マンションのリノベーション費用は高い？ケースごとの目安と節約のコツ

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マンションの専有部はリノベーションしやすい

マンションには共有部分と専有部分があり、リノベーションできるのは専有部分、つまり室内です。例えばフローリングを無垢材にしたり、いくつかの部屋をつなげて広い一間を造ったり、共有部分ならいろいろなリノベーションができるでしょう。

専有部分でも、構造の問題で制限を受けることも

マンションの専有部分は、基本的に自由にリノベーションできますが、管理規約や構造の問題で制限を受けることもあります。まずはおおまかなリノベーションプランを決め、それを実現できるか、管理規約や構造をチェックしましょう。

管理規約は、「共有部分と専有部分の区別」と「禁止事項」を確認します。特に禁止事項は重要で、使用する素材や設備の移動などが制限されていることもあります。例えば「無垢材を使えない」「配管を移動してはいけない場所がある」などの制限です。

構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、リノベーションに向いているのはラーメン構造です。壁式構造は間取り変更や設備の移動で制限を受けることもあります。

マンションの共有部はリノベーションできないことも

共有部分は自分だけでなくすべての住人が使うものですから、勝手にリノベーションすることはできません。例えば駐車場や駐輪場、エレベーター、エントランスのポスト（自分の部分）などが、わかりやすい共有部分です。

ただ、次のような「専有部分に見えるが、じつは共有部分」という箇所もあります。

マンションのリノベーションにかかる費用は？

マンションのリノベーションは、「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」の2種類に分けられます。リノベーションの費用は使う素材や規模などにより変わってきますが、基本的にはスケルトンリノベーションの方が自由度もかかる費用も高いです。

それぞれどんなリノベーションでどのくらいの費用がかかるのか、費用内訳と併せて解説します。

表層リノベーションにかかる費用と内訳

表層リノベーションとは、目に見える表層部分だけを新しく変えるリノベーションです。自由度は低いものの、リノベーション費用も抑えられるのが魅力で、「いい間取りの物件を見つけた」「今の間取りのままでいいけど、細かな汚れや傷が気になってきた」というときにおすすめできます。

表層リノベーションでは、フローリングや壁のクロスといった内装材、キッチン・浴室・洗面・トイレといった設備などを新しいものに変えます。ただ、壁や構造部分やそのままなので、間取り変更はできません。給排水管、電気配線なども変えないため、設備の老朽化が気になる場合にも適さないでしょう。

表層リノベーションにかかる費用の目安

表層リノベーションにかかる費用の内訳

スケルトンリノベーションにかかる費用と内訳

スケルトンリノベーションとは、今ある内装をすべて撤去し、骨組みのみの状態にしてからリノベーションをすることです。ゼロから新しく内装を造り、劣化した配管・配線などの設備、断熱材なども交換できます。

間取りや内装の自由度が高く、傷んだ部分を修繕するという意味でもメリットが大きいです。設備や断熱材を新しいに交換することで、エネルギー効率が高くなり、その後の暮らしでかかる光熱費を抑えられることもあります。

古いマンションを安く買ってリノベーションする場合や、間取りを一新したい場合におすすめな方法です。間取り変更を前提とするため、ラーメン構造の物件を選んだ方がいいでしょう。

スケルトンリノベーションにかかる費用の目安

金額ごとのできること

リノベーション以外にかかる費用

中古マンションを購入して、その物件をリノベーションする場合、リノベーション以外にもかかる費用があります。リノベーション費用はプランが決まるまでは確定せず、リノベーション前の物件の状態によっても、かかる費用は変わってきます。リノベーション費用の見通しは立てづらいため、物件購入費をはじめとする「その他費用」はなるべく抑えたいです。

☆物件の購入費

マンションの価値は築年数が増えるほど低くなっていくため、古い物件ほど安く買えます。古い物件は修繕積立金も高くなる傾向になるため、一概に「古くて安い方がいい」とはいえませんが、リノベーション前提なら築浅の物件は避けた方がいいでしょう。

