住宅ローンを完済したら抵当権の抹消を
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。金融機関で住宅ローンを組む際、購入する不動産を担保にしてお金を借りている状況になります。
抵当権の抹消は、住宅ローンの完済とともに行えるようになります。しかし、抵当権はローンの完済とともに自動的に消えるものではなく、登記簿上は残ったままになっていますので、抵当権抹消登記をし、残った抵当権をなくす作業が必要になります。
抵当権の抹消は義務ではありませんが、残ったままの状況だと、その不動産の売却ができません。また、自身が新たに金融機関から融資をしてもらう際の障害になる可能性もあります。
抵当権の抹消には金融機関からの委任状が必要
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済とともに金融機関からもらえるさまざまな書類が必要です。必要書類の1つに金融機関からの委任状があります。
自分で抵当権の抹消を行う場合には委任状は1通
抵当権抹消を自分で行う場合にも委任状は必要です。抵当権抹消登記は本来、抵当権者である金融機関と不動産の所有者が共同で申請するものとされています。それを所有者のみで行えるようにするために、金融機関からの委任状が必要となります。
ちなみに、法務局で手続きするのは所有者本人である必要はありません。家族や友人に代理で書類を提出してもらうことも可能で、その場合、家族や友人への委任状は不要です。
司法書士に依頼する場合には委任状は2通
司法書士に抵当権抹消登記を依頼する際には、金融機関からの委任状だけでなく、所有者から司法書士への委任状も必要です。司法書士への委任状は、事務所ごとにフォーマットが用意されているので、それに記入します。事務所のホームページでダウンロードできる場合もあります。
金融機関からもらう委任状は、自分の名前を記入するところが空欄になっており、自分で手続きをする場合は自分の名前を記入します。
司法書士へ依頼する場合は、それを空欄にしたまま司法書士に渡します。司法書士へ依頼するからといって、金融機関から司法書士の名前入りの委任状を新たにもらうわけではありません。
抵当権の抹消の委任状の書く際の注意点とルール
金融機関からもらう委任状に記入する際の注意点や確認しておく点について解説します。
まずは金融機関からもらった委任状に不備がないかチェック
発行された委任状に不備がないとは限りません。委任状は委任する側（金融機関）を委任者、委任される側（自分）を受任者といいます。委任者側の記入欄に漏れがないかチェックしましょう。
委任日は、金融機関が埋めるのが一般的ですが、空欄の場合は自身が記入しても問題ありません。委任日には、住宅ローンの完済日を記入します。
委任日の欄以外に記入漏れがあれば、金融機関に問い合わせて、空欄を埋めたものを新たにもらう必要があります。
使用する印鑑は認印でOK シャチハタはNG
委任状には押印する箇所があります。印鑑は実印でも認印でも構いません。ただし、認印として広く使われているシャチハタは使用しないのが無難です。その理由は、シャチハタはゴム製の印面であるため、印影が変形してしまう可能性があるからです。法的な効力を持つ委任状に、シャチハタを使用すると、法務局で認めてもらえない恐れがあります。
抵当権抹消の手続きをする前に金融機関の代表者が変わっていないかチェック
住宅ローン完済から抵当権抹消登記までに期間が空いてしまったことなどが理由で、委任状にある金融機関の代表者が、手続きする際の代表者と変わってしまっていることがあります。この場合でも委任状の効力は失われませんが、代表者が変わっている旨は委任状に記載する必要があります。
金融機関の代表者が変更している場合、委任状には、以下のように追記してください。
もちろん、委任状に自分で追記をせず、金融機関で新たに発行してもらうことも可能です。また、金融機関の名称が合併などで変更になっている場合も、新たに発行してもらうとよいでしょう。
しかし、再発行には時間がかかる点には留意してください。
委任状を紛失した場合は再発行を
委任状をなくした場合は、金融機関に事情を説明して再発行をしてもらう必要があります。委任状自体に期限はありませんが、抵当権の抹消までに期間が空くと紛失リスクが高まります。なるべく早く抵当権抹消登記をするように心がけてください。
抵当権抹消の委任状の書き方
金融機関からもらう委任状には、自分で記入をする欄があります。書き方を間違えると手続きできないこともあるので、しっかりと把握しておきましょう。委任状の基本的な書き方を紹介していきます。
自分で抵当権抹消登記をする場合
委任状には「申請人兼義務者代理人」の欄があります。ここに住所と氏名を記入します。申請人とは、登記簿上の所有者のことをいいます。
登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、先に「住所変更登記」や「氏名変更登記」が必要になります。
そして「委任事項欄」という項目がありますので、ここが空欄になっている場合は「登記原因証明情報たる解除証書記載通りの、抵当権抹消に関する一切の件」と記入してください。
司法書士に依頼して抵当権抹消登記をする場合
司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する場合には、金融機関からの委任状に加えて司法書士への委任状も必要です。司法書士への委任状は相手からフォーマットをもらうなどして入手してください。その際に書き方も教えてもらうとよいでしょう。
自分で手続きしたいけど難しいと感じたら法務局の手続き案内を利用しよう
抵当権抹消登記は、比較的シンプルな手続きで完了できるものの、ほとんどの方にとって初めての作業となるので、難しいと感じる場合もあるでしょう。
法務局では登記に必要な情報や委任状の書き方について問い合わせができる「登記手続案内」というサービスを実施しています。窓口での対面、電話、Web会議システムの3つの方法で案内が受けられます。対面と電話の場合は、管轄法務局への直接問い合わせとなりますが、Web会議システムによる案内はWeb上での予約が可能です。
登記手続案内は完全予約制で、1回あたり20分となっています。まったくの準備をしていない中で、20分ですべてを完了させるのは困難ですので、あらかじめ準備をした上で疑問点だけを聞く、という使い方が基本になります。
この記事がお役に立てば幸いです。
参考：登記手続案内【法務局】
