【この記事で分かること】
- 目的に応じた、マンション売却に関する相談先を紹介
- マンションの売却で失敗しやすいポイント
- 信頼できる不動産会社の見極め方
マンション売却に関する相談先の一覧
マンションを売却するためにはいくつかの手順を踏む必要があり、その段階に応じて相談すべき相手も内容も変わってきます。マンションを売却する際のよくある相談内容は次の7つです。
- 売却全般について
- 売却するかどうかについて
- ローンの相談について
- 登記変更について
- 相続、財産分与、トラブル全般について
- 確定申告や税金関係の疑問について
- 物件の正確な価値について
それぞれの内容について、誰に相談するべきか解説していきます。もしも今相談したいことがある方は、該当する相談先をチェックしてみてください。
売却全般の相談は「不動産会社」
マンションの売却を考えており、まずは売却について全体的な相談をしたいのであれば、相談先は「不動産会社」となります。
売却に関する多くの知識を持っている不動産会社は、マンションを売却するべき時期・価格・支払う費用・税金など、幅広く教えてくれます。また、売却を直近では考えていない場合にも相談に乗ってくれます。まずは一度、話を聞いてみてもらうのがいいでしょう。
ただし、基本的に不動産会社は「うちで契約してもらいたい！」と考えてます。そのため、相談に乗ってもらえることはもちろんですが、営業トークを挟まれてしまうこともあります。「意思決定をするのに、中立的なアドバイスが欲しい」という方は、注意しなくてはいけません。
売却するかどうかを相談するなら「FP」
そもそも「マンションを売却するべきか」を金銭面で悩んでいるのであれば、相談先は「ファイナンシャルプランナー（FP）」となります。
ファイナンシャルプランナーとは資産に関するアドバイスを専門とする職業で、今と今後のライフスタイルを具体的にイメージしながら、これからの資産運用・資金計画についてアドバイスをしてくれます。
そのため、マンションを売却するべきか否かをそのほかの資産状況も総合的に踏まえ、アドバイスしてもらえます。自分でマンション売却をするべきかを決断できない方は、思い切ってプロの意見を取り入れてみるのも良いかもしれません。
ただし、ファイナンシャルプランナーへの相談は1時間およそ5,000円から10,000円の費用が発生します。さらに、ライフプランやキャッシュフローの作成を依頼すると別途費用がかかります。ファイナンシャルプランナーに相談したい方は、まずは見積もりをもらうことから始めてみましょう。
ローンの相談なら「金融機関」
住宅ローンの返済中のマンションを売却したい際の相談先は「金融機関」です。
原則、住宅ローンを完済できていないマンションの売却はできません。その理由は、ローンを組んでいるマンションに対して抵当権が設定されているからです。ただし、マンションを売却した利益でローンを一括返済できる見込みがある場合は、問題なく売却が可能です。
金融機関への相談前には、いくらくらいでマンションが売れそうなのかを調べた査定書が必要になります。事前に不動産会社で査定を済ませておくようにしましょう。
また、ローンの滞納を解消するために売却を検討したい場合は、できる限り早く金融機関に行き、「任意売却」をできないか相談してみましょう。
登記変更なら「司法書士」
マンションを売却したら登記変更をしなければなりません。マンションの名義変更などの登記手続きや相続手続きについての相談先は「司法書士」です。
司法書士は、売却を依頼している不動産会社から紹介してもらえる場合も多いです。
30分5,000円ほどの相談料がかかるものの、初回無料としている司法書士は少なくありません。まずは相談や代行にいくらかかるのか、ホームページや電話で確認してみましょう。
相続、財産分与、トラブル全般は「弁護士」
マンション売却において何かトラブルが発生した際の相談先は「弁護士」です。
不動産に関する専門家である不動産会社でも、不動産関係の法律や、法的なトラブルに関する知識については乏しいこともあります。法律関連で何かトラブルに巻き込まれそうな際には、法律のプロである弁護士に相談しましょう。
弁護士への相談料は30分5,000円ほどです。トラブルに巻き込まれて損害賠償などの大きな支払いが発生してしまうことを考えれば、高くないかもしれません。不安なことがあるなら、早めの相談をおすすめします。
