任意売却の期限はどれくらい?準備に要する期間や進め方について解説!

任意売却の準備期間とタイムリミット任意売却

住宅ローンの滞納が続いてしまった場合、債務者は「競売」と「任意売却」のどちらかの手段で物件を売却しなければなりません。この際、なるべく取るべき手段は2つ目に挙げた任意売却です。しかし、任意売却は申請できる期間が決まっているため、債務者自らが主体的に手続きを進めなくてはいけません。

そこで本記事では、競売が始まるまえに任意売却を成功させるための方法やタイムリミットについて解説します。

すむたす売却
マンション売却ならすむたすのAI査定

任意売却とは

住宅ローンの滞納が一定期間続くと、債権者である金融機関が残債の一括返済を要求してきます。この要求に応じることが出来ない場合、裁判所と金融機関が強制的に住宅を売却してしまう「競売」が開始されてしまいます。一度競売が始まると、債務者の意見は一切聞き入れられず、市場価格よりも大幅に安い価格で住宅を売却をされてしまいます。

そんなときに利用すべき手段が「任意競売」です。

任意売却の流れ

任意売却とは、売却したとしても住宅ローンが残ってしまう物件を、金融機関の合意を得て売却する方法です。競売とは違い、通常と同じ手法で住宅を売却できるため、以下のようなメリットを受けることができます。

  • 相場価格で売却できる
  • 住宅ローンを滞納していることを周囲に知られない
  • 売却活動のスケジュールを自分で管理できる
  • 売却後の残債の返済も融通が効きやすくなる

競売と比較すると、任意売却は圧倒的にメリットが大きい売却方法です。ですので、活用しない手はないと言っていいでしょう。

競売の流れと任意売却の期限

住宅ローンの滞納が続いたときに、最も避けるべき事態は、任意売却の準備が間に合わず、物件が強制的に競売にかけられてしまうことです。そうならないためにも、ローンの滞納から競売完了までの流れはしっかり把握しておきましょう。

住宅ローンの滞納が続くと、債権者側から督促状や催告状など様々な通知が届きます。これらの通知は、「任意売却のタイムリミットがどれくらい迫っているか」を知るための重要な情報源です。時系列順にどのような通知が届き、競売が進んでいくのか確認していきましょう。

ローン滞納から競売完了までの流れ
  • 0か月
    ローン滞納開始
  • 1~5か月
    金融機関から督促状が届く
  • 6ヶ月
    一括返済を求められる
  • 7か月
    代位弁済通知が届く
  • 8か月
    保険会社が裁判所に申し立て
  • 9か月
    競売開始決定通知が届く
  • 10~11ヶ月
    物件が調査される
  • 13~16ヶ月
    開札日が通知される
    開札日の2日前が任意売却のタイムリミット

金融機関から督促状が届く

住宅ローンを滞納して1か月~5か月の間は、債権者である金融機関から支払いを促す督促状が届くようになります。この通知を無視し続けると、金融機関から支払いの意思がないと判断されるため、余力があるのであればすぐに支払いを済ませましょう。

しかし、経済的に余裕がなく、今後の支払いの目処も立たないのであれば、早めに金融機関に相談することおすすめします。任意売却の申請もこの時期から可能です。

一括返済を求められる

滞納から約6か月が経過すると、ローンを毎月分割して支払うことができる「期限の利益」という権利を失ってしまい、ローンの一括返済を求める通知書が郵送されます。月々の返済が困難な状況で、一括返済に応じることはまず不可能でしょう。

代位弁済通知が届く

滞納から7か月経過すると、代位弁済通知が届きます。これは、保険会社が債務者の代わりにローンを一括で返済したことを意味します。この時点でローンの一括返済に応じられなければ、保険会社が競売の準備を始めてしまいます。

裁判所へ申し立てされる

滞納から8か月経過すると、保険会社が競売を裁判所に申請し、債務者のもとには物件の差し押さえ通知が届きます。裁判所が申請を受理すると、債務者への調査が開始されます。

競売開始決定通知が届く

滞納から9か月後、ついに競売開始決定通知が届きます。この通知が届いたということは、競売開始まで秒読みのであることを意味します。早ければ4~5か月後には物件が強制的に売却されてしまいます。

裁判所の執行官が自宅の調査に来る

滞納から10か月~11か月後、裁判所の執行官が物件の状態を知るための調査に来ます。この調査をもとにして、物件の売却価格を決定する評価書が作成され、裁判所に提出されます。そして、債権者の同意が取れたらいよいよ競売の入札が開始されます。

開札日が通知される

滞納から13か月~16か月経過すると、入札の期間と開札日が知らされます。競売を取り下げるためには、開札日の二日前までに債権者から任意売却の許可を貰う必要があります。それを過ぎてしまうと競売を中断することはできなくなります。

