任意売却の準備期間はどれくらい?準備の進め方やタイムリミットについて解説!

任意売却の準備期間とタイムリミット任意売却

住宅ローンの滞納が続いてしまった場合、債務者は「競売」と「任意売却」のどちらかの手段で物件を売却しなければなりません。この際、なるべく取るべき手段は2つ目に挙げた任意売却です。しかし、任意売却は申請できる期間が決まっているため、債務者自らが主体的に手続きを進めなくてはいけません。

そこで本記事では、競売が始まるまえに任意売却を成功させるための方法やタイムリミットについて解説します。

すむたす買取
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任意売却とは

住宅ローンの滞納が一定期間続くと、債権者である金融機関が残債の一括返済を要求してきます。この要求に応じることが出来ない場合、裁判所と金融機関が強制的に住宅を売却してしまう「競売」が開始されてしまいます。一度競売が始まると、債務者の意見は一切聞き入れられず、市場価格よりも大幅に安い価格で住宅を売却をされてしまいます。

そんなときに利用すべき手段が「任意競売」です。

任意売却とは、売却したとしても住宅ローンが残ってしまう物件を、金融機関の合意を得て売却する方法です。競売とは違い、通常と同じ手法で住宅を売却できるため、以下のようなメリットを受けることができます。

  • 通常の売却と近い価格で売却できる
  • 住宅ローンを滞納していることを周囲に知られない
  • 売却活動のスケジュールを自分で管理できる
  • 売却後の残債の返済も融通が効きやすくなる

競売と比較すると、任意売却は圧倒的にメリットが大きい売却方法です。ですので、活用しない手はないと言っていいでしょう。

競売の流れと任意売却の期限

住宅ローンの滞納が続いたときに、最も避けるべき事態は、任意売却の準備が間に合わず、物件が強制的に競売にかけられてしまうことです。そうならないためにも、ローンの滞納から競売完了までの流れはしっかり把握しておきましょう。

住宅ローンの滞納が続くと、債権者側から督促状や催告状など様々な通知が届きます。これらの通知は、「任意売却のタイムリミットがどれくらい迫っているか」を知るための重要な情報源です。時系列順にどのような通知が届き、競売が進んでいくのか確認していきましょう。

競売の流れ

金融機関から督促状が届く

住宅ローンを滞納して1か月~5か月の間は、債権者である金融機関から支払いを促す督促状が届くようになります。この通知を無視し続けると、金融機関から支払いの意思がないと判断されるため、余力があるのであればすぐに支払いを済ませましょう。

しかし、経済的に余裕がなく、今後の支払いの目処も立たないのであれば、早めに金融機関に相談することおすすめします。任意売却の申請もこの時期から可能です。

一括返済を求められる

滞納から6か月(6回目の滞納)が経過すると、ローンを毎月分割して支払うことができる「期限の利益」という権利を失ってしまい、一括返済を求める通知書が郵送されます。この通知が届いてから、約半年後に競売が開始されることも覚えておきましょう。

代位弁済通知が届く

滞納から7か月経過すると、代位弁済通知が届きます。これは、保険会社が債務者の代わりにローンを一括で返済したことを意味します。この時点でローンの一括返済に応じられなければ、保険会社が競売の準備を始めてしまいます。

裁判所へ申し立てされる

滞納から8か月経過すると、保険会社が競売を裁判所に申請し、債務者のもとには物件の差し押さえ通知が届きます。裁判所が申請を受理すると、債務者への調査が開始されます。

競売開始決定通知が届く

滞納から9か月後、ついに競売開始決定通知が届きます。この通知が届いたということは、競売開始まで秒読みのであることを意味します。早ければ4~5か月後には物件が強制的に売却されてしまいます。

裁判所の執行官が自宅の調査に来る

滞納から10か月~11か月後、裁判所の執行官が物件の状態を知るための調査に来ます。この調査をもとにして、物件の売却価格を決定する評価書が作成され、裁判所に提出されます。そして、債権者の同意が取れたらいよいよ競売の入札が開始されます。

開札日が通知される

滞納から13か月から16か月経過すると、入札の期間と開札日が知らされます。競売を取り下げるためには、開札日の二日前までに債権者から任意売却の許可を貰う必要があります。それを過ぎてしまうと競売を中断することはできなくなります。

任意売却を開始するタイムリミット

先述したように、競売の中止を申請できるタイムリミットは「開札日の二日前まで」となっており、競売開始が通知されてからは4か月しか時間がありません。加えて、任意売却は債権者との交渉が必須であり、通常の売却活動よりも時間がかかる場合が多いです。

そのため、成功させるためにはできるだけ早い段階で準備を開始したいところです。

ローンの返済が難しくなったときは、債権者側からの通知を待つのではなく、早めに不動産会社や金融機関に相談し、任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却の流れ

任意売却の流れ

価格査定とローン残高の確認

任意売却の準備を進める上で、最初にすべきことは住宅価格の査定とローン残高の確認です。ローン残高は金融機関から残高証明書をもらうことで簡単に確認できますが、住宅価格の査定は「物件がいくらで売れるのか」を決める重要な要素ですので、時間をかけて行うのが理想的です。任意売却を成功させるには「協力的かつ高額売却が見込める不動産会社」と組むことでとにかく重要ですので、複数の不動産会社から査定を受けるようにしましょう。

査定価格がローン残高を上回っているようであれば、通常の不動産売却に切り替えることができますが、下回っている場合はこのまま任意売却を続けることになります。

債権者に任意売却の許可をもらう

任意売却のステップのなかで最も重要なのが、債権者である金融機関に許可をもらうことです。金融機関は住宅ローンの未払いで不利益を被っている立場なので、債務者側は住宅を売却してできるだけ多くの残債を返済することを伝え、売却を許可してもらう必要があります。

債権者とは、任意売却後も残債の支払いで関係が続くことになりますので、誠実な態度で向き合い、信頼の回復に努めましょう。

また、物件の売却価格は債権者との相談によって決定されることも理解しておきましょう。

売却活動を行う

債権者の同意を得られたら、いよいよ物件の売却活動に着手しましょう。売却活動に関しては、通常の売却と大きな違いはありません。しかし、売却期間が限られているため、内覧対策を徹底するなど早めに買い手を見つけるための工夫が必要です。

売買契約の締結

無事に購入者が現れたら、売買契約を締結することになります。この際注意したいのが、値下げ交渉を迫られても、自分で判断してはいけないことです任意売却において売却価格の決定権は債権者が持っていますので、価格を変更したい場合は、必ず債権者に相談するようにしてください。

決済と引き渡し

売買契約を締結してから約1か月後に、決済と引き渡しの日程が設けられます。売却金額は残債の返済に優先的に充てられますが、引っ越し費用や当面の生活費として数十万円程度なら手元に残してもらえる可能性があります。

残債の支払い

売却金額を充てた後に残ってしまうローンに関しては、金融機関と相談したうえで毎月の返済金額を決めることになります。任意売却を行った場合、強引な取り立てを受ける心配はありませんので、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

任意売却に利用できるサービス

お伝えしてきたように、任意売却は時間との勝負ですので、スピード感を持って準備することが重要です。短期間の間に、経験豊富な不動産会社を探し出したり、どれほどの価格で売れそうなのかを把握しなければなりません。

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