【マンション売却】確定申告のルールと計算方法を流れに沿って解説!

マンション売却
すむたす買取
すむたす買取

マンション売却で確定申告が必要なケース

マンションを売却すると、確定申告が必要になることがあります。確定申告が必要なのは、「売却益が出たとき」と「特例を利用したとき」。たいていの場合、どちらかには当てはまるので、マンション売却=確定申告必須と思っておくといいでしょう。

では、売却益はどのようにして求め、特例にはどんなものがあるのでしょうか。具体的にお伝えします。

売却益が出たとき

マンションの売却で確定申告が必要になるのは、売却益が出たときです。売却益とは、「売却による利益」であり、売却額のことではありません。売却益は次の計算式で求められます。

マンションの売却価格 – (マンションの取得費 + 売却にかかった諸費用)- (もしあれば)特別控除の額

計算結果がプラスであれば確定申告が必要、マイナスであれば不要です。

特例を利用したとき

特例を利用しているときは、売却益の有無にかかわらず、確定申告をしなければなりません。

特例とは、不動産売却における、特別な控除のこと。条件を満たした場合に利用でき、売却額から控除を受けることで、売却益にかかる税金を抑えられます。マンション売却に関わるものは、主に3つです。

  • 譲渡所得(3,000万円)の特別控除
  • 10年超所有の軽減税率
  • 譲渡損失の損益通算・繰越控除

自身の住んでいたマンションを売却する場合、売却益から3,000万円を控除できる「譲渡所得の特別控除」を利用できるケースがほとんど。税額をかなり抑えられるので、手続きや確定申告が面倒でも、必ず活用してください。

確定申告は、売却翌年の2/16~3/15に

確定申告は、マンションを売却した翌年の2/16~3/15の間に、所轄税務署で行いましょう。なお、2/16や3/15が土・日・祝日の場合、翌開庁日に期限がずれます。

なお、マンション売却により発生する税金には5種類のものがあり、それぞれの納税期限は異なります。

【税金別の納付期限】

税金納付期限
譲渡所得税売却翌年
住民税売却翌年
復興特別税売却翌年
登録免許税売却による登録変更時
収入印紙税売買契約の締結時(収入印紙の購入時)

それぞれの税額や納税のタイミングについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション売却の確定申告に必要な書類

売却益が出ていたり、特例を使ったりしているなら、確定申告が必要です。準備として、必要書類を揃えましょう。

マンション売却の確定申告には、次の書類が必要です。

☆確定申告書B

☆申告書第三表(分離課税用)

☆譲渡所得の内訳書

  • 譲渡所得計算証明書
  • 除票住民票
  • 購入時と売却時の売買契約書の写し
  • 媒介報酬や印紙代などの領収書

☆印のついたものは、税務署や国税庁のWebサイトから手に入れます。こちらのリンクから、必要書類を印刷し、確定申告に使うこともできます。

参考:【申告書用紙】│国税庁

また、特例を使った場合は、特例ごとに次の書類も必要になります。

【譲渡所得(3,000万円)の特別控除】
特になし
【10年超所有の軽減税率】
譲渡資産の登記事項証明書

【譲渡損失の損益通算・繰越控除】

  • 譲渡資産の登記事項証明書
  • 住宅借入金の残高証明書

【譲渡損失の損益通算・繰越控除(買い替えの場合)】

  • 譲渡資産の登記事項証明書
  • 買い換え資産の登記事項証明書
  • 新しい住民票
  • 買換え資産の住宅借入金の残高証明書

マンション売却から確定申告までの流れ

マンションを売却したら、定められた期間内に確定申告をしなければなりません。期限間際に慌てないよう、確定申告の流れを確認しておきましょう。

マンション売却後の確定申告の流れは以下の4ステップです。

  1. 売却益を計算
  2. 必要書類を用意
  3. 確定申告書の記入
  4. 書類を提出する

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

売却益を計算

まずは、売却益を計算しましょう。計算結果がマイナスで、特例も使っていないのなら、確定申告は不要です。

必要書類を用意

売却益を計算した結果がプラス、あるいは特例を使っているのなら、確定申告が必要です。必要書類は早めに用意し、慌てないようにしましょう。

特例を使っている場合は、必要な書類も増えます。

売却益が出ていたり、特例を使ったりしているなら、確定申告が必要です。準備として、必要書類を揃えましょう。自分の場合はどんな書類が必要なのか、「マンション売却の確定申告に必要な書類」の内容を振り返り、把握しておきましょう。

確定申告書の記入

確定申告書を手に入れたら、住所や所得金額など、必要項目を記入していきます。

こちらのリンクから、国税庁による手引き書や記入例を見られます。記入例を見ながら、書いていきましょう。

参考:確定申告書などの様式・手引き-国税庁
※令和2年版のものです

書類を提出する

書類が完成したら、税務署や確定申告会場で提出します。どこに提出しても、提出期限は変わらないので、気をつけましょう。

税務署がどこにあるのかわからない方は、こちらのリンクから調べられます。郵便番号や地図から、行きやすい税務署を探してください。

参考:税務署の所在地などを知りたい方│国税庁

マンションの売却益の求め方

マンションの確定申告をするには、マンションの売却価格や取得費から、売却益を求めなければなりません。

次からは、マンションの売却益計算で特に面倒な、取得費や譲渡費用の求め方を解説。事例を基にした計算例もお見せするので、参考にしてください。

譲渡所得の計算式

もう一度、譲渡所得の計算式を確認しましょう。次の計算式に、各金額・費用を当てはめていくことで、譲渡所得の金額がわかります。

マンションの売却価格 – (マンションの取得費 + 売却にかかった諸費用)- (もしあれば)特別控除の額

マンションの売却価格は、売買契約書を見ればわかります。ほかの金額は、次からお伝えする方法を使って計算しましょう。

取得費の求め方

取得費とは、マンション購入にかかった費用のことです。土地の場合は、土地の購入価格がイコール取得費です。建物の場合は、購入価格そのもののことではなく、購入価格から減価滅却費を控除した金額が取得費となります。

