所有権移転登記の費用はどれくらい？自分で行う方法や必要書類も解説

不動産の相続や売買をする際、所有権移転登記をする必要があります。

この記事では、所有権移転登記の方法や費用、必要書類などの重要な情報と、登記をしなかった場合のデメリットについて解説します。

場合によっては、登記しないことによる罰則が発生することがありますので、ぜひ確認しておいてください。

所有権移転登記とは

土地や建物の広さや所有者、担保の有無などは法務局の登記簿上で管理されています。売却や相続により、所有者が変更したことを法務局に知らせる手続きが所有権移転登記です。

所有権移転登記は、自動的に行われるものではなく、当事者または当事者が依頼した司法書士が行う必要があります。所有権移転登記をしないと、法律上の所有者が変更されず、さまざまな不具合が発生します。

例えば、不動産を購入した際に所有権移転登記を行わなければ、将来的に売却しようとしても、自身のものだと証明できないため売却できない、といったトラブルが起こりえます。

これまでは「相続した不動産を売却する予定がない」という理由で、所有権移転登記をしないケースが多くありました。しかし、2024年4月からは相続による所有権移転登記（相続登記）が義務化されました。詳しい内容は後述しますが、過去の相続も対象になることや、怠った場合の罰則があることといった重要な変更となっています。

所有権移転登記を行う3つのタイミング

所有権移転登記を行うのは、所有者が変わる以下の3つのタイミングです。

• 相続
• 売買
• 生前贈与
• 不動産の名義人変更

相続

親が亡くなり、親が所有していた不動産を相続した際は所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記を行わないと、相続後の所有者が不明になり、空き家の老朽化による問題や、植木が伸びて近隣に迷惑をかけているといったトラブルが起きている際に、所有者が分からず連絡が取れないといった事態が発生してしまいます。

そのような空き家問題を避けるためにも、相続の際は、きちんと所有権移転登記を行うようにしてください。

売買

自身の不動産を売却する、またはハウスメーカーから不動産を購入するといった不動産の売買のタイミングでも、所有権登記が必要です。

住宅の購入時には、多くの場合、金融機関でローンを組んで購入費用を捻出する場合が多いでしょう。このとき金融機関は、不動産を担保としてお金を貸しています。不動産を担保にするには、所有者とローンの借主の名前が一致している必要があるので、売買のタイミングでは必ず移転登記が必要です。

売買によって不動産の所有者が移ることを証明する必要があるのは住宅ローンを組む、買い手です。そのため、新たに不動産の所有者となる人物が所有権移転登記を行うことになります。

売買の場合は、相続と異なり、相手があってのものとなります。そのため、手続きはより複雑になり、大きなお金が関わることでもあるので、基本的に金融機関は、司法書士が所有権移転登記の手続きをすることを、住宅ローンを組む条件としています。住宅ローンを組まない場合であっても、円滑な取引ができるよう、売買においては司法書士に所有権移転登記の依頼をすることをおすすめします。

生前贈与

両親や祖父母などが健在のときに不動産を譲りうける生前贈与においても、所有権移転登記が必要です。

生前贈与の場合は、不動産を譲る贈与者が健在のときに所有権移転登記を済ませるようにしてください。

その理由は、贈与者が亡くなってしまうと、不動産を譲りうけたのが自分である、という証明ができなくなるためです。贈与者の死後に手続きを行うと、生前贈与ではなく相続として処理されるので、贈与者が望んでいたかたちとは別のものになってしまう可能性があります。

離婚

不動産の所有者が変わるのは、相続・売買・生前贈与だけではありません。その主な例が離婚です

婚姻期間中に築いた財産は夫婦共有のものとなり、離婚時にはそれを分配します。これを財産分与といいます。

財産分与ではそれぞれの収入や職業などに関係なく、共有財産を等分するのが基本ルールです。しかし、分配方法や配分は、夫婦の話し合いで決定できます。
例えば、自動車や貯蓄は夫、不動産は妻という財産分与も可能です。

財産分与により、不動産の所有者が夫から妻に変わる場合などは、所有権移転登記が必要になります。

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記にあたっては、税金や必要書類の取得費、司法書士への依頼費など、さまざまな費用がかかります。

所有権移転登記は、自身が所有者であることを法律上で明確にするためのものです。そのため、登記費用を支払うのは不動産を譲り受ける側、購入する側となります。

 必要な費用を項目ごとに紹介します。

• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 書類の所得費用

登録免許税

登録免許税とは、登記時に課せられる税金のことです。

登録免許税は土地と建物のそれぞれに課税され、税率はどのような理由（相続・生前贈与・売買）で不動産を取得したかによって異なります。

登録免許税は、固定資産税評価額 × 税率（不動産の所得方法によって異なる）で計算されます。

 登録免許税の税率は以下のようになっています。これが土地と建物それぞれの固定資産税評価額にかけられることになります。

内容	土地の税率	建物の税率
売買	2%	2%（新築の場合は0.4%）
相続	0.4%	0.4%
贈与	2％	2％

※土地の相続の場合に限っては、固定資産税評価額が100万円以下の場合は登録免許税が免除される特例が2025年3月31日まで実施されています。

課税額の具体的な金額は、以下のようになります。

固定資産評価額	相続の場合の登録免許税	売買・贈与の場合の登録免許税
500万円	2万円	10万円
1,000万円	4万円	20万円
2,000万円	8万円	40万円
3,000万円	12万円	60万円
5,000万円	20万円	100万円
8,000万円	32万円	160万円
1億円	40万円	200万円

