マンションの住み替えで失敗を避けるには?注意すべき6つのポイントを解説

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本記事では、マンションの住み替えで失敗しやすいポイントと対処法について解説します。

マンションの住み替えについてより網羅的に知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

https://sumutasu.jp/mag/relocation/how-to-relocate/ 

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マンション住み替え時の2つの売却タイミング

マンションの住み替えでは、今住んでいるマンションを手放して新居に引越しますが、旧居を売ったり新居を買ったりの「売買」がともないます。

今のマンションの売却と新居の購入を同時にできるのが理想ですが、これは非常に難易度が高いです。たいていの場合、今の住まいを売ってから新居を購入する「売り先行」か、新しい住まいを買ってから旧居を売却する「買い先行」になるでしょう。

それぞれどんなメリット・デメリットがあるのか、どんなケースに向いているのかを解説していきます。

お金回りの失敗が多い「買い先行」

買い先行の流れ
買い先行は、先に新しい住まいを買い、そこに引越してから、旧居の売却をする方法です。今のマンションに住んだまま、気に入る物件をとことん探せるので、新居選びの失敗は少ないでしょう。

ただ、旧居と新居で2つの不動産を同時に所有することになるため、お金回りの失敗はしやすくなります。

買い先行のメリット

買い先行の主なメリットは、次の通りです。

  • 仮住まいが必要ない
  • 新居探しに時間をかけられる
  • 売却活動がしやすくなる
仮住まいが必要ない

マンションを先に売却する「売り先行」では、新居を購入するまでの間は、仮住まいで暮らさなくてはいけません。対して、マンションを売却する前に新居を購入する「買い先行」では、もともと住んでいた家から直接新居に引っ越せます。

そのため、仮住まいが必要なく、生活が安定しやすいというメリットがあります。転勤や進学に合わせて住み替えをするのであれば、先に住まいを決めておける、買い先行が望ましいでしょう。

また、引っ越しの回数も一回で済むため、費用や精神的負担も抑えることにも繋がります。

新居を探しに時間をかけられる

いつまでに引越さなければならない、という事情がない限り、買い先行の方がじっくり時間をかけて新居を探せます。旧居が売れるのを待たなくていいため、気に入った物件を買い逃すこともないでしょう。

「住環境に強いこだわりがある」「どうしても住みたい家が見つかっている」という方は、買い先行がおすすめです。

売却活動がしやすくなる

買い先行では、旧居を空室の状態にして内覧をすることができます。これは、内覧希望者と売主の双方にとって理想的な状態だと言えます。

まず、内覧希望者にとっては、家具やモノが一切ないほうが、純粋に物件だけを見て回ることができるため、自分が生活したときのイメージを持ちやすくなります。また、居住者に気を遣う必要もないので、細かい部分までじっくり物件を見ることができるのも大きなメリットです。

売主にとっての最大のメリットは、内覧に立ち会う必要がないということです。空室状態の内覧は、不動産会社の担当者に鍵を渡しておけば、すべてを一任することができます。また、内覧が入るごとに掃除をする必要もないため、売主はほぼノータッチで売却活動を終えることも可能です。

また、空室状態にした方が、内覧予約が入りやすく、結果も好印象になることが多いので、売却期間を短縮できる可能性があります。

買い先行のデメリット

買い先行の主なデメリットは、次の通りです。

  • ダブルローンになりやすい
  • 固定資産税が二重でかかる
  • 資金計画が立てにくい
ダブルローンになりやすい

住み替え前のマンションの住宅ローンが残っていて、新居もローンを組んで購入する場合、旧居と新居のローン返済が重なることとなります。これを「ダブルローン」といいます。