任意売却を開始するタイムリミット

先述したように、競売の中止を申請できるタイムリミットは「開札日の二日前まで」となっており、競売開始が通知されてからは4か月しか時間がありません。加えて、任意売却は債権者との交渉が必須であり、通常の売却活動よりも時間がかかる場合が多いです。

そのため、成功させるためにはできるだけ早い段階で準備を開始したいところです。

ローンの返済が難しくなったときは、債権者側からの通知を待つのではなく、早めに金融機関に相談し、任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却の流れ

任意売却の準備
  • step1
    価格査定とローン残高の確認
  • step2
    債権者に許可をもらう
    売り出し価格も債権者と話し合って決める
  • step3
    売却活動を行う
  • step4
    売却契約の締結
    買主との値下げ交渉も債権者に許可をもらってから
  • step5
    決済と引き渡し
  • step6
    残債の支払い

価格査定とローン残高の確認

任意売却の準備を進める上で、最初にすべきことは住宅価格の査定とローン残高の確認です。ローン残高は金融機関から残高証明書をもらうことで簡単に確認できますが、住宅価格の査定は「物件がいくらで売れるのか」を決める重要な要素ですので、時間をかけて行うのが理想的です。任意売却を成功させるには「協力的かつ高額売却が見込める不動産会社」と組むことでとにかく重要ですので、複数の不動産会社から査定を受けるようにしましょう。

査定価格がローン残高を上回っているようであれば、通常の不動産売却に切り替えることができますが、下回っている場合はこのまま任意売却を続けることになります。

債権者に任意売却の許可をもらう

任意売却のステップのなかで最も重要なのが、債権者である金融機関に許可をもらうことです。金融機関は住宅ローンの未払いで不利益を被っている立場なので、債務者側は住宅を売却してできるだけ多くの残債を返済することを伝え、売却を許可してもらう必要があります。

債権者とは、任意売却後も残債の支払いで関係が続くことになりますので、誠実な態度で向き合い、信頼の回復に努めましょう。

また、物件の売却価格は債権者との相談によって決定されることも理解しておきましょう。

売却活動を行う

債権者の同意を得られたら、いよいよ物件の売却活動に着手しましょう。売却活動に関しては、通常の売却と大きな違いはありません。しかし、売却期間が限られているため、内覧対策を徹底するなど早めに買い手を見つけるための工夫が必要です。

売買契約の締結

無事に購入者が現れたら、売買契約を締結することになります。この際注意したいのが、値下げ交渉を迫られても、自分で判断してはいけないことです任意売却において売却価格の決定権は債権者が持っていますので、価格を変更したい場合は、必ず債権者に相談するようにしてください。

決済と引き渡し

売買契約を締結してから約1か月後に、決済と引き渡しの日程が設けられます。売却金額は残債の返済に優先的に充てられますが、引っ越し費用や当面の生活費として数十万円程度なら手元に残してもらえる可能性があります。

残債の支払い

売却金額を充てた後に残ってしまうローンに関しては、金融機関と相談したうえで毎月の返済金額を決めることになります。任意売却を行った場合、強引な取り立てを受ける心配はありませんので、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

任意売却に利用できるサービス

お伝えしてきたように、任意売却は時間との勝負ですので、スピード感を持って準備することが重要です。短期間の間に、経験豊富な不動産会社を探し出したり、どれほどの価格で売れそうなのかを把握しなければなりません。

任意売却をスピーディに進めたいときは「すむたす売却」がおすすめです。

「すむたす売却」では、AI技術と専門家の知識を掛け合わせた独自のシステムで、最短1時間で査定結果を受け取ることができます。また、価格が気に入って頂けた場合は、そのまま最短2日で物件を売却することも可能です。
「早めに査定価格を知りたい」「競売のタイムリミットが迫っている」という方にぴったりのサービスですので、ぜひ査定から始めてみてください。

すむたすマガジン編集部

すむたすマガジンは、「住まいの理想的な選択ができる社会に」をミッションとする不動産会社「すむたす」が運営するメディアです。不動産売買のプロとして、ユーザーが理想的な選択ができるように正確でわかりやすい情報を発信しています。

すむたすマガジン編集部をフォローする

すむたすならAI査定のみで確実に売れる価格がすぐわかる


一般的な一括査定サイトによる査定は、査定額にかなり幅があり、さらに査定訪問を行わないと実際に売れるマンション価格を把握できないことがあります。

しかし、すむたすなら訪問査定なしのAI査定のみで、最短1時間確実に売れる価格を把握することができます。

「最低でもこの価格で売れる」という保証が得られ、他社と比較する上で基準としても使うことができます。

まずは、確実に売れる価格がわかるすむたすのAI査定を使ってみましょう!

任意売却
すむたすマガジン
入力時間1分でマンションの売却価格がわかる
無料のマンション査定はこちら