マンションを高く売るための方法
マンションを高く売るためにはいくつかのポイントがあるので、そのポイントを抑え、希望通りの金額での売却を目指しましょう。
時間に余裕をもって売却活動を行う
マンションを売る際は時間に余裕を持って売却活動をしましょう。マンションを売却する際は、平均して3〜6ヶ月の時間がかかると言われています。
売却期間に余裕がないと、売り出し価格を低めに設定する必要があったり、購入希望者からの値下げ交渉に対して、弱気にならざるを得ないため、最終的な売却価格が低くなりがちです。
逆に、売却期間に余裕を持っておけば、最初は高めの金額で売り出して、買い手が現れるまで少しずつ値下げをするという戦略を取ることができたり、価格交渉にも強気で望むことができます。
マンションがどれくらいで売れるかは、物件の人気度や不動産会社の腕に左右されますが、半年程度の時間を確保しておくと安心でしょう。
競合物件が少ない時に売り出す
マンションは競合物件が少ない時に売り出しましょう。マンションの価格は需要と供給で決まります。近くに競合物件が多くあるときは、価格競争が起きるため、値段が下がりがちになります。
条件が類似した物件が近くに多い場合は、安い物件から売れていくので、売却期間の長期化にも繋がります。
売却のタイミングを自由に決められるのであれば、競合物件が少ないタイミングを狙うようにしましょう。
優秀な担当者と出会う
マンションを高く売れるかどうかは、優秀な担当者と出会えるかどうかが重要なカギを握っていると言っても過言ではありません。
優秀な担当者を見抜くためには、以下の項目をチェックするようにしましょう。
- 査定価格や販売戦略を根拠をもって説明することができる。
- 長期的な見通しを持っている(この時期までに売れなかったら、これくらい値下げをするという、見通しをもっている)
- 過去の販売実績が豊富。
- 連絡が取りやすく、レスポンスが早い。
- 人当たりが良く、コミュニケーション能力が高い。
大手の有名な不動産会社であっても、営業マンの実力にはかなりばらつきがありますし、ノルマを重視する会社の場合は、顧客の要望を無視した提案をしてくることもあります。契約する不動産会社は会社の評判よりも、担当者の実力で選んだ方がよいでしょう。
適切なプライシング
マンションを高く売るためには、状況に応じて適切なプライシングをすることが重要です。
例えば、最初は相場より1割ほど高めに売り出し、買い手が現れるまで少しずつ値下げしていく戦略を取れば、売却期間は長くなるリスクはありますが、高値で売れる可能性は高まります。
「物件をいくらで売り出すか」「値下げはどのタイミングでどのくらい行うか」「購入希望者からの価格交渉にどの程度応じるか」などは素人では判断が難しいため、担当者に任せるのが得策です。優秀な担当者であれば、絶妙なプライシングの方法を熟知しているはずです。
SUUMOへの掲載に力を入れる
マンションを売る際は、特にSUUMOへの掲載に力を入れることが大切です。なぜなら、物件の購入希望者の7割はSUUMO経由だと言われているからです。集客率を高められるかどうかは、SUUMOで魅力的な訴求ができるかどうかがポイントだと言っても過言ではないでしょう。
基本的にSUUMOへの掲載は不動産会社の仕事です。しかし、実際の記事を見て写真の鮮明さやアングル、明るさなどに問題ないか、自分でもチェックしてみましょう。
集客力がある会社であれば、購入希望者の意欲を掻き立てる写真の撮り方を熟知しているはずです。
また、不動産会社を選ぶ際も「不動産会社名+ SUUMO」で検索してみてください。検索して出てきた記事の中で、売り出し中の物件の訴求がうまくできているかを確認するのもポイントです。
内覧に工夫を施す
購入希望者の購入意欲をより掻き立てるためには、内乱に工夫を施すのも重要なポイントです。
まずは物件の魅力を整理しておきましょう。担当者と一緒に購入希望者にどのように魅力を伝えるか戦略を練ることが大切です。
また、部屋をきれいに掃除するだけでも印象がガラッと変わって見えます。特に、玄関・水回り・ベランダは身に付きやすいので、重点的に掃除することをおすすめします。汚れがひどいようであれば、数万円で依頼できるハウスクリーニングの利用も検討してみましょう。
可能であれば、先に新居へ引っ越してしまい、部屋を空室にできれば、内覧の成功率はぐっと引き上がります。なぜなら、空室の方が物件そのものの魅力が伝わりますし、購入希望者が気兼ねなく部屋の様子を見られるためです。
マンションを高く売るときに注意すべきこと
マンションを高く売るときには注意しなければいけないポイントがあります。注意点を把握しておかなければ低価格で売却される可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。
売出前にリフォームしてしまう
高く売ろうとしてリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。結局リフォーム費用を上乗せできず、損をしてしまう可能性があります。
また、個人がリフォームを依頼する場合は、以下のリスクが出るのでおすすめできません。
- 施工業者のマネジメントが難しい
- どこを修繕すべきなのかの判断がつきにくい
- 買取再販業者による施工のほうが低価格かつクオリティが高いので、リノベーション済み物件として価格でせり負ける可能性がある
しかし、水回りやベランダのホームクリーニングなどは数万円程度と低予算でありながら、物件の印象を大きく改善することができるので、検討の価値があります。「どこを綺麗にするべきか」は判断が難しいので、不動産会社の担当者と相談しながら、決めるようにしましょう。
高額な価格で売り出してしまう
マンションを高く売りたいからといって、あまりに高額な価格で売り出すのはNGです。相場に合っていない価格だと、そもそも内覧希望者すら現れない可能性があります。
売り時も逃し、結果的に値下げにつながりやすくなるので、相場に合わせた価格で販売することが重要なポイントです。目安としては、「相場価格+1割」までに抑えることをおすすめします。
不動産会社から囲い込みを受けてしまう
囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすることです。
簡単に言えば、他の不動産会社から、「物件の購入者が現れたので、案内させてほしい」と電話があっても、その紹介を断ることです。囲い込みを受けると、本来であればあらゆる不動産会社経由で買い手が見つかるはずが、契約している1社の不動産会社からしか買い手の紹介を受けられなくなります。つまり、買い手の母数が大幅に減ることになるため、売却期間の長期化や不本意な値下げを強いられる可能性が高くなります。
囲い込みを受けないためには、一般媒介契約を結んで複数の不動産会社に売却を依頼したり、担当者に囲い込みをしないように伝えておくだけでも効果があるでしょう。
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