確定申告や税金関連の疑問は「税理士」「税務署」
マンションを売却するうえで避けて通れないのが税金問題です。確定申告や納税など、マンション売却のように大きな金額が動く取引には税金の悩みがつきものです。そんな税金に関するお悩みは、「税理士」に相談しましょう。
税理士は税金のプロなので、節税できるポイントを教えてくれたり、手続きを代行してもらえたりなど、依頼して損することはないでしょう。
税理士への相談も弁護士や司法書士と同じく、30分5,000円ほどの費用が発生します。まずは費用がどのくらいかかるのか、事前に調べてみておくことをおすすめします。
物件の正確な価値を知りたい場合は「不動産鑑定士」
マンションのおおまかな価値、適正価格は不動産会社で無料で査定してもらえます。しかし、マンションの正確な価値を知りたい特別な事情がある場合は、「不動産鑑定士」に相談をしてみましょう。
特に公的に不動産の価値を証明しなければならない、離婚時の財産分与や相続をめぐる裁判などでは、不動産鑑定士による正確な鑑定を受けることをおすすめします。
マンションの鑑定費は20万円から30万円ほどと高額です。一般的な売却活動をしたい人であれば、不動産会社による無料の査定を受けるようにしましょう。
マンション売却で失敗しやすいポイント
誰もが、少しでも高くマンションを売りたいはずです。しかし、高く売りたいからと誤った判断をしてしまう人も少なくありません。マンションを売却するにあたり、失敗しやすいポイントとはどのようなことなのでしょうか。
- 売り出す前にリフォームをする
- 高額な売出価格で売却活動を始める
- 不動産会社から囲い込みを受けてしまう
売出前にリフォームしてしまう
売り出し前のリフォームやリノベーションは、マンション売却のよくある失敗のひとつです。
マンションのリフォームやリノベーションには大きな費用がかかります。しかし、その費用を上乗せした金額で物件を売れる保証はないため、最終的に費用を回収できず損をしてしまう可能性があります。
また、マンションの購買層の中には、自分好みのリフォームやリノベーションを施したいが故に、安さを基準にマンションを探している人が一定数います。このような人にとって、売主によるリフォームは余計な要素になってしまうので、購入希望者の範囲を狭めてしまうことになります。
高額な価格で売り出してしまう
売出価格が高すぎると、マンションが売れ残る確率が高くなります。
マンションにはスペックは応じた適性価格や相場が存在します。相場よりも大幅に高い価格のマンションは、競合する物件と比較したときに価格面で引けをとってしまうので、そもそも内覧の予約すら入らないケースが多いです。
不動産会社の中には、「うちなら高く売れます」という営業トークで契約を取り付け、相場よりも大幅に高い価格で売り出そうとする場合があります。しかし、このような売却方法は売れ残りのリスクを高めるだけであり、最終的には大幅な値下げを強いられるでしょう。
マンションをなるべく高く売りたいのであれば、適正価格で売り出して、より多くの人の目に触れさせることが第一条件となります。マンションを気に入ってくれた人の中で、最も高く購入してくれそうな相手を探しましょう。
不動産会社から囲い込みを受けてしまう
不動産会社から「囲い込み」を受けていると、高額でのマンション売却は期待できないでしょう。不動産会社の主な売上は仲介手数料であり、これは売主と買主からそれぞれ受け取れる報酬です。売主と買主の両方に自社と契約してもらえれば、仲介手数料は2倍になります。
不動産会社は売主と買主の両方と契約するために、ほかの不動産会社からの問い合わせを断ってしまうケースもあり、これを囲い込みと呼びます。囲い込みを受けてしまうと、売却期間が長期化し、最終的な売却価格も下がってしまう傾向があります。
囲い込みを受けているとわかったら、不動産会社を変えることを検討すべきでしょう。
信頼できる不動産会社の選び方
マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。しかし、たくさんの不動産会社の中から、自分と相性のいい信頼できる会社を選ぶのは難しいです。
