住宅の売却を検討されている方の中には、住宅ローンの残債が残っている方も多いのではないでしょうか。住宅ローンの支払いが残っていても、残債が売却価格よりも少ない「アンダーローン」の場合は問題なく売却できます。ただし、残債が売却価格よりも多い「オーバーローン」の場合は、注意が必要です。
この記事では、
・そもそもオーバーローンとは何か？
・オーバーローンかどうか調べる方法
・オーバーローンの住宅を売却する場合の注意点
をわかりやすく解説します。
オーバーローンになるケース
そもそもオーバーローンとはどのような状態なのでしょうか。
オーバーローンとは、住宅の価値よりもローンの残債の方が高い状態のことです。
オーバーローンになってしまうケースには、以下の二通りがあります。
- 購入時に住宅の価値以上のローンを借りた場合
- 住宅ローン残債の減少よりも速いスピードで、住宅の価値が低下した場合
以下でそれぞれ詳しく解説します。
購入時に住宅の価値以上のローンを借りた場合
通常通り、物件の購入代金のみを借り入れしていれば、購入時点で借り入れ金額が住宅価値を上回ることはなく、オーバーローンになりません。しかし、住宅の購入にかかる費用は、物件の購入代金だけではなく、仲介手数料や税金など様々な諸経費がかかります。これらの諸経費を自己資金で支払える場合は問題ありませんが、中には貯金額が足りなかったり生活費の圧迫を恐れたりなどで、自己資金での支払いが難しい方もいます。
そのような方が、物件の購入代金だけでなく、売却にかかる諸経費も住宅ローンとして借り入れる場合があります。この場合、住宅の価値以上の金額を借り入れていることになるため、オーバーローンになります。
この方法は、その場では負担額が少ないものの、長期的なランニングコストが増えるというデメリットもあります。そのため、物件の購入代金以外の諸費用も合わせて借り入れることは、慎重に検討したほうが良いでしょう。
住宅ローン残債の減少よりも速いスピードで、住宅の価値が低下した場合
購入時点でオーバーローンとなっていない場合でも、住宅ローンの支払い状況や物件価値の低下によって、売却時点でオーバーローンになってしまう場合があります。
具体的には、次のようなケースが考えられます。
- 返済計画を長期で考えており、売却時点で住宅ローンの返済が十分に進んでいない場合
- 購入から時間が経っていない住宅を売却する場合
- 住宅の価値が急激に低下した場合
オーバーローンかどうか調べる方法
自分の住宅がオーバーローンかどうかは、2つのステップで調べることができます。
- 住宅ローンの残債を確認する
- 売却価格を確認する
それぞれのステップについて、簡単に解説します。
住宅ローンの残債を確認する
まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンの大まかな残債額は「住宅ローン年末残高証明書」より確認できます。住宅ローン年末残高証明書とは、毎年10月に契約している金融機関より送付されてくる書類です。最新の情報を知りたいのであれば、窓口に直接問い合わせましょう。
売却価格を確認する
住宅ローンの残債額がわかったら、次に売却価格を確認しましょう。売却価格を自分で調べることは難しいため、不動産会社にいくらくらいで売れそうか査定してもらいましょう。
不動産会社による査定には、机上査定と訪問査定の2つがあります。机上査定は物件の情報のみから査定価格を算出してもらう方法で、訪問査定は実際に住宅に足を運んでもらって査定をしてもらう方法です。訪問査定の方が正確な査定価格を算出してもらえるので、オーバーローンかを調べるにはこちらの方がおすすめです。
オーバーローンの住宅を売却する方法
オーバーローンでも住宅を売却することは可能です。ただし、住宅ローン残債のうち物件の売却益で支払い切れない分は、別の方法で支払う必要があります。支払いの方法は、主に以下の2つです。
- 自己資金で工面する
- 住み替えローン（買い替えローン）を活用する
それぞれ簡単に説明します。
自己資金で工面する
１つ目は自己資金で支払う方法です。貯金を切り崩したり、車を売却したり、親戚に借りたり…なんとか工面して、住宅ローンの残債を完済しましょう。
住み替えローン（買い替えローン）を活用する
２つ目は住み替えローン（買い替えローン）の活用です。オーバーローンの住宅を売却し別の物件を購入する場合は、この方法を検討してみても良いかもしれません。
住み替えローン（買い替えローン）とは、買い替え前の住宅ローン残債と、新居の購入のために新たに借り入れる住宅ローンを、合算して返済していく住宅ローン商品の1種です。
住み替えローン（買い替えローン）の利用を検討する場合、契約中の金融機関に問い合わせてみましょう。
住み替えローン（買い替えローン）のメリット・デメリット
住み替えローン（買い替えローン）を利用するには、メリットとデメリットを十分に理解しておく必要があります。
住み替えローン（買い替えローン）の最大のメリットとは、オーバーローンの状態でも買い替えが可能であることです。住み替えローン（買い替えローン）を組めば、自己資金の不足により旧居の住宅ローン残債を返済しきれずにオーバーローンになった場合でも、買い替えを行うことができます。転勤や地方赴任などで、オーバーローンであるにも関わらず住み替えなければいけなくなった方には、とくにオススメです。
住み替えローン（買い替えローン）のデメリットとは、住宅の売買スケジュールに余裕を持てない点です。買い替えローンを組む場合、売却と購入の引き渡し日を同日に行わなくてはいけません。そのため、売却のスケジュールが決まらなければ購入のスケジュールが決めることができません。もちろん、逆に購入スケジュールが決まらなければ売却スケジュールも決めることができないのです。
さらに、住み替えローン（買い替えローン）では、旧居と新居の住宅ローンを合算して返済することになるため、負担は当然大きくなります。住み替えローン（買い替えローン）の返済が家計を圧迫する可能性もあるため、利用は慎重に検討しましょう。
まずはオーバーローンかどうか確認しよう
オーバーローンになってしまう方は、決して珍しくありません。今回説明したように、オーバーローンの場合は、アンダーローンの場合と比べて売却活動の際に注意が必要です。そのため、住宅の売却を検討している方は、売却活動を始める前にオーバーローンでないか確認しておきましょう。
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売却を考えている方は、一度査定してみてはいかがでしょうか。
