駅近のマンションは一般的に売れやすいと言われています。
しかし、不動産売却情報サイトなどで駅徒歩3分や5分のマンションが売れずに残っているのを見ることはないでしょうか。
駅近くのマンションは売れやすいはずなのになぜ売れ残るのでしょうか。
それは駅近くのマンションという良さを消してしまうような、マイナスポイントを持っている可能性があるからです。そのようなマイナスポイントにしっかりと対処すれば、確実に売却することができるでしょう。
本記事では、駅近のマンションが売れない理由や対処法について解説します。
駅近のマンションは高く売れる？
本来、駅近のマンションは高く売れる傾向があります。
2020年の「レインズ年報マーケットウォッチ」によると、中古マンションは駅から近くに建築されたものほど高く売れているという結果が公表されました。
レインズとは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。つまり、情報の信用性が高い機関が公表しているということです。
レインズが公表した具体的情報は、次の表のとおりです。
中古マンションの駅からの交通別成約状況（首都圏）
| マンション成約価格 | ㎡単価 | 成約平均専有面積 | |
| 駅徒歩10分以内 | 4,182万円 | 66.21万円 | 63.31㎡ |
| 駅徒歩11～20分以内 | 3,004万円 | 43.02万円 | 69.96㎡ |
| 駅徒歩21分以上 | 1,989万円 | 28.16万円 | 70.64㎡ |
| バス便 | 1,653万円 | 23.50万円 | 70.34㎡ |
この表のように駅から近いマンションほど高値で売れていることがわかります。
駅から10分離れるごとに1,000万円ほど値段が下がっているため、マンションの売却価格は駅からの距離と相関関係があると言えそうです。
また、駅から離れるに従って狭いマンションよりも広いマンションが売れていることもわかります。
駅近のマンションが売れない原因
駅から近いマンションは高く売れることは前述しましたが、それではなぜ売れ残る駅近のマンションがあるのでしょうか。
それは駅から近いという大きな良さを消してしまうような、マイナスポイントがあるからです。
考えられるマイナスなポイントは以下の通りです。
- 相場より価格が高い
- 周辺に競合する物件が多い
- マンション周辺に問題がある
- マンション自体に問題がある
相場より価格が高い
駅近のマンションが売れない理由のほとんどは、相場より売り出し価格のほうが高いことです。
駅近のマンションは高く売れる傾向がありますが、それでも相場があります。そのため、他の駅近マンションが売れた金額よりも、大幅に高い金額をつけてしまうとなかなか売却することができません。
このような状態になる人は「駅が近いから高く売れるだろう」と、相場をきちんと調べずに売りに出してしまうのがほとんどです。
これを防止するには「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などのインターネットサイトで類似物件の成約価格を調査することをおすすめします。
このようなサイトで売却相場をあらかじめ調べておけば、不動産会社の高値査定を信用してしまうことはなくなります。不動産会社は、相場より高い査定価格を意図的に提示し、契約を取りつけようとする場合があるので、事前に売主自身で売却相場を把握しておくことが大切です。
周辺に競合する物件が多い
不動産は買い手と売り手の需給バランスにより、売却金額が決まります。
そのため、自分のマンション周辺に売却中のマンションが多いと、供給過多となり相場価格でも売れないことが起きてきます。
このような場合は相場より安いマンションから売れていく傾向があります。
しかし、駅近のマンションは需要があるため、特別な事情がない限り安売りする必要はありません。競合マンションが多いときには、売却期間を長めに見積もって売却計画を立て、じっくりと売却を進めていくのがよいでしょう。
マンション周辺に問題がある
価格や競合の他に、マンション周辺に問題があるときもマンション売却が難しくなるケースがあります。
マンション周辺に問題がある主なケースは、次のとおりです。
- 繁華街の中心部にあり住居としては住みづらい
- 目の前に高層ビルなどがあり日当たりが良くない
- 周辺に工場があり音や振動がする
- 周辺に川や湖があり臭いや害虫の被害がある
マンション周辺に問題があるケースは、日当たりや音、臭い、振動などが主な理由です。
周辺問題に関しては自分自身で解決できることが少ないため、売却金額調整などでマイナスポイントをカバーすることが多くなります。
ただし、周辺問題はそこまで大きな問題になりづらいため、金額調整しなくても良いケースが多いと思われます。
マンション自体に問題がある
マンション周辺ではなく、マンション自体に問題があるケースもあります。
マンション自体に問題がある主なケースは、次のとおりです。
