおすすめできる方法ではありません。
また、土地だけの不動産であれば、2つの土地に分ける分筆をして、それぞれが所有する方法もあります。しかし、半分になった狭い土地では活用方法が限られてしまうため、元の土地の半分の価値よりも下回ってしまうケースが多くなります。
3.住み続ける側が、引っ越す側に代償金を支払う
不動産を売却せずに、一方が住み続けることも可能です。この場合は住み続ける方がメリットを得ることになるため、公平性が保てるよう、家を出る方に相応の金額（代償金）を支払います。
基本的にはいくつかの不動産会社に査定をしてもらい、不動産の価値を判定したもらったあと、その半分となる金額を支払うことになります。
子どもの学校の都合などを考慮して引っ越しの必要がなくなる点にはメリットがあるものの、代償金として相応の金額を用意しなければならない点では実行にあたっての難しさがあります。
住宅ローンを完済した家に住む場合の財産分与方法
ここからは、離婚後にも家に住み続けるパターンとして、「夫名義の家に夫が住み続け、妻は家を出る」場合の財産分与について解説していきます。
まずは、住宅ローン完済後の家に住む場合について説明し、その後に住宅ローンが残る不動産の財産分与について解説していきます。
まずは名義の確認
ここでの名義とは不動産の名義のことで登記上の名義を指します。基本的には住宅ローンの名義と同じになっています。登記上の名義は法務局などで確認できます。
名義が、家に住み続ける夫のものであれば問題はありませんが、妻との共有名義になっている場合は、将来的に売却したくなったときに妻の同意が必要になるため手間が発生します。そのため、離婚のタイミングで夫名義に変更しておきましょう。
住み続ける方が家を出る方に現金を渡す
財産分与の対象である不動産に、夫が住み続けるとなるとその資産の恩恵を夫だけが受けることになり不公平です。そのため、家に住み続ける夫は、妻に対して家の価値の半分の金額を渡すことになります。
家の価値は、不動産会社で査定をしてもらって算出します。
査定金額は不動産会社によってバラつきが出るため、複数の会社の査定額の平均や、5社に依頼して最高金額と最低金額を除いた3社の平均とするなど、不公平感が出ないようにするのがポイントです。
ローンが残っている家に住み続ける場合の財産分与方法
つづいて、離婚の段階でまだ住宅ローンが残っている家に、夫が住み続ける場合の財産分与の流れを確認していきます。
まずは名義の確認
ローンがない場合と同様に、まずは名義の確認を行います。
ローンが残っている段階なので、念のため登記上の名義と住宅ローンの名義の両方を確認することをおすすめします。
ローンの残債と査定額を確認
住宅ローンが残っている不動産の財産分与においては、「売却したらローンが完済できるかどうか」がポイントになります。
売却してもローンが完済できない状態を「オーバーローン」といい、売却するとローンが完済できる状態を「アンダーローン」といいます。
言葉の覚え方としては「ローン」を主語にする方法がおすすめで、「ローンがオーバー（ローンの方が多い）」の状態か「ローンがアンダー（ローンの方が低い）」の状態かをイメージするとよいでしょう。
名義を確認したら、オーバーローンかアンダーローンかを確認します。そのためには、現在の残債と不動産価値（売ったらいくらになるか）を知る必要があります。
詳しい残債は金融機関で、不動産価値は不動産会社に査定をしてもらって判断します。
◆アンダーローンの場合の財産分与例
住宅ローンの残債が1000万円、査定価格が2000万円
2000万円-1000万円＝1000万円 これが資産として残るので、1000万円を2等分した500万円を妻に代償金として渡し、夫は家に住み続ける。
◆オーバーローンの場合の財産分与例
住宅ローンの残債が1000万円、査定価格が500万円
売却しても500万円の残債になります。この場合の財産分与には主に2つのパターンがあります。
・残債の500万円を分割してそれぞれが支払い、夫は家に住み続ける。
・妻は住宅ローンの残債については資金を出さず、家に住み続ける夫が住宅ローンを返済しながら住み続ける（こちらが一般的）。
複数のパターンがあるのは、財産分与は基本的には夫婦の話し合いによって内容が決定するからです。
法的に住宅ローンの返済義務があるのはローンの名義人です。しかし、婚姻中にローンを組んでいたのなら、ローンも含めて財産分与をする方が公平性は高いといえるでしょう。
財産分与においては夫婦が納得できるかたちになるよう、話し合いを十分に行うことが重要です。
妻を連帯保証人から外す
住宅ローンを組む際、多くは夫がローンの名義人、妻が連帯保証人になっています。
アンダーローンでもオーバーローンでも、住宅を売却せずに夫が住み続ける以上、これまで通りローンの返済をしていくことになります。その際に妻が連帯保証人のままだと、夫が返済できなかった場合には妻に請求されてしまいます。そのようなトラブルを避けるために、妻を連帯保証人から外す作業が必要です。
夫が家に住み続ける状態で、妻を連帯保証人から外す方法には以下の2つがあります。
・夫の兄弟や両親などを新たな連帯保証人を立てる、または自宅以外の土地や建物を担保にする
・別の金融機関で住宅ローンを組みなおし、そのお金で元の住宅ローンを完済する
新たな連帯保証人を立てたり、新たな担保を提示したりすることで妻を連帯保証人から外すには住宅ローンを組んでいる金融機関の許可が必要です。
また、別の金融機関で住宅ローンを組みなおす場合は、夫だけの収入や職業だけが審査基準となるため、借入金額次第では審査に通過できない可能性もあります。
トラブル回避のために公正証書を作成
公正証書とは、話し合いで決まった内容を法的な強制力を持つ書類のことで、財産分与の内容や養育費、夫が住宅ローンを継続して支払うことについて記載します。取り決めた内容をもとに、公証役場で作成してもらいます。
財産分与は離婚前に行うと贈与とみなされ、余計な税金がかかってしまうため、することができません。しかし、離婚後に行うものであるからこそ、話し合ったことがきちんと履行されない可能性があります。
公正証書にしておけば、法的な強制力を持つ書類となるので、直接強制執行ができ、預金や給与などの差し押さえが可能になります。
まとめ
住宅ローンが残っている家に離婚後も夫が住み続ける場合、住宅ローンの支払いや連帯保証人としての責任など、妻に不利益を与えないように十分に配慮する必要があります。基本的には話し合いで決めることだからこそ、公平性は重要になります。
この記事が参考になれば幸いです。
