築30年以上のマンションは売れないって本当？
築30年以上のマンションは「築古マンション」と呼ばれます。しかし、築古マンションを正確に定義付ける基準はありません。
「新築」なのか「中古」なのかは広告の表示で規制があります。「未入居かつ建築後1年未満の物件」のことを新築と呼び、それ以外の物件はすべて中古物件となります。
一般的に、築5年以下の物件が築浅物件に該当します。その一方で、築30年超の物件を築古物件とイメージする方は多いのではないでしょうか。あくまで見た目の観点にはなりますが、築20年くらいまでは鉄筋コンクリート造のマンションの場合比較的新しく見え、築30年を超えると古い印象を受ける物件が多くなるようです。
しかし、築30年のマンションでも2022年以降は売却しやすくなる可能性が出てきました。その理由は、築25年超のマンションでも「登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以降の家屋」であれば、住宅ローン控除などの税制優遇を買主が利用できるようになったからです。
築30年のマンションは、以前よりも売却しやすくなっていくでしょう。これからがチャンスといえます。
築30年以上のマンションが売れないといわれる理由
そもそも、築30年以上のマンションはなぜ「売れない」といわれているのでしょうか。築30年以上のマンションが売れないといわれることには、次のような理由があります。
3つの理由について、詳しく解説していきます。
耐震性能への不安
築30年以上のマンションが売れないと1つ目の理由は、「耐震性能への不安」を抱えている人がまだまだ多くいるからです。耐震基準について十分に理解していない買主の中には、築30年というだけで耐震基準を満たしていないと思う人は少なくありません。
耐震性は、建築確認申請を1981年6月1日以降に通したかどうかで変わります。
2022年時点で、1981年築のマンションは築41年です。築30年の物件は耐震基準を満たしていると不動産会社も説明するため、売却において耐震性は大きな影響を与えないはずです。
設備の老朽化への不安
築30年以上のマンションが売れないと思われがちな2つ目の理由は、マンションの設備に劣化や故障が多く、「設備の老朽化への不安」を抱える人が多いためです。
マンションが建設されて30年も経てば、次第に劣化や故障が目立ってきます。設備の不具合や故障だけでなく、だんだんと壁・天井・床などの傷も目につくようになってくるでしょう。
定期的なメンテナンスや、必要に応じた設備の交換・修繕などをしないままだと、使えなくなる設備が増えてしまいます。マンションの購入を考えている人からすると、中古マンションでもなるべくきれいで不具合の少ない物件を選びたいと思うのは当然のことです。そのため、設備に不具合の起こりやすい築30年マンションは売れないといわれてしまうのです。
住宅ローン控除を適用できない不安
築30年以上のマンションが売れないと思われがちな3つ目の理由は、「住宅ローン控除を適用できないと思われている」からです。
従来、原則として築25年超のマンションは買主が「住宅ローン控除」を利用できませんでした。そのため、築25年超のマンションは売却がかなり難しいとされてきました。
築25年超のマンションだと 「住宅ローン控除」を利用できない時代があり、これは中古住宅市場の活性化を阻害してしまうような制度でした。しかし、2022年からはこの制限がようやく撤廃され、「登記簿上の建築日付が1982年（昭和 57 年）1月1日以降の家屋」であれば、買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。
1982年築のマンションは、2022年時点で築40年の物件です。そのため、築30年の物件は買主が今後購入しても住宅ローン控除を適用できるようになります。築25年超のマンションを持っている人にとって、2022年の住宅ローン控除の制度改正は朗報といえるでしょう。
築30年以上のマンションには、メリットもある
築30年以上のマンションは、なかなか売れないと思われがちです。しかし、築30年以上だからこそのメリットもあるのも事実です。築30年以上のマンションならではのメリットには、次の4つがあります。
築浅物件よりも価格や固定資産税が安い
築30年以上の物件ならではの1つ目のメリットは、「築浅物件よりも価格や固定資産税が安い」ことです。
築年数は古くなるほど、売出価格や固定資産税は安くなります。そのため、条件の良いマンションであれば「築年数が経っている方が有利」ともいえるでしょう。
古いマンションを安く購入し、自分好みにリフォームやリノベーションをしようという人もいます。このように多少古くても、とにかく安くマンションを手に入れたいと思っている人にとっては、買主によるリフォーム・リノベーションは意味がありません。売れないからとリフォームやリノベーションをしてしまえば、その分売出価格を高くしなければならず、安く買えるマンションを探している人を逃してしまうでしょう。
広い物件が多い
築30年以上の物件ならではの2つ目のメリットは、「広い物件が多い」ことです。コロナ禍で、家族全員の在宅時間が長くなりました。働いている人は仕事をするためのスペースが必要になり、子どもは遊びや勉強道具を広げるための場所が必要になったことでしょう。
リビングに物があふれてしまうようになった家庭、部屋数が足りなくなった家庭も少なくはないでしょう。
日本における住居で、特に分譲住宅では、仕事専用スペースはほとんど用意されてきませんでした。これまで他の用途で使っていた部屋を、仕事部屋に変えたという家庭もあるでしょう。