- マンションの外観や室内が汚れている
- 管理会社が管理していない自主管理のマンション
- 室内で事件や事故があった
- 修繕積立金が貯まっていない
「マンションは管理を買え」と言われるくらい管理や修繕が大切です。マンションのような大規模な建築物は、管理や修繕が計画的におこなわれていないと建物の寿命がかなり短くなってしまいます。
そのため、マンションの外観が汚い、修繕積立金が計画的に貯まっていないというのは大きなマイナスポイントとなってしまいます。
売れるマンションの特徴
売れないマンションがある反面、すぐに売れるマンションがあります。そのようなすぐ売れるマンションにはどのような特徴があるのでしょうか。
売れるマンションの主な特徴は、次のとおりです。
- 売却価格が相場に近い
- マンションから駅がかなり近い
- 利用可能な駅がターミナル駅
- マンションの管理がしっかりしている
- タワーマンションなど特徴がある
- 築年数が新しい
上記のような条件があると、マンションの価格が上がったり、早く売れたりする傾向があります。
そして、このプラスの条件とマイナスの条件が複雑に絡み合い、相場価格が形成されていきます。
プラスの条件が揃っていてもマンション売却が上手くいかない場合は、所有しているマンションが持っているマイナス条件の影響が大きいと考えるべきでしょう。
駅近のマンションが売れないときの対処法
駅近のマンションでもなかなか売れない場合は、売れない原因を特定することにより対処ができます。
ここからは駅近のマンションが売れないときの対処法を紹介していきます。
- 売却価格を見直す
- 室内の清掃やハウスクリーニングをする
- 内覧時の対応を変える
売却価格を見直す
前述したとおり、駅近くのマンションが売れない理由で一番多いのが、売却価格が相場より高いことです。
その場合は、売却価格を相場に合わせることで対処しましょう。
売却価格を相場に合わせる一番簡単な方法は、現在売却活動を依頼している不動産会社ではない会社に再度、査定を依頼することです。
他の不動産会社から査定を受ける場合は、2～3社程度の複数社に依頼するようにしましょう。
他の不動産会社が適切な査定をしてくれるとは限らないため、さまざまな不動産会社の査定や査定根拠を聞いて、適切な相場で再度売りに出すようにします。
室内の清掃やハウスクリーニングをする
室内が汚れていると購入希望者が内覧に訪れた際に、購入意欲が下がってしまいます。
そのため「内覧は入っているけど、なかなか成約に至らない」という場合は、室内を清掃やハウスクリーニングが有効でしょう。
特に目につきやすい、玄関、水回り、ベランダは重点的に掃除することをおすすめします。
もし、清掃やハウスクリーニングなどでもキレイにならなかったり、設備が壊れてしまっている場合はリフォームをしてから売却活動をすることも選択肢に入ります。
しかし、リフォームした金額分、マンションが高く売れる可能性は低いため、費用を掛けた分損失を生んでしまいます。そのため、リフォームを売却活動前におこなうときは、不動産会社の担当者とよく打ち合わせをしたうえでリフォームをおこなうようにしましょう。
その他にも売却活動をしているマンションが空き家の場合、ホームステージングを利用するのも良いでしょう。ホームステージングとは、室内に家具や小物を配置してモデルルームのような状態にすることです。ホームステージングはプランによって金額が変わるため、ホームステージングをする場合には実施会社の見積もりを取得してから検討しましょう。
内覧時の対応を変える
マンションの内覧時には、売主も購入希望者も緊張しているものです。そのため、購入希望者に負担がかからない対応をすることが重要になってきます。
基本的には購入希望者に室内を自由に見てもらうことを心掛け、質問をされたときには丁寧に回答するようにしましょう。
最も避けるべきなのは「売主に遠慮してしまい、満足いくまで室内を見れなかった」と思われることです。過度に話しかけたり、一緒に室内を見て回ることはくれぐれもしないようにしましょう。
まとめ
駅近のマンションは基本的に高く売ることができるとされています。
しかし、相場から逸脱した売却金額で売れることは稀です。駅が近いからと言って相場を無視した売却金額を設定していると、売れ残ってしまいます。
金額以外にも売却価格に影響するようなマイナスポイントを持っていると、駅が近くても売りづらくなります。近隣に競合が多い、マンションの外観・室内が汚いなどのマイナポイントがないか確認して売却価格を決定する必要があります。
また、なかなか売却できない場合は、売却価格を見直したり、室内清掃などをして対処するようにしましょう。
どのような対処をしたら良いかや、金額調整は慎重におこなう必要があるため、信頼できる不動産会社に相談しながらおこなうことが重要です。
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