固定資産税とは
固定資産税とは、1月1日時点の不動産登記簿上の所有者に対して毎年請求される地方税です。
税額は、自治体が3年ごとに決定する固定資産税評価額に対して、その時点で適用される特例などによって得られた課税標準額に、自治体ごとの固定資産税率を掛けて計算します。
マンションなど建物の固定資産税評価額は経年劣化にともなって下がる傾向にあるため、固定資産税額もそれに応じて下がります。
固定資産税の納税は、毎年4〜6月に登記名義人の住所に宛てて納税額などが記載された納税通知書が届きますので、それを4期に分けるか一括で納税します。
不動産所有者の公益性が高い・固定資産税評価額がかなり低い・被災者を救済するなどの場合には納税が免除されることがあります。
マンションの固定資産税は分譲のみ
固定資産税額は不動産の所有者だけが負担する税金であり、分譲マンションの場合はマンションの部屋の所有者が納税します。
一方で、賃貸マンションは所有者がマンション全体の固定資産税をひとりで支払いますので、賃借人に固定資産税額の納税義務はありません。
マンションの固定資産税の計算方法
固定資産税額は、固定資産税評価額に特例などの減免割合を加味した課税標準額に固定資産税率（おおむね全国一律の1.4%）を掛けて計算します。
分譲マンションの場合には、土地と建物で算出方法の異なる課税標準額のおのおのに、固定資産税率を掛けて1,000円未満を切り捨てて計算します。
このあとで、土地部分の現在の固定資産税評価額が2,400万円で建物部分の新築時の固定資産税評価額が1,000万円の築10年の分譲マンションにおける固定資産税額を計算してみましょう。
土地
固定資産税率が1.4%の場合、土地の固定資産税額は以下のようになります。
土地の固定資産税額=土地の固定資産税評価額2,400万円×1.4%=33万6,000円です。
建物
固定資産税率が同様の1.4%の場合、建物の固定資産税額は以下のようになります。
建物の新築時の固定資産税評価額が1,000万円なら、築10年のマンションの建物に関する固定資産税評価額は「経年減価補正率表」にある「築10年の経年減点補正率0.7397」を掛けて求めます。
築10年現在の建物の固定資産税評価額=1,000万円×0.7397=739万7,000円ならば、建物の固定資産税額=739万7,000円×1.4%=10万3,000円です。
なお、共用部分の敷地持分にかかる固定資産税等は、専有部分の総面積に対する専有面積の割合で按分したものが、個人所有部分の税額と合算して請求されます。
都市計画税
都市計画法による「市街化区域」にあるマンションは、固定資産税と合わせて「都市計画税」も課税されます。都市計画税率はおおむね全国一律で0.3%です。
ちなみに、都市計画税が課されない「市街化調整区域」とは市街化を制限する田舎のような地域が多いため、分譲マンションが建つほとんどの地域では都市計画税もあわせて課税されると考えて良いでしょう。
減額措置について
自分が住むための住宅については、土地も建物も要件に合う場合には減税措置によって、固定資産税や都市計画税（以下、固定資産税等という）が上記で示した税額よりも減免されます。
この減税措置は土地と建物によって要件が異なるため、以下で詳しく解説します。
土地
土地の固定資産税評価額は、住宅が建っていない更地の状態でも固定資産税評価額の70%を課税標準額の上限とする負担調整措置があります。
また、マンションや一戸建てなどの住宅が建つ土地の場合には、別途以下のような軽減措置が設けられています。
住宅用地に関する軽減措置
住宅用地の課税標準額は、下記の表のような区分に従って元の固定資産税評価額よりも低く抑えられます。
| 区分 | 土地面積の要件 | 課税標準額（固定資産税） | 課税標準額（都市計画税） |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 固定資産税評価額の1/6 | 固定資産税評価額の1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超 | 固定資産税評価額の1/3 | 固定資産税評価額の2/3 |
前述の税額計算例の場合を考えてみましょう。
200㎡以下の土地は課税標準額が固定資産税評価額の6分の1になる「小規模住宅用地」の措置を適用し、土地の固定資産税額は以下のようになります。
土地の固定資産税の課税標準額=土地の固定資産税評価額2,400万円×1/6=400万円
建物
建物については、新築時から期間限定で以下の2つの軽減措置が受けられます。
新築マンション
軽減措置を受けられる居住用の新築建物は以下のとおりです。
- 2024年3月31日までに建築
- 居住部分の床面積が全体に占める割は1/2以上
- 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
この場合の固定資産税の軽減内容は以下のとおりです。
| 3階以上の耐火構造などの建物（マンション） | 築5年までは床面積120㎡までの税額が1/2に軽減 |
| 上記以外の住宅 | 築3年までは床面積120㎡までの税額が1/2に軽減 |
認定長期優良住宅