しかし、それでは趣味や室内でできる軽い運動をするための部屋がなくなってしまいます。広くてたくさんの部屋がある自宅を必要としている家庭は、増えているでしょう。
ライフスタイルの変化に対応するためには、マンションの買い替えや建て替えが必要になります。しかし、新築住宅は高いうえにさほど広さも確保されていません。
それに対して築30年ほどのマンションであれば、マンションの建設ラッシュ時期に建てられているので比較的広めのスペースが確保されています。間取りや部屋数に不満があっても、リノベーションで何とかすることもできるでしょう。
好立地な物件が多い
築30年以上の物件ならではの3つ目のメリットは、「好立地な物件が多い」ことです。
そもそも、旧住宅金融公庫の融資制度が、1960年代後半から1970年代に開始したことを皮切りに、分譲マンションは本格的に普及が進みました。それ以降、好条件の立地には当時の建設ラッシュと相まって、どんどんとマンションが建てられました。その結果、現在築30年ほどの中古マンションは良い立地に建っていることが多いのです。
好立地な物件であれば、購入後に売却に出す可能性も増えます。転勤などの理由で購入後すぐに家を空けなくてはいけなくなっても、賃貸に出す選択肢を考えられるようになります。賃貸は購入に比べて築年数はそこまで重視されません。そのため、購入後の資産運用も視野に入れて購入を検討してもらえるのです。
これ以上の値崩れがしにくい
※グラフは2021年に成約した首都圏の中古物件のもの
※レインズデータライブラリーのデータに基づき、すむたすマガジンが試算
築30年以上の物件ならではの4つ目のメリットは、「これ以上の値崩れがしにくい」ことです。
築30年ほどの物件になると、これ以上の値崩れはしにくいです。買主としても、「購入してから価値が暴落したらどうしよう」という不安を感じづらいでしょう。購入後の資産価値も安定しているので、築30年で気に入る物件があれば購入してもらえる可能性があります。
築年数以外の売れない原因と対処法
築30年以上のマンションが売れないのは、築年数以外にも何か原因があるのかもしれません。どんなマンションにも共通していえる、マンションが売れない理由を4つお伝えします。
売出価格が高い
マンションが思うように売れない1つ目の理由は、「売出価格が高い」ことです。「なるべく高く売却したい」「希望通りの価格で売却したい」と感じるのは、売主にとって当たり前のことです。
しかし、希望通りの価格で売却することにこだわりすぎてしまい、相場よりも大幅に高い売却価格を設定してしまうと、売れないどころか購入候補にも入れてもらえなくなるでしょう。
売主が「なるべく高く売却したい」と思っているのと同じように、買主も「良いマンションをなるべく安く購入したい」と感じています。相場以上の価格で購入してもらえるのは、購入希望者がよほど気に入った物件だけでしょう。「この価格でどうしても売却がしたい」という希望があるなら、まずは不動産会社の担当者に相談してみてください。
内覧対応が疎かになっている
マンションが売れない2つ目の理由は、「内覧対応が疎かになっている」ことです。マンション売却において、内覧対応は最も重要な役割を果たしていると言っても過言ではありません。 マンションの購入は大きな買い物になるにもかかわらず、購入希望者が実際にマンションを見られるのは、基本的には内覧の一回だけです。
普段から住んでいると気にならないことでも、購入を検討している人にとっては気になるかもしれません。特に水回りの汚れは目立ちやすく、気にする人も多いため、徹底的に落としておくべきです。どうしても落ちない汚れがあるなら、部分的にハウスクリーニングをするのもいいでしょう。
また、内覧のスケジュール調整や内覧時の受け答えなど、好印象を与える努力も必要です。 「この人からなら安心してマンションを購入できる」と感じてもらえるよう、対応や態度に気をつけましょう。
不動産会社の実力不足
マンションが売れない3つ目の理由は、「不動産会社の実力がない」ことです。不動産会社の実力は、マンションが売れるか売れないかに大きく影響しています。実績の少ない、実力不足の不動産会社と契約をしてしまうと、マンションが思うように売れないでしょう。
不動産会社との媒介契約は3ヵ月ほどで更新になるので、そのタイミングで別の不動産会社に乗り換えられるよう、ほかの不動産会社も検討しておきましょう。
物件に問題がある（立地や欠陥など）
マンションが売れない4つ目の理由は、「物件に問題がある」ことです。築年数ではなく立地や間取りなどのスペックに問題がある場合も、マンションは売れにくくなってしまいます。立地やエリアが原因の場合には、そのエリアのマンション売却を得意とする不動産会社を探してみましょう。
ほかにも何か不具合ある場合には値下げをしたり、買主の質問に対して丁寧かつ正直に答えたり、買主を安心させられるよう努めましょう。
築30年以上のマンションが売れないときは、すむたすにご相談を
本記事は、築30年のマンションの売却事情について解説しました。
一見、築30年以上と聞くと「売るのが大変そう」「人気がなさそう」と感じる方もいるかもしれませんが、この記事で解説した内容を元に売却活動に取り組んで、ベストな売り方ができるように頑張っていきましょう。
しかし一方で、売却にはタイミングというものも存在します。もう少し粘ればいい買い手が見つかるかもしれないけど、次の新居が決まっていて早く売りたいというケースも存在します。そんな時はぜひ一度すむたすにご相談ください。すむたすはお客様に合った最適な選択肢をご提示させていただくことをお約束します。「できるだけ楽に売却活動を進めたい」「そもそも何から準備すればよいか分からず不安だ」という方は、まずはオンラインの無料査定からお気軽にお申し込みください。