これらのその他費用と節約のコツについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

中古マンションの購入にかかる手数料や税金は？費用の内訳と節約方法

この記事では、中古マンションの購入に必要な手数料や税金について網羅的に解説します。

sumutasu.jp

2022.09.12

【築年数別】マンションのリノベーションにかかる費用と注意点

築年数が上がるほど、マンションの価値は低くなり、修繕の必要性は高まっていきます。古いマンションは安く変えますが、その分修繕費がかさむでしょう。築浅の物件は修繕費こそ抑えられ、見た目もきれいですが、リノベーション用に買うには割高です。

リノベーション前提で考えたときの、築年数帯ごとの注意点、かかる費用の目安について解説します。

築10～15年のマンション

築10～15年のマンションは資産価値がまだ高く、購入費用もそれなりにかかるでしょう。マンションの資産価値は築25年目までに、新築の半分ほどになるといわれています。築浅の物件は購入後の価値下落が激しく、将来売却する可能性を考えると避けたいです。

リノベーションの注意点

築10～15年のマンションはまだまだ築浅といえる部類で、見た目も設備も新しいでしょう。しかし、少しずつ不具合が出はじめる時期でもあります。特にトイレや浴槽などの設備は保証期間が10年であることも多く、交換が必要になることも多いです。

費用の目安

築10～15年のマンションは購入価格が高く、見た目も間取りも比較的新しいでしょう。スケルトンリノベーションをするならもっと古い物件を買った方がお得です。築浅のマンションを買うなら、今の間取りや内装を活かした表層リノベーションを選ぶのがおすすめです。

表層リノベーションの場合、100万円ほどの費用を目安に考えるといいでしょう。

築15～20年のマンション

リノベーションを前提とするなら、築15～20年の中古マンションがおすすめです。この時期のマンションは比較的安く購入できますし、マンション全体の老朽化もそこまで進んでいないでしょう。修繕積立金もそう高くないことが多く、イニシャルコストとランニングコストのトータルで考えたときの、バランスに優れています。

リノベーションの注意点

築15～20年のマンションは比較的安く購入できるため、費用のかかるスケルトンリノベーションにも適しています。スケルトンリノベーションの場合は、見えない部分の劣化度合いによってかかる費用が変わってくるため、予算の見通しが立てづらいです。「耐震基準」「構造」「管理規約」「立地」「広さ」などの押さえるべきポイントはしっかり押さえたうえで、なるべく安い物件を探しましょう。

費用の目安

スケルトンリノベーションで考えるなら、リノベーション費用は最低でも1,000万円は見ておきましょう。物件の購入価格は、1㎡あたり80万円で考えると、60㎡の物件で4,800万円かかる計算になります。合計すると6,000万円近くかかることになるため、慎重な資金計画が必要です。

築20年以上のマンション

マンションの資産価値は、築25年で新築の半分ほどになり、その後は緩やかに価値が低くなっていきます。リノベーション前提で考えるなら、既存の間取りや内装は気にならず、「古くても安い物件がいい」と考える人もいるでしょう。

リノベーションの注意点

築25年以上の物件は安く買えますし、その後の資産価値の下落も緩やかです。「購入価格と売却価格の差」でいえば、将来売却する可能性を考えても狙い目と感じるでしょう。

しかし、古すぎるマンションを避ける人も多く、売却活動は難航するかもしれません。何より、マンションの老朽化が進むほど、修繕の必要性も高くなっていきます。築25年以上のマンションは修繕積立金が割高であることも多く、その後も上がっていくことが予測されます。計画にない大規模修繕が発生し、一時金が徴収されることもあるかもしれません。

壁や天井の内側、給排水管や電気配線などの「見えない部分」の傷みが激しいことも多く、リノベーション費用もかさんでしまうかもしれません。

費用の目安

築25年以上のマンションは見えない部分の修繕も必要になってきますから、リノベーション費用も高くなると思っておきましょう。断熱性が低い、あるいは断熱材が劣化しているといった可能性も高いです。断熱性が低いと夏と冬の光熱費がかさみますから、断熱工事をしてエネルギー効率を高めたいと感じる人もいるでしょう。