 

司法書士への報酬

所有権移転登記を司法書士へ依頼する場合は、不動産評価額や工程数によって費用が異なります。

2018年1月に日本司法書士会連合会が実施したアンケートによると、報酬の平均額は以下のようになっています。

内容	報酬額の平均値
売買（登記識別情報なし）	71,997～94,197円
売買（登記識別情報あり）	42,999～64,090円
相続	60,667～78,326円
贈与	41,236～54,505円

 あくまで平均値ですので、費用を抑えたい場合には複数の司法書士事務所で見積もりをしてもらうことをおすすめします。

※参考リンク：報酬アンケート【日本司法書士会連合会】

必要書類の取得にかかる手数料

所有権の移転登記にあたってはさまざまな書類が必要になります。市役所で取得するものや、法務局のホームページでテンプレートをダウンロードするなどして、自身で作成するものがあります。

多くの書類の取得には発行手数料という名称で費用がかかります。必要な書類は後述しますが、それぞれ300～500円で取得可能です。

所有権移転登記は司法書士に依頼するのがベター

所有権移転登記は、自身で行うことも可能です。

しかし、用意する書類が多いので、初めて行う場合はかなり複雑に感じてしまうでしょう。

また、住宅ローンが関わる場合は、司法書士が手続きを行うことが条件になっている場合も多いので、所有権移転登記を自分で行うという選択肢は相続か生前贈与の場合に絞られます。

後述する費用や手間の面を知った上で、司法書士に依頼するか、自分で行うのか検討するとよいでしょう。

司法書士費用を安く抑える方法

不動産売買に際して、所有権移転登記を行う際は、不動産会社が司法書士を紹介してくれることがおおいです。紹介経由であれば、自分で司法書士を探す手間を省くことができます。

しかし、不動産売買が初めてである場合は特に、司法書士への依頼料金の相場が分からないため、提示された費用が妥当かどうかの判断が難しくなります。

司法書士への依頼費用を抑えたい方は、複数の司法書士事務所に見積もり依頼をするのがおすすめです。

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記に必要となる書類は、相続・それ以外の場合の2パターンがあります。それぞれについて確認していきましょう

相続の場合の必要書類

相続において、不動産を引き継ぐ方を相続人、不動産を譲る方である故人を被相続人といいます。

相続人が用意する必要書類は以下の通りです。相続人が複数いる場合は、全員分の書類が必要になります。

必要なもの・書類	入手先
所有権移転登記の申請書	自身が作成。法務局にフォーマットあり。
本人確認書類
相続人の戸籍謄本	市区町村の役所
被相続人の戸籍謄本	市区町村の役所
相続人の住民票の写し	市区町村の役所
被相続人の住民票除票 または戸籍の附表	市区町村の役所
登記識別情報	被相続人が亡くなったときの住所が登記上の住所と異なる場合に必要。法務局で取得。
印鑑証明書	市区町村の役所・証明サービスコーナー
実印
相続関係説明図	自身で作成
固定資産評価証明書	各市区町村の役所
遺言書または遺産分割協議書	遺言や協議にもとづいて相続する場合のみ必要
司法書士への委任状	司法書士に依頼する場合のみ必要

 

売買・贈与の場合の必要書類

相続の場合は、相手が亡くなっているので自分（または司法書士）が書類を用意しますが、売買や贈与の場合は売る側と買う側、贈る側ともらう側といった二者間の作業になるので、立場によって必要な書類が異なります。

【譲る（売却する側）側が用意する書類】

必要なもの・書類	入手先
所有権移転登記の申請書	自身が作成。法務局にフォーマットあり。
委任状
身分証明書
登記識別情報	法務局で取得
住民票の写し	市区町村の役所 （現住所が登記上の住所と異なる場合のみ）
売買契約書 （贈与の場合は贈与契約書）
印鑑証明書	市区町村の役所・証明サービスコーナー
実印
固定資産評価証明書	各市区町村の役所
司法書士への委任状	司法書士に依頼する場合のみ必要

 

【取得する（購入する）側が用意する書類】

必要なもの・書類	入手先
所有権移転登記の申請書	自身が作成。法務局にフォーマットあり。
身分証明書
住民票の写し	市区町村の役所
認印	実印である必要はない。抵当権の設定を同時に行う場合は実印と印鑑証明書が必要。
司法書士への委任状	司法書士に依頼する場合のみ必要