ダブルローンでは返済が2重になるため、旧居の売却(ローンの完済)までの経済的負担が大きくなります。

また、旧居の残債が多く残っている場合は、仮に売却資金で完済できる見込みでも、新たなローンの審査に通らないことも多いです。

そのため買い先行を選ぶ場合は、経済的に余裕があることが大前提であると覚えておきましょう。

固定資産税が二重でかかる

買い先行で住み替える場合は、固定資産税、管理費、修繕費など、あらゆる居住費用が2重になることも忘れてはいけません。

そのため、仮に旧居のローンを完済している場合でも、売却するまでは何らかの費用が発生し続けるため、経済的な負担は大きくなります。

資金計画が立てにくい

もともと暮らしていたマンションを売る前に新居を購入する買い先行では、購入のタイミングで、「旧居の正確な売却価格」を把握することができません。査定価格は分かるかもしれませんが、これはあくまで「このくらいで売れるだろう」という予測であり、実際にその金額で売れるとは限りません。

「査定価格のまま売れるだろう」と資金計画を組んでしまうと、うまくいかなかったとき、計画が崩れ経済的な不安が大きくなります。

少なくとも「業者に買取してもらうならいくらで売れるか?」「値下げをするなら、どこまで下げられるか」という複数の売却シナリオを考えておき、希望額で売れなかった場合に備えて、余裕のある資金計画を立てましょう

業者による買取とは?
買取とは、「マンションを個人から買い取り、別の個人に再販すること」を目的とする業者にマンションを売却する方法です。売却価格は、相場に比べて7~8割ほどと低くなりますが、どんなマンションでも確実に売却できるというメリットがあります。

新居選びの失敗が多い「売り先行」

売り先行の流れ
売り先行は今住んでいるマンションを売ってから、新居の購入と、そこへの引越しをする方法です。同時に2つの物件を持つことはないため、お金回りの失敗は少なくなるでしょう。

住みながら売却活動をする必要があり、売却後も仮住まいの期間が発生するため、手間がかかりやすいのがネックとなります。

売り先行のメリット

売り先行の主なメリットは、次の通りです。

  • ダブルローンを回避できる
  • 資金計画が立てやすい
  • 高額売却できる可能性が高くなる
ダブルローンを回避できる

今住んでいるマンションを売却してから新居を購入する売り先行では、旧居の住宅ローンを完済した状態で、物件を購入することができます。

旧居と新居の住宅ローン返済が重なることを「ダブルローン」といい、住宅ローンの返済が二重にあるため、一時的とはいえ経済的な負担が非常に大きくなります。

そのため、「経済的な負担を避けたい」「2重でローンを組めるほどの収入がない」という場合は、売り先行を選ぶことが得策です。

資金計画が立てやすい

今のマンションを売ってから新居を購入する売り先行では、資金計画が立てやすいというメリットがあります。なぜなら、旧居がいくらで売れ、自由にできる資金がどれくらい残っているか確定しているので、新居の購入に費やせる金額が明確になるためです。

資金計画を堅実に立てたい場合にも、売り先行はおすすめです。

高額売却できる可能性が高くなる

買い先行と比べ、売り先行は売却活動に時間をかけることができるため、旧居を高く売りやすいというメリットもあります。

一般的にマンションを高く売りたいときは、「相場価格をより少し高めに売り出して、徐々に値下げをしながら買い手が現れるのを待つ」という戦略が採られます。高く売れるかどうかは、焦らずに適切なタイミングで値下げをすることが重要です。

売り先行であれば売却にじっくり時間をかけられるので、この販売戦略を成功させる可能性が高くなります。

しかし、買い先行の場合は、旧居が売れるまで固定資産税や住宅ローンの返済が二重になるため、「早く売らなきゃ」という焦りが生じます。そのため、大幅な値下げをしたり、買い手からの無理な価格交渉に応じてしまうというケースが多いです。

売り先行のデメリット

売り先行の主なデメリットは、次の通りです。

  • 仮住まいが必要
  • 内見対応がしづらい
仮住まいが必要

今住んでいるマンションを売ってから新居を探す売り先行では、一時的ではあるものの、「家がない期間」が生じます。そのため、新しい住まいが見つかるまでの間は、「仮住まい」が必要になります。仮住まいの敷金・礼金や家賃は、何かとお金がかかる住み替え時には、大きな負担となります。

また、「旧居から仮住まいへ」「仮住まいから新居へ」の計2階の引っ越しが必要になるため、その分の費用や労力も必要になります。

仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

住み替えで仮住まいが必要なのはどんなとき?かかる費用とあわせて紹介

内見対応がしづらい

売り先行では、マンションに住みながら、内見対応をすることとなります。

そのため、内覧が入るたびに事前に掃除をしたり、予定を開けておく必要があります。また、「売主が居住中の物件」は買主からも敬遠されやすいため、そもそも内覧の予約がなかなか入らないというリスクもあります。

居住中の内覧を成功させたい方は、以下の記事をご参照ください。

マンション売却に必要な内覧の件数は?内覧対応なしで売却できるサービスも紹介!

