ローンの残っているマンションは売却できる？
マンションを売却しようと思ったら、まず確認したいのが住宅ローンの債務がいくら残っているかです。ローンが残っている場合でも、マンションの売却自体は可能です。しかし、ローンの残債務がどれくらいあるかや、返済目処が立っているかどうかによって、対応が変わってきます。
売却したいマンションのローンについては、マンションを売却して得た利益でローンが完済できる場合、もしくは、マンションを売却してもローンが残ってしまう場合のどちらに当てはまるかをまずは見極めましょう。それぞれ、マンションを売却する際にどのような対応が必要なのかを解説していきます。
マンションの売却益がローン残債を上回る場合
まず、ローンの残っているマンションを売却する際の一つ目のパターンは、マンションを売却すればローンが完済できる場合です。マンションを売却すればローンが完済できるようであれば、それが一番望ましいです。売却利益のうちのいくらをローンに充てるのか、もしくは、貯金を切り崩して補填するのかなど、資金計画を立てましょう。
マンションを売却したのちに、住む先の費用があまりかさまない場合、貯金を切り崩しても良いかもしれません。しかし、マンション売却をしたのちに引越しがあったり、新居の購入を考えていたりするのであれば、貯金はあまり崩さないことをおすすめします。のちのちの生活にも費用がかかります。どのようにして資金調整をするかはよく考えましょう。家族がいる場合は、家族間でよく相談しなければなりません。
マンションの売却益がローン残債を下回る場合
マンションを売却する際、もうひとつ考えられるのが、マンションを売却してもローンが完済できない場合です。マンションを売却した利益を持ってしても、ローンが完済できない場合には、どうしたら良いのでしょうか。ローンの残っている場合に取るべき対策は2つあります。
買い替えローンを組む場合と、任意売却をする場合です。それぞれ、どのような対応を取るべきかは異なります。買い替えローンや任意売却がどのようなものなのか、適応するケースを合わせて紹介してきます。
買い替えローンを利用する
1つ目に考えられるのは、「買い替えローン」です。買い替えローンとは、新たに新居を購入した際に組む住宅ローンに、残ってしまったローン残高を組み込む方法です。金融機関によっては「住み替えローン」と呼ぶこともあります。買い替えローンを利用することで、すでに組んでいる住宅ローンの金利が下がり、返済が楽になる可能性もあります。
買い替えローンを利用するためには、3つの条件をクリアする必要があります。
1. 新規で住宅ローンを組む人
買い替えローンを利用するのであれば、新たに新居を購入しなくてはいけません。次に住む住居が賃貸の場合は買い替えローンを利用できないので、注意が必要です。
2. 住宅ローンの残債がある人
買い替えローンを組むためには、売却したマンションの住宅ローンが残っていることが条件です。
3. 延滞の履歴がない人
過去に住宅ローン返済に延滞があった人は買い替えローンの利用はできません。過去の履歴をしっかりとチェックされるので、将来買い替えローンの利用を考える可能性のある方は、延滞してしまわないよう注意しましょう。
そのほかにも、買い替えローンを利用するためには、収入に余裕がある人は組むのが難しい場合も。買い替えローン利用の条件に合っているか、金融機関に相談してみることをおすすめします。
ただし、買い替えローンにはデメリットもあります。買い替えローンを組むと、前のマンションの金利は低くなるものの、新規で組む住宅ローンの金利は高くなります。自己資金がなくても住み替えができるのがメリットではあるものの、デメリットもあるのでよく検討してから利用するようにしましょう。
任意売却する
マンションを売却しても住宅ローンが払えない場合、任意売却が必要になるケースもあります。任意売却はどういった売却方法なのでしょうか。
任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなってしまった際に、金融機関に事情を説明してマンションを売却する方法です。住宅ローンを組む際、金融機関は住宅ローンが払えなくなってしまった際の担保としてマンションの抵当権を手にします。そのため、住宅ローンが完済されるまでは、マンションは負債者と金融機関のものと言うわけです。
住宅ローンの支払えなくなったマンションは金融機関の了解なしに勝手に売却することは許されていないので、必ず相談をする必要があります。任意売却の場合、マンションの売却、値下げの対応など、売却利益に関わりそうな話はすべて金融機関の了解を得た上で行動する必要があります。
しかし、それ以外の売却の流れは通常の売却と変わらないので、安心して売却に取り組めるでしょう。
任意売却では、売上金は原則住宅ローンの完済に充てられます。ただし、交渉次第では引越し費用や新居購入に充てられることもあります。住宅ローンの返済からその後の資金計画はしっかりと交渉できるのが好ましいです。
任意売却について詳しく知りたい方には以下の記事がオススメです。
時間をかけすぎてしまうと、強制的にマンションを売却させられる競売に発展してしまう場合もあります。なるべくスピーディーな対応を心がけましょう。
競売について詳しく知りたい方には以下の記事がオススメです。
ローンの残っているマンションの売却手順
ローンが残ってしまっているマンションとはいえ、売却の流れは通常のマンション売却とあまり変わりはありません。しかし、ローンの完済に不安を感じるようでれば、金融機関に相談をしたのち、不動産会社への相談に行った方が良いでしょう。仮に任意売却になってしまう際には、通常の不動産会社ではなく、任意売却を専門としている不動産会社で売却活動をすることになります。
売却を成功させるためにも、不動産会社の見極めが重要なので、しっかりとリサーチをした上で依頼会社を決めるようにしてください。
さらに、買い替えローンを利用する場合には、住宅ローンの返済日と新しい住居の購入日が同日である必要があります。買い替えの場合には、先にマンションを売却する売り先行と、先に新居を購入する買い先行の2つがあります。
しかし、買い替えローンを利用する際にはどちらもを並行して行う必要があるので注意しましょう。タイミングが大切になるため、買い替えに詳しい不動産会社を見つけられることが好ましいです。
まずは査定をして自分のマンションの価値を知ろう
ローンの残っているマンションを売却するのであれば、売った後にローンの返済が完了できるかを知るためにもマンションの価値を把握しておくことが重要です。事前にどれほどの価格で売却できるかを知っておけば、資金計画も立てやすいでしょう。
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