所有権移転登記の手続きの方法

売買以外のケースは自分で所有移転登記の手続きが可能です。必要書類を揃えた後の、手続きの流れを紹介します。

法務局に提出

必要書類を持って、不動産を管轄している法務局に提出します。オンラインでも可能ですが、初めて所有権移転登記をする場合は、書類の不備を予防するために法務局で直接提出することをおすすめします。

法務局の窓口対応時間は午前9時から午後5時までです。オンラインの場合は午前8時30分から午後9時まで可能です。法務局は土日祝日は休みです。

審査

法務局で書類を提出しても、その場で登記が完了するわけではありません。書類に不備や漏れがないか、記入ミスはないかなどがチェックされ、必要に応じて訂正や再提出が必要になります。
審査には1～2週間かかります。

登記事項証明書の受け取り

審査が完了したら、通知が届きます。問題なく所有権移転登記が完了したかを確認するために、登記事項証明書を取得しましょう。
登記事項証明書は、登記所、法務局証明サービスセンターの窓口だけでなく郵送やオンラインでも取得可能です。

相続登記の注意点

ここでは、相続登記を行う際の注意点や、相続後の不動産の扱いについて解説します。

• 相続登記は義務化される
• 相続登記はなるべく早めに
• 相続した不動産に居住しないなら売却の検討を
• 相続した土地を国に返せる制度も

相続登記は義務化される

所有権移転登記には、数万～数十万円に上る費用や、書類などを準備する手間がかかります。そのため、これまで登記を行う義務がなかった「相続によって不動産を所得した」場合は、登記を行わない人が多くいました。

しかし、相続登記をしないことによる所有者不明による空き家問題などを背景に、2024年の4月1日から、相続時の所有権移転手続きが義務化されることが決定しています。相続登記を怠った場合には過料も発生します。また、過去の相続についても対象となるので、しっかりと内容を把握しておく必要があります。

 

相続登記はなるべく早めに

2024年4月1日から始まる相続登記の義務化では、相続開始から3年以内に行うことが義務づけられています。これを怠った場合には10万円以下の過料が課せられます。過料の催促を無視し続けると、財産が差し押さえになる可能性があります。

ただし、遺産の範囲が争われている最中である場合や、相続人が非常に多いなど、すぐに相続登記が行える状況にない正当な理由がある場合には過料の対象となりません。

しかし、正当な理由があっても相続中であることを法務局に知らせる必要はあります。相続が開始したことと、相続する権利を持っている人が判明していることを法務局に通知する「相続人申告登記」は相続開始から3年以内に行わなくてはなりません。

 

相続した不動産に居住しない場合は売却の検討を

不動産を相続した場合は、居住をしなくても固定資産税が発生します。

また建物にはメンテナンスが必要なので、マンションであれば管理費や修繕費が毎月固定で発生しますし、戸建てでも維持費がかかるでしょう。

将来的に住む予定がない、遠方で管理が困難といった状況であるのならば、無理に残すのではなく売却することを検討するとよいでしょう。

 

相続した土地を国に返せる制度

買い手が見つからない、広さや立地の関係でアパートを建てたり駐車場にしたりするのも難しい、という場合には建物を壊して更地にすれば、条件次第で土地を国に譲ることも可能です。

これまでも家庭裁判所に申し立てをして、相続放棄する方法はありましたが、相続放棄は一部分だけの相続を放棄することはできず、預貯金や有用な不動産、株式といったあらゆる資産の相続を放棄する必要があります。

しかし、新しく始まった「相続土地国庫帰属制度」では、相続後に審査に合格すれば土地のみを国に譲ることができます。費用としては、調査費用として1万4,000円、承認された場合には、土地管理費用としておよそ20万円が発生します。

土地を手放すために費用が発生してしまうことはデメリットですが、手放した後の所有権は国に移るので固定資産税や管理の手間はかかりませんし、近隣トラブルのようなアクシデントへの対応も必要なくなります。

例外の場合の詳しい負担金の算出方法は、以下の法務省のページに自動計算できるExcelが公開されています。こちらを参考にしてください。

関連リンク：相続土地国庫帰属制度の負担金【法務省】

 

所有権移転登記は自分のために必須

不動産の所有権移転登記は土地や建物の所有者を明確にするために行うものです。

売買による所有権移転登記は、基本的に司法書士に依頼して行うことになりますが、相続や贈与の場合による所有権移転登記は自分で行うことも可能です。相続登記は2024年に義務化されますが、自身が相続登記をしておかないと、子どもや孫世代が困ることにもなります。

自身が購入したものや贈与されたもの、相続して受け継いだものが確かに自分の所有物であることを証明するために所有権移転登記を、必要なタイミングで迅速に行うようにしましょう。