マンションの住み替えで失敗しないためには?

マンションの住み替えは、売却と購入の両方のことを考える必要があり、失敗すると過度な費用や手間がかかったり、気に入った物件を買い逃すリスクがあります。このようなリスクを避けるための、6つの注意点を解説します。

  • お金周りの失敗を避けたいなら「売り先行」
  • 物件選びを失敗したくないなら「買い先行」
  • 査定と価格設定は慎重に
  • 売却と購入は同じ不動産会社に依頼する
  • 優秀な担当者を選ぶ
  • 買取の利用を検討する

お金回りの失敗を避けたいなら「売り先行」

お金回りの失敗を避けたい人には、「売り先行」での住み替えがおすすめです。売り先行では仮住まいこそ必要になりますが、買い先行と異なり固定資産税が二重でかかったり、ダブルローンになったりすることがありません。

何より、売却益が確定した状態で新居を探せるため、資金計画が立てやすいというメリットが大きいです。旧居が思ったより高く売れなくとも、「実際の売却価格」に基づき、資金計画を立て直せます。

物件選びを失敗したくないなら「買い先行」

物件選びで失敗したくない人には、「買い先行」での住み替えがおすすめです。今のマンションで暮らしながら、気に入る物件が見つかるまで、時間をかけて物件探しができます。家は大きな買い物ですから、納得のいく物件をじっくり探せるメリットは大きいです。

ただ、買い先行は旧居が売れるまで、固定資産税等の居住費が二重でかかります。旧居の住宅ローンが残っているなら、売却までダブルローンの状態となり、経済的な負担は大きくなるでしょう。これらの負担から「旧居を早く売らなきゃ」と焦り、旧居を大幅値下げしてしまうことも考えられます。

買い先行を選ぶ場合は、ローンを既に完済していたり、ダブルローンや二重の居住費用が継続しても生活に支障がないなど、経済的な余裕がある場合に限られると考えておきましょう。

査定と価格設定は慎重に

マンションの住み替えをする際に、最初にする行為は、今住んでいる家を査定することでしょう。

世の中には様々な査定サービスがありますが、特に一括査定サイトや仲介会社の査定を利用する場合は、注意が必要です。このような査定サービスの中には、契約を獲得するために、意図的に高額な価格を提示するものが多いです。相場よりも高い査定価格を鵜呑みにして、その不動産会社と契約してしまうと、後から大幅な値下げを強いられたり、売却期間の長期化を招いてしまいます。

このような事態を防ぐためには、複数の不動産会社の査定結果をよく比較して相場観を養うことや、買取会社の査定を利用して「最低でもこの金額では売れるんだ」という売却の底値を知っておくことが有効です。

売却と購入は同じ不動産会社に依頼する

住み替えをスムーズに行うためのコツの一つが、売却と購入を同じに不動産に依頼することです。

マンションの売買活動は、不動産会社と密にコミュニケーションを行う必要があるため、会社を一つにまとめることで、相談や問い合わせの手間を省くことができます。不動産会社によっては、売却と購入をまとめて依頼すれば、仲介手数料を割引してくれたり、手厚いサポートを提供してくれることもあります。

優秀な担当者を選ぶ

売却と購入を同時に行う住み替えは、不動産会社の担当者にとっても難易度が高い事案です。そのため、優秀かつ熱心な担当者についてもらえるかどうかが、成功のカギを握っていると言えます。