間取り変更や断熱工事まで含め、スケルトンリノベーションで1,500万円ほどかかると考えておきたいです。

【部屋・設備別】マンションのリノベーションにかかる費用と注意点

マンションをリノベーションする際、部屋や設備ごとにどのくらいの費用がかかるのか、どんなことに気をつければいいのかを解説します。

間取り変更

間取り変更を考えているなら、内装をすべて撤去してから工事をする「スケルトンリノベーション」を選びましょう。部屋の配置や大きさを変えるなら、制限の少ない「ラーメン構造」がおすすめです。

間取り変更を含む場合、工事は大掛かりになりますから、リノベーションの予算は多めに見積もっておきましょう。最低でも1,000万円はかかると考え、なるべく安い物件を選ぶこと、金利の低いローンを探すことも大切です。

水回り

水回りのリノベーションには、設備ごとに次のような費用がかかります。

ただ、これらはあくまでも目安であり、もっと大きな金額がかかることもあります。特にキッチンと浴室は、設備のグレードや工法により、かかる費用がかなり変わってくるでしょう。

キッチンにかかる費用を抑えるには、リノベーションを依頼する工務店や不動産会社の「標準仕様」の製品を選ぶのがおすすめです。標準仕様の製品は、ほかの製品と比べて多く仕入れる（メーカーに注文する）ことができるため、割安で使えます。大量仕入れ・大量販売による値下げと同じで、ほか製品と同等の品質のものを安く使えます。

浴室にはユニットバスを使うことで費用を抑えられます。在来工法というオリジナルな浴室を造る工法もありますが、費用は割高です。ユニットバスには壁や床、天井の境目につなぎ目がないため、水漏れもしづらいです。

内壁

内壁のリノベーションにかかる費用は、使う素材によって大きく変わります。例えばビニールクロス（塩化ビニール樹脂を主原料とする壁紙）は安価でデザインのバリエーションも多く、汚れがついても簡単にふき取れます。紙クロスや布クロスには高級感がありますが、費用は割高で、汚れがつくと落としづらいです。

珪藻土や漆喰などの自然素材を使った壁には趣がありますが、それなりの費用がかかります。仕上がりは施工する職人の腕前に左右されますし、壁材を乾かす必要があるため工期も少し長くなるかもしれません。

床

床のリノベーションにかかる費用も、内壁と同じく、使う素材によって大きく変わります。素材は大きく「合板フローリング」「無垢フローリング」「畳」「クッションフロア」があります。

合板フローリングは、集成材と呼ばれる薄い木の板を何層にも重ね合わせたフローリングです。一般的なフローリングであり、安価で製品のバリエーションも多いです。無垢フローリングはなるべく自然のままの状態の木を使ったフローリングで、木ならではのあたたかみややわらかさなどの魅力があります。価格は割高ですが、暮らしの満足度は高いでしょう。

畳は定期的な張り替えが必要であり、メンテナンスの手間も費用もかかります。クッションフロアは安価で水にも強いため、キッチンや脱衣場などの水をよく使う場所に使うのがおすすめです。

マンションのリノベーションで起こりやすいトラブルと対処法

マンションのリノベーションにはいくつかの注意点があり、これを把握していないとトラブルが起こりかねません。マンションのリノベーションで起こりやすい3つのトラブルを紹介するので、不動産会社や工務店と相談しながら、適切な対策を取りましょう。

管理組合への報告は必須

マンションをリフォームする前に、管理組合や管理会社に報告しましょう。たいていのマンションはリフォーム工事の申請を必須と定めていますし、リノベーションプランが管理規約に違反したものでないか確認するためにも、報告は欠かせません。

まずはそのマンションの管理組合・管理会社に連絡を取り、必要な手続きや注意点について確認しましょう。届出時期や必要な書類はマンションにより異なりますが、遅くとも1ヵ月前までには申請をしておきたいです。

水回りの移動で騒音トラブルが起こることも

管理規約や構造上の問題はなくても、水回りを移動させることで、騒音トラブルが起こることもありえます。例えば下階の寝室の真上にトイレを設置してしまうと、深夜に水を流す音が響き、トラブルになるかもしれません。

