【この記事でわかること】
- 離婚時に、オーバーローンの家をどうするべきか
- オーバーローンの家を売却する際の流れ
家を売却する際に、住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまう状態は、オーバーローンと呼ばれます。オーバーローンの家は、住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの場合と比べて、売却する際に注意が必要です。
オーバーローンについて詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
離婚する際、夫婦で住んでいた家がオーバーローンの場合は、どうするのが良いのでしょうか。この記事では、離婚の際にオーバーローンの家をどうするべきかの方法や注意点について、わかりやすく解説します。
離婚時オーバーローンの家は財産分与の対象？
離婚する際、オーバーローン状態の家は財産分与の対象なのでしょうか。
結論から言うと、オーバーローンの家も財産分与の対象となります。
ただし、オーバーローンの支払いきれない部分、つまり負債の財産分与は原則必要ありません。そのため、財産分与で家をどちらかが取得する場合には、取得者が負債も一緒に受け負うことになります。
一方で、離婚後にどちらも家を取得しない場合、家を売却により現金化した上で財産分与することになります。
売却のタイミングで、住宅ローンの残債は完済する必要があるため、アンダーローン（売却額がローン残債を上回る状態）の家に比べると、手続きや処理が少し複雑になるかもしれません。
離婚時オーバーローンの家はどうするべき？4つの方法を解説
離婚する際、家がオーバーローンの状態にある場合にはどうしたら良いのでしょうか。
大きく分けて、夫婦のどちらかが家を取得する方法と、財産分与前に売却して現金化する方法の2つが考えられます。さらに、家を取得するのが住宅ローンの名義人かどうかと、オーバーローン分を一括返済できるかどうかで方法が異なります。
これらの要素を考慮すると、離婚時にオーバーローンの家をどうするかには、以下の4パターンがあります。
- 名義人が取得し、返済を続ける
- 名義人でない方が取得し、名義人が返済を続ける
- 家を売却し、足りない分を自己資金から工面する
- 任意売却する
ここからは、それぞれのパターンについて詳しく解説していきます。なお、夫婦のうち夫が名義人として話を進めます。
名義人が取得し、返済を続ける
財産分与の際、夫婦のどちらかが家を引き継ぐことを考えてみましょう。名義人の夫が家を取得した場合には、夫が引き続き住宅ローンの残債を支払います。
このとき、妻が連帯保証人になっている場合には、必ず連帯保証人の変更を行うようにしましょう。仮に夫が住宅ローンを支払えなかった場合、離婚後でも妻に支払いの義務が課せられてしまうからです。
また、妻は新しい家を探さなければいけません。その際に、転居費用を負担するようなことがあるのであれば、必ず離婚公正証書に記録しておきましょう。そうすることで、トラブルを未然に防げます。
名義人でない方が取得し、名義人が返済を続ける
財産分与で妻が家を取得し、夫が住宅ローンの返済を続けるケースもあります。例えば子どもがいて、妻が親権を持つ場合には、子どもの養育環境を変えないようにと家を受け継ぐこともあるでしょう。
しかし、離婚後に夫が住宅ローンの支払いを滞らせるリスクはあります。離婚した夫が、妻の知らないうちに住宅ローンの支払いを滞らせた場合、家が突然競売にかけられてしまうかもしれません。競売になれば、引越しの準備もままならないまま、強制退去を命じられてしまいます。
また、住宅ローンの契約条件は、名義人がその家に住むことです。離婚で名義人でない方が家を引き継ぐ場合には、事前に金融機関に相談しましょう。
家を売却し、足りない分は自己資金から工面する
離婚後に、夫婦のどちらも元々の家に居住する予定がない場合は、オーバーローンの状態でも売却が可能です。
売却額では支払いきれなかった残債を、夫婦それぞれの自己資産から捻出できるのであれば、なんの問題もなく売却できます。一方で、自己資金からの捻出が難しい場合は、任意売却を行うことになります。
任意売却をする
「家は売却したいけど、自己資金と売却利益を合わせても残債を返済しきれない」という場合には、金融機関に相談をして、任意売却ができないか打診してみましょう。
任意売却とは、オーバーローンの状態の家を売却した際に残った残債を、売却のタイミングで一括返済するのではなく、少しずつ返していく方法です。任意売却には金融機関の了承が必要で、売却価格の決定権も金融機関にあります。
とはいえ、売却後の残債の返済や引越し費用について金融機関に相談できる点で、競売と比べると通常の売却に近い形で売却できます。任意売却を検討している場合は、金融機関に早めに相談しましょう。