残念ながら、不動産業界にはノルマを重視するあまり、金額の低い案件には手を抜いたり、売主の利益を無視して囲い込みをするような風習が残っています。このような担当者にあたってしまうと、売却期間が不用意に長引いたり、住み替えそのものを見送ることにもなりかねません。

優秀な担当者を見抜く際は、以下の観点を参考にしてみてください。

  • 売主の希望を丁寧にヒアリングし、売主目線の販売戦略を立案してくれるか。
  • 査定額や販売戦略の根拠を明確に話すことができるか。
  • 問い合わせに対してすぐにレスポンスをくれるか。
  • 住み替え先選びやローンの組み方など、幅広い知識に基づいたアドバイスをくれるか。
  • これまでに住み替えを成功させた実績があるか。

買取の利用も検討する

仮住まいやダブルローンを避けるために、売却と購入を同時に行いたい場合は、買取の利用も検討しましょう。

買取とは、不動産会社に直接物件を売却する方法で、引き渡し日を自由に設定できるというメリットがあります。つまり、買取を利用すれば、新居さえ見つかってしまえば、旧居の引き渡しと新居への引っ越しを同じ日に行うことができるのです。

しかし、買取には売却価格が相場の7~8割ほどになってしまうというデメリットがあります。旧居の売却金額が低くなると、住み替え先のグレードを落とすことに繋がるため、「できれば買取は利用したくない」という方も多いでしょう。

そのような方におすすめなのが「買取保証」をつけておくという方法です。これは、あらかじめ売却期限を設定しておき、期限内は通常通りに個人に対する売却活動を行い、万一売れなかった場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらうという売却手法です。こうすれば、高値での売却を目指しながらも、売れなかった場合のリスクを回避することができます。

住み替えローンを使う場合の注意点

アンダーローンとオーバーローン

旧居を売却しても残債が残ってしまう、いわゆるオーバーローンの状態での住み替えを可能にする手段に、住み替えローンがあります。

住み替えローンは、「旧居のローンの完済費用」と「新居の購入費用」の2つを同時に融資してもらえるローンのことを指します。「オーバーローンだけど、すぐに住み替えしたい」という事情を抱える方にとっては、非常にありがたいローンですが、利用を検討する際にはいくつか注意が必要です。

住み替えローンの審査に通るのは難しい

住み替えローンは、二つの費用を同時に借りるという性質上、借り入れ額が大きくなりやすく、その分審査に通るのも難しくなります。

基本的に住宅ローンの融資上限は、収入の6~7倍と定めている金融機関が多いため、住み替えローンであってもこの額を上回る場合は、審査が下りない可能性が高いです。(フラット35など、一部の住宅ローンは年収の10倍など、通常より緩い基準が設けられている場合があります)

また、仮に審査に通ったとしても、住み替えローンは金融機関にとってリスクの高い商品ですから、それだけ高めの金利を課される傾向にあります。実際にどの程度の金利が課されるかは、金融機関や借り手の収入や資産の状況によって異なりますが、通常の住宅ローンより高いことは確かでしょう。

売買のタイミングを合わせないといけない

住み替えローンを利用するためのもう一つのハードルが、「旧居の引き渡しと新居の購入の決済を同日にしなければならない」という条件です。

そのため、売却と購入のスケジュールがどちらもタイトになりやすく、結果的に思い通りの金額で旧居が売れなかったり、新居選びに妥協が生じるという事態になりかねません。

売買のタイミングを合わせるには、先ほどご紹介したように、不動産会社を一本化したり、買取を利用するという手段がおすすめです。

スムーズな住み替えを実現したいなら「すむたす売却」

本記事は、住み替えの失敗を防ぐためのポイントについて解説しました。

マンションの住み替えは非常に難易度が高いため、「優秀な不動産会社や担当者についてもらう」というのが成功のカギになります。

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すむたすの住み替えサポートの特徴

  • 引き渡し日を自由に設定できるため、仮住まいもダブルローンも避けられる。
  • 新居の購入も同時にサポートするので、住み替え先選びに困らない。
  • 内覧対応、価格交渉、室内の掃除など、面倒な手間は一切に必要なし。

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