不動産の名義変更を自分で行う方法 | 必要書類・費用・手順を解説

相続や売買などによって、不動産の所有者が変わる場合、名義変更を行う必要があります。

この記事では、不動産の名義変更を自分で行う方法について、パターン別の手順や必要書類などについて解説しています。

司法書士に依頼した場合の、費用感についても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産の名義変更が必要になるタイミング

不動産の名義は法務局の登記簿で管理されており、当事者が自分で変更の申請をしなければなりません。不動産の名義変更のことを、法律上は所有権移転登記といいます。

不動産の名義変更が必要になるのは主に「相続」「売買」「贈与」の3つのタイミングです。

相続による名義変更

親が亡くなり、子である自分が相続した場合の不動産の名義変更のことを相続登記といいます。

相続による不動産の名義変更は、売買や贈与の場合とは異なり、2024年の4月1日から義務化されることが決定しています。過去の相続についても対象となり、怠った場合には過料も発生します。相続開始から3年以内に登記を行うことが義務化されるので、なるべく早めに名義変更を行う必要があります。

相続登記は、自分で行うことが可能です。

売買による不動産の名義変更

自身が不動産会社や個人から不動産を購入する際も、自身の不動産を売却する際も、不動産の名義変更が必要になります。売買時の不動産の名義変更は義務ではないものの、実質的には必須です。

その理由は、不動産の売買は自分ひとりで完結するものではなく、相手があってのものだからです。不動産の購入時に組む住宅ローンは、その不動産を担保にしてお金を借りています。不動産の名義が売主側に残っていれば、購入者はローンを組むことができないので、その点からも名義変更が必要になります。

売買の場合は確実に名義変更を行うために、金融機関は司法書士が手続きをすることを、住宅ローンを組む際の条件としています。つまりこの場合は自分で名義変更を行うことはできません。

仮に住宅ローンを組まない場合であっても、円滑な取引ができるよう、売買においては司法書士に所有権移転登記の依頼をすることをおすすめします。

生前贈与による不動産の名義変更

両親や祖父母などが健在のときに不動産を譲りうける生前贈与においても、なるべく早く不動産の名義変更をした方がよいです。

名義変更をする前に贈与する側の人物（贈与者）が亡くなってしまうと、不動産を譲りうけたのが自分である、という証明ができなくなります。贈与者の死後に手続きを行うと、生前贈与ではなく相続となるため、贈与者が望んでいたかたちとは別のものになってしまう可能性があります。

贈与に伴う名義変更は、自分で行うことが可能です。

不動産の名義変更を司法書士に依頼した際の費用

不動産の名義変更は、売買の場合を除き、自分で行うことも可能です。自分で行うことのメリットは、費用が抑えられることにあります。

しかし、労力を考えると司法書士に依頼することも検討する価値があります。2018年1月に日本司法書士会連合会が実施したアンケートによると、報酬の平均額は以下のようになっています。

※報酬アンケート【日本司法書士会連合会】

あくまで平均値ですので、実際の費用感を知りたい場合は、複数の司法書士事務所で見積もりをしてもらうのがよいでしょう。

また、この金額は、司法書士へ支払う手数料のみの金額となっています。後述する税金や書類の取得に必要な費用は含まれていない点には注意してください。

不動産の名義変更にかかる費用

不動産の名義変更を司法書士に依頼しない場合でも、税金や必要書類の取得費など、さまざまな費用がかかります。

不動産の名義変更は、自身が所有者であることを法律上で明確にするためのものですので、費用を支払うのは不動産を譲り受ける側、購入する側となります。

必要な費用を項目ごとに紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、登記時に課せられる税金のことです。

登録免許税は土地と建物のそれぞれに課税され、税率はどのような理由（相続・生前贈与・売買）で不動産を取得したかによって異なります。

登録免許税は、固定資産税評価額 × 税率（不動産の所得方法によって異なる）で計算されます。

登録免許税の税率は以下のようになっています。これが土地と建物それぞれの固定資産税評価額にかけられることになります。

※土地の相続の場合に限っては、固定資産税評価額が100万円以下の場合は登録免許税が免除される特例が2025年3月31日まで実施されています。

ただし、土地の相続の場合に限っては、固定資産税評価額が100万円以下の場合は登録免許税が免除される特例が2025年3月31日まで実施されています。

課税額の具体的な金額は、以下のようになります。

必要書類の取得にかかる手数料

所有権の移転登記にあたってはさまざまな書類が必要になります。市役所で取得するものや、法務局のホームページでテンプレートをダウンロードするなどして、自身で作成するものがあります。

多くの書類の取得には発行手数料という名称で費用がかかります。必要な書類は後述しますが、それぞれ300～500円で取得可能です。

不動産の名義変更に必要な書類

名義変更に必要となる書類は、相続かそれ以外の場合かによって異なります。それぞれについて確認していきましょう

相続の場合の必要書類

不動産を親から引き継ぐ人を相続人、不動産を譲る人（故人）を被相続人といいます。
相続人が用意する必要書類は以下の通りです。相続人が複数いる場合は、全員分の書類が必要です。

売買、贈与の場合の必要書類

相続の場合は、相手が亡くなっているので自分（または司法書士）が一人で書類を用意しますが、売買や贈与の場合は売る側と買う側、贈る側ともらう側といった二者間の作業になるので、立場によって必要な書類が異なります。

【譲る（売却する側）側が用意する書類】

 【取得する（購入する）側が用意する書類】

不動産の名義変更のおおまかな流れ

不動産の名義変更は、どの場合であっても基本的な流れは同じです。

1. 土地に対応する法務局を調べる
2. 必要書類と登記申請書を管轄法務局に提出
3. 登記識別情報通知を受け取る

土地に対応する法務局を調べる

不動産はその所在地で管轄が分かれています。そのため、自宅から最寄りの法務局が、名義変更をしたい不動産を管轄しているとは限りません。あらかじめ、不動産がどの法務局の管轄なのかを調べておく必要があります。

必要書類と登記申請書を管轄法務局に提出

必要書類と所有権移転登記の申請書の準備ができたら、管轄の法務局に提出します。

提出は郵送でも可能ですが、窓口と異なり、書類の不備のチェックをしてもらえないため、可能な限り、窓口での提出がおすすめです。

登記識別情報通知を受け取る

書類の提出から、名義変更の完了までは通常1、2週間ほどかかります。

名義変更が問題なく完了したことの証明として登記識別情報通知が発行されます。ここで、登記簿上の不動産の名義変更が完了となります。

自分で不動産の名義変更を行うのは大きな労力

さまざまな必要書類の用意や、法務局への申請など、不動産の名義変更にはさまざまな工程が必要になります。

自分で名義変更を行うことは、費用面でのメリットはあるものの、慣れない作業に多くの時間が割かれることでしょう。時間に余裕がなかったり、無駄なストレスを避けたい場合は、司法書士へ依頼することも検討するのがおすすめです。