マンションの売却を成功させるための、不動産会社選びのポイントをいくつかお伝えしていきます。
マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社には、それぞれ得意としている領域があります。
例えば、マンションか戸建てか、どこのエリアに強いか、売却と購入どちらに力を入れているか、などの違いがあります。
大前提として、中古マンションを売却するのであれば「中古マンションの売却」に専門性を持っている不動産会社を選びましょう。
会社よりも担当者選びが重要
マンションの売却活動を行ううえでは、会社選びよりも、担当者選びが重要です。
売却活動は担当者と二人三脚で進めることになります。会社はあくまで窓口でしかありません。担当者の腕次第で、売却の成否が決まるといっても過言ではないため、担当者とやり取りする機会ができたら、目を光らせておきましょう。
実力がある担当者を見極めるには、以下のような項目をチェックすることをおすすめします。
- 実績が豊富かどうか
- 査定価格の根拠は明確か
- 売主目線で販売戦略を提案しているか
- 連絡が取りやすいか
- 包括的なサポートをしてくれるか
- 人柄や性格の相性が良いか
実績が豊富かどうか
仲介会社の担当者を見極めるときは、その人がどれくらいの販売実績を持っているか聞いてみましょう。ただし、数値はいくらでもごまかしが効いてしまいます。
そこで、おすす方法が「現在、売却活動を受け持っている物件の名前」を聞くことです。
その物件の名前を、suumoで検索することで、売却活動において最も重要な「広告による訴求」がきちんとできているかを把握できます。
価格の根拠は明確か
不動産会社の中には、自分たちの会社で取引をしてもらいたいが故に、わざと高めの査定額を出してくるところもあります。「この会社ならこんなに高く売れるんだ」と思わせ、自社と契約させるためです。
しかし、売出価格が高すぎては、売れる売れない以前に問い合わせすら入らなくなってしまいます。このような事態を避けるために、査定を受けた後は担当者に対して、価格の根拠を丁寧に説明してもらいましょう。
その際、論理の筋が通っていなかったり、納得感のある話が聞けない場合は、違う不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
売主目線で販売戦略を提案しているか
売却活動は不動産会社がメインとなり動くものではあるものの、売り出す側としては自分たちの意向も取り入れてもらいたいはずです。売主目線で販売戦略を立ててくれる担当者を見つけられるのがベストです。
例えば、「この時期までに、これくらいの価格で売りたい」「転勤するので、できる限り急ぎたい」「なるべく週末を内覧でつぶしたくない」など、自分の売却に関する条件は一通り伝えてみましょう。腕のいい担当者であれば、一つひとつの希望に対して何らかの解決策や妥協案を提示しつつ、念入りに売却戦略を練ってくれるはずです。
逆にノルマを重視する担当者は、売主の事情を無視した提案をすることがあります。そのような場合は、契約する前に違う不動産会社の話を聞いてから判断しましょう。
連絡がとりやすいか
売却活動をスムーズに進めるためには、担当者との連絡の取りやすさも大切です。
連絡が取りにくいと、売却状況が把握しにくかったり、何かあったときに迅速に対応してもらえない可能性があります。
契約を結ぶ前に、メールや電話でいくつかライトな相談をしておくのもいいかもしれません。
包括的なサポートをしてくれるか
売却活動そのもの以外にも、税金やローンなどお金回りの不安、残置物の処分方法、住み替え先の探し方など、不動産会社に相談したいことはたくさんあります。これらの相談にも乗ってくれるか、包括的にサポートしてもらえるかで、不動産会社を選ぶのがおすすめです。
サポート内容や担当者の知識を事前にチェックし、何か相談事があれば、すぐに不動産会社に問い合わせましょう。担当者で解決できないことなら、専門家を紹介してもらえるはずです。
人柄や性格の相性が良い
担当者と二人三脚で売却活動に挑むためには、相手との相性も重要です。
「この人の話はどうもわかりづらい」「悪い人ではないけど、反りが合わない」と感じる相手に、大切なマンションの売却は任せられないでしょう。第一印象の良い、自分に合った担当者を探してみてください。