仕事の都合などで昼夜逆転の生活を送っている場合、深夜に入浴したり料理をしたりすることもあるでしょう。水を流す音が近所に響かないよう、両隣と下の階の間取りも気にしてリノベーションプランを立てましょう。

ご近所への挨拶で、トラブルを防ごう

戸建てと異なり、アパートやマンションで近所に引越しの挨拶をする人は少ないでしょう。しかし、リノベーションなら話は別です。工事中の騒音や人の出入りで迷惑をかける可能性もあるので、事前に挨拶をしておきましょう。

リノベーション費用を節約する3つのコツ

中古マンションを購入してリノベーションする場合、リノベーションの分、通常の不動産購入よりも費用がかかります。特にリノベーション費用はプランが決まるまで確定しないため、慎重な資金計画を立てなければなりません。

負担を少しでも軽くするために、リノベーション費用を節約するコツを３つ紹介します。

複数の業者から相見積もりを取る

リノベーション費用を少しでも抑えるために、複数の業者から相見積もりを取りましょう。見積もりが1社だけだと、提示された価格が高いのか安いのかわかりません。なるべく多くの業者から見積もりを取り、適正価格を把握しましょう。

相見積もりを取ることは、価格交渉をするうえでも大切です。依頼先の候補を見つけたら、他社の見積もりと比較しながら、もう少し価格を抑えられないか交渉してみるのもおすすめです。

仮住まい不要な「買い先行」も検討する

リノベーションの内容によっては、購入したマンションで暮らしながら工事を進められることもあります。しかし、工事の音や人の出入りが気になる、工事が終わるまでは家から出ていないといけないということもあるでしょう。こうなると、仮住まいが必要になります。

仮住まいが必要となると、そのための家賃がかかりますし、「元の住まい→仮住まい→新居」で引越しの回数も倍になります。

そこでおすすめなのが「買い先行」です。リノベーション用の物件を先に買い、工事が終わり引越しをしてから、旧居を売却する方法です。一時的に住宅ローンや固定資産税の支払いが二重になること、新居の購入時点で旧居の売却価格が確定しないことなどのデメリットもありますが、仮住まいは必要ありません。

買い先行と、もうひとつの方法である売り先行については、こちらの記事で解説しています。マンションの住み替え全般についても解説しているので、不安なことがある方はぜひお読みください。

【プロが教える】マンション住み替えの賢い進め方！流れや費用についても解説

本記事では、住み替えの手順、注意点、費用、タイミングなどについて網羅的に解説します。

sumutasu.jp

2021.02.13

「買取直販」でリノベ済み物件を購入するのもアリ

中古マンションを購入してリノベーションするのではなく、リノベーション済みの物件を購入するのもひとつの手段です。リノベーション費用がかかっている分、同じ築年数帯のマンションよりは高いかもしれませんが、「物件購入＋リノベーション」の総額よりは費用を抑えられるでしょう。

リノベーション済み物件は、「買取直販」の業者から購入するのがおすすめです。買取直販とは、中古マンションを買い取った業者がリフォームやリノベーションで手を加え、新しくなった状態で再販することです。不動産会社からマンションを購入する場合、契約不適合責任が最低2年（個人から買う場合は3ヵ月が一般的）ついていますし、信頼できる業者から買えば、壁や天井の内側や設備などの見えない部分もしっかり修繕されているでしょう。

費用がかさむリノベーションでは、余裕のある資金計画を

本記事では、マンションのリノベーション費用について解説しました。リノベーション費用はマンションの築年数や完成像によって大きく変化するため、今回紹介したポイントを意識しながら活動に取り組んでいきましょう。また、マンションのリノベーションで怒りがちなトラブルや節約の仕方など、思わぬ落とし穴に引っかからないように注意していきましょう。

もし、記事で紹介した買い先行のマンション購入にご興味のある方はぜひ一度すむたすにご相談ください。すむたすはお客様に合った最適な選択肢をご提示させていただくことをお約束します。「できるだけ楽に売却活動を進めたい」「そもそも何から準備すればよいか分からず不安だ」「リノベーションをするか悩んでいる」という方は、まずはオンラインの無料査定からお気軽にお申し込みください。