取得費として計算できる項目にはどんなものがあるのか、減価滅却費はどう求めればいいのか、ひとつずつ見ていきましょう。

取得費として計算できる項目

マンション購入時にかかった、次のような費用は、取得費として計算できます。

  • 仲介手数料
  • 立退料・移転料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への登録手数料
  • 不動産取得税
  • 搬入費
  • 据付費

各項目を取得費として計算することは、義務ではありません。しかし取得費が増えた分、譲渡所得が小さくなるため、節税には役立ちます。取得費の金額のわかる書類が残っているなら、取得費として計算すべきです。

登録免許税のような、土地と建物の区別ができる場合は、それぞれの取得費に加算します。土地は「取得費=購入価格」なのに対して、減価滅却で計算する建物は「取得費≠購入価格」となるからです。

仲介手数料のような、土地と建物それぞれの価格に明確な区分がないものは、購入時の土地と建物の価格割合を基に取得費を計算しましょう。例えば「土地400万円、建物600万円」だった場合、「土地4:建物6」で、取得費を計算してください。

減価滅却費の求め方

住居用のマンションの場合は、次のように取得費を計算します。

取得費 = 土地購入額 + 建物購入額 – 減価償却費相当額

計算するには、土地と建物それぞれの購入額を区別したうえで、建物にかかる”減価滅却費相当額”を求めなければなりません。減価滅却費相当額は、次の計算式で求められます。

減価償却費相当額 = 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 所有年数

所有年数は築年数ではなく、マンションを購入してから売却するまでの”所有期間”のこと。6ヵ月未満は切り捨て、6ヵ月以上は切り上げる「五捨六入」で計算してください。

償却率は、マンションの構造によって異なります。次の中から、売却するマンションに該当するものを選び、計算式に当てはめてください。

【マンションの償却率(構造別)】

構造償却率
木造0.031
木造モルタル0.034
鉄骨造(3mm以下)0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下)0.025
鉄骨造(4mm超)0.020
鉄筋コンクリート造0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造0.015

なお、減価滅却費相当額は、購入額の95%が最大です。例えば1,000万円で購入したマンションなら、減価滅却費相当額は最大950万円となります。

譲渡費用の求め方

譲渡費用は、マンション売却にかかる各種費用・税金の総額を指します。具体的には、次のようなものがあります。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売主負担の印紙税
  • 賃貸運用していた場合の立退料
  • 名義書換料 など

また、売却にかかった全ての費用が、譲渡費用となるわけではありません。次のようなものは、譲渡費用として計算できません。

  • 抵当権抹消の費用
  • 相続の場合、遺産分割にかかった費用
  • 引越しにかかる諸費用 など

譲渡所得を計算してみよう

マンション売却の譲渡所得を計算する方法がわかったところで、一度、実際に計算してみましょう。各種金額、条件は次の通りです。

売却額:1,000万円

建物購入額:1,000万円

土地購入額:500万円

仲介手数料:45万円

売主負担の印紙税:1万円

マンション構造:鉄筋コンクリート造

所有年数:5年7ヵ月

特別控除:譲渡所得の特別控除を適用

まずは、減価滅却費相当額と、譲渡費用を求めます。

減価滅却費相当額 = 1,000万 × 0.9 × 0.015 × 6 = 81万円
譲渡費用 = 仲介手数料45万 + 印紙税1万 = 46万円

減価滅却費相当額が81万円なので、売却時のマンション取得費は919万円。土地とマンションの取得費合計は、「919万 + 500万 = 1,419万円」となります。
求めた取得費と譲渡費用を、譲渡所得の計算式に当てはめていきます。

マンションの売却価格 – (マンションの取得費 + 売却にかかった諸費用)- (もしあれば)特別控除の額
1,500万 – (1,419万 + 46万)= 35万円

実際の売却益は35万円出ていますが、譲渡所得の特別控除を適用し、3,000万円の控除が受けられます。すると、次のような計算となります。

35万 – 3,000万 = -2,965万円

マンションの売却価格を手軽に確認する方法

マンションを売却したら、売却の翌年に確定申告をしなければなりません。確定申告が必要なのは、売却益が出た場合と特例を使った場合です。たいていどちらかには当てはまるので、基本的には売却したら翌年の確定申告は必須と思っておきましょう。

しかし、本記事でお伝えしたように、マンション売却の確定申告は複雑です。売却益も、単純に購入費から売却費を差し引けばいいというわけではありません。減価滅却費相当額を求めたり、譲渡費用や取得費の証明書類を探したりと、手間と時間がかかります。

期限内に、確定申告をスムーズに済ませるためには、事前準備が大切です。そこでおすすめなのが、事前に売却益の目算を立てておき、イメージを具体的にしておくことです。

売却価格の目安を、すぐに知りたい
手間をかけたくない
という方におすすめなのが、Webから手軽に査定ができる「すむたす買取」というマンション査定サービス。

PCやスマートフォンから5つの項目を入力するだけで、最短1時間で、売却価格の目安がわかります。売却価格が気に入った場合は、30分程度の現状確認を経て、そのまま売ることも可能です。

24時間365日、自宅や移動中に査定ができます。売却価格の目安を知ることから、確定申告に備えてみませんか?

タイトルとURLをコピーしました