また、家を任意売却した後も、リースバックを利用することで、新たな所有者をオーナーとし、賃貸物件として住み続けることが可能な場合もあります。
任意売却物件を取り扱わないリースバック会社もあるため、任意売却物件を取り扱ってくれる会社を探しましょう。
任意売却やリースバックについて詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
離婚時にオーバーローンの家を売却する流れとは
離婚の財産分与で夫婦のどちらも家を取得せず、売却する道を選んだ場合、どのような流れで売却を進めていくのでしょうか。
家を売却し、財産分与するまでのステップは以下の3段階です。
- 住宅ローンの残債を調べる
- 売却価格を調べる
- 売却をする
それぞれ詳しく解説していきます。
住宅ローンの残債を調べる
まずはじめに、住宅ローンの残債を調べる必要があります。住宅ローンの残債額は、契約してる金融機関から毎月10月に送付される「住宅ローン年末残高証明書」で確認できます。最新の残債額を知りたいのであれば、「住宅ローン年末残高証明書」ではなく、契約先の窓口や電話で確認してみてください。
売却価格を調べる
住宅ローンの残債を確認したら、次に売却価格を調べましょう。
家がオーバーローンになっているかどうかは、住宅ローンの残債額だけではわかりません。家がいくらで売れるかも知らなければ、売却により残債を返しきれるかどうかがわからないからです。
家の売却価格を自分で算出するのは難しいため、不動産会社に売却査定を依頼しましょう。査定依頼には書類上の情報のみで査定する机上査定と、実際に調査員に足を運んでもらって査定してもらう訪問査定の2種類があります。
気軽にできるのは机上査定ではあるものの、より正確な査定価格を算出できるのは訪問査定です。オーバーローンになるかを確認するには、なるべく正確な査定価格のわかる訪問査定がおすすめです。
査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひお読みください。査定の方法や流れについて、詳しく解説しています。
売却をする
オーバーローンかどうかの確認ができたら、いよいよ売却です。離婚の場合に限らず、売却では不動産会社選びが重要になります。
特にオーバーローンの場合には、なるべく高額売却ができる不動産会社を見つけられるのが好ましいでしょう。どこの不動産会社とどのような媒介契約を結ぶかで、売却の満足度は大幅に変わります。離婚するとはいえ、お互いに良い再スタートが切れるよう、夫婦一丸となって売却活動を進めましょう。
なお、値下げ交渉への対応は柔軟に行うのがベストです。不動産会社に相談したり、任意売却の場合には金融機関に了承を得たりしながら進めていきましょう。
離婚時にオーバーローンの家を売却しない場合の注意点
離婚時にオーバーローン状態の家を売却しない場合は、夫婦のどちらかが取得することになります。そのときに注意するべき点が２つあります。
- 返済義務は名義人にある
- 連帯保証人を変更する
後の金銭トラブルを防止するため、財産分与で夫婦のどちらかが家を取得する際には、必ず押さえておきましょう。
返済義務は名義人にある
住宅ローンの支払い義務は名義人にあり、売却しない場合の残債の支払いはすべて名義人に課せられます。名義人でない妻がオーバーローンの家を財産分与で取得したとしても、名義人が夫のままだと、返済義務も夫のままになります。
名義人を変更する場合、金融機関に申し出をしなければなりません。基本的には家を引き継ぐ方が名義人になっている方が好ましいですが、新しい名義人に支払い能力がないと判断されると、名義変更は断られてしまうかもしれません。
お互いの支払い能力も加味しながら、柔軟に話し合いを進めていきましょう。
連帯保証人を変更する
名義人が家を取得し、住宅ローンの残債を支払い続ける場合には、連帯保証人も変更しておくことをおすすめします。連帯保証人を変更していないと、名義人が支払いを滞らせてしまった際、支払いの義務が連帯保証人に移行してしまいます。
連帯保証人の変更も金融機関への相談が必要です。また、変更の際には新しい連帯保証人を用意する必要があり、審査も厳しいです。離婚をしていても連帯保証人でいる限りは、返済の義務が課せられてしまいます。お互いに迷惑がかからないよう、必ず変更するようにしましょう。
離婚するときにオーバーローンの家は、売却するのが吉
離婚をする際、オーバーローンの状態にある家は、売却するのがおすすめです。
現金にしてしまえば、夫婦で公平に財産を分け合えます。夫婦のどちらかが家を引き継ぐと、後のトラブルにもつながりかねません。自己資産と売却利益を合わせてもローンを処理しきれない場合は、財産分与の金額は減ってしまいます。しかし長期的に見れば、スムーズに離婚手続きが終えられるでしょう。
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