認定長期優良住宅の技術に適合した建物に関する固定資産税の軽減内容は以下のとおりです。
| 3階以上の耐火構造などの建物（マンション） | 築7年までは床面積120㎡までの税額が1/2に軽減 |
| 上記以外の住宅 | 築5年までは床面積120㎡までの税額が1/2に軽減 |
なお、減税措置を受けるためには新築した年の翌年の1月31日までに自治体への申告が必要です。
タワーマンション（2017年の税制改正）
マンションの高さが60m（およそ20階）を超えるようなタワーマンションは「居住用超高層建築物」として、2017年4月1日以降の契約分より固定資産税の算定方法が改定され、階数が上がるにつれ税額が割高になるような補正が加えられました。
シミュレーション
中古マンションの税額がいくらになるのか、実際にシュミレーションをして計算してみましょう。
関東圏の相場
関東圏にある中古マンションの固定資産税等は10〜30万円が相場だといわれることもありますが、固定資産税額はマンションが建っている地域だけではなく築年数・立地・広さ・階数・仕様などによって変わります。
しかし、同じマンションや近隣のマンションなどの類似物件同士なら、固定資産税額にそれほど大きな差はありません。
また、固定資産税等の金額が翌年に大きく変動することはほとんどありませんので、もしも前所有者が直近で支払った税額がわかればそれを参考にすると良いでしょう。
新築 東京 タワーマンション
20階を超えるようなタワーマンションの場合には、階数により専有面積に補正が加えられた「みなし床面積」を税額の計算に使います。
通常マンションの税額計算では、分譲マンション1棟にかかる固定資産税等を、専有面積の全戸総和に対する自己の専有面積の割合に応じて按分していました。
しかし、面積が同じなら低層階と高層階とで固定資産税額が同じになるため、マンションの流通価格と固定資産税額のバランスや公平性の観点から補正が加えられたのです。
たとえば、40階建てのタワーマンションの場合にはその中間層の20階を基準に上下に1階変わるごとに±0.25%ずつ異なり、4階差があれば1%増減するという仕様です。
したがって、1階と比較して40階は補正率が10%高くなります。固定資産税等の額も床面積が同じ1階の部屋と比較すると40階は約10%高くなるのです。
中古
以下の中古マンションを例に、さらに詳しい税額のシミュレーションをしてみましょう。
首都圏にある2020年中古マンションの70㎡相場を3,734万円とし、築10年で新築および認定長期優良住宅の軽減措置がなくタワーマンション補正にかからないマンションとします。
マンション価格の按分比率を土地3：建物1と仮定して算出すると、
土地の按分価格=3,734万円×3/4=約2,800万円
また、土地の固定資産税評価額を実勢価格（按分価格）の約70%、住宅用地に関する軽減措置により固定資産税評価額に対する課税標準額は固定資産税について1/6と都市計画税について1/3、税率は固定資産税1.4%で都市計画税0.3%とすると、
土地の固定資産税評価額=約2,800万円×70%=約1,960万円
土地の固定資産税等=(約1,960万円×1/6×1.4%)+(約1,960万円×1/3×0.3%)=約4万5,700円+約1万9,500円=約6万5,200円、1,000円未満を切り捨てて約6万5,000円
一方で、建物の新築時の固定資産税評価額を800万円とすると築10年の経年減価補正率は表より0.7397となるため、
建物の固定資産税等=800万円×0.7397×1.7%=約10万円
固定資産税等合計=約6万5,000円+約10万円=約16万5,000円となります。
出典元：2020 年・年間平均中古マンション価格 首都圏では東京エリアの牽引で上昇傾向を維持、東京カンテイ（2021 年）
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、計算しなくとも下記から調べることができます。
- 課税明細書
毎年4月以降に自宅に送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」のなかに同封されています。 - 固定資産課税台帳
役所で1年度ごとに、土地なら1筆建物なら1棟を1件として申請すれば有償で閲覧できます。
閲覧できるのは納税義務者本人・相続人・委任状をもつ代理人など閲覧資格を示す書類を提示できる方です。 - 固定資産評価証明書
役所で公的機関が発行する身分証明書（運転免許証・パスポート・個人番号カード・住民基本台帳カードなど顔写真があるもの）もしくは納税通知書を提示して申請すれば、有償で交付されます。
支払い方法
固定資産税等の支払い方法には現金一括で直接支払う以外にもいくつかの方法があります。
年４回分割払いが基本
固定資産税等の支払いは4回の分割払いが基本ですが、一括払いや他の支払い方法を選ぶこともできます。
基本の4回分割払いの支払期日は下記のとおりです。
- 第1期：6月1日〜6月30日まで
- 第2期：9月1日〜9月30日まで
- 第3期：12月1日〜12月29日まで
- 第4期：2月1日〜2月28日まで
ただし、土日祝や年末年始などその年による役所の休館日を優先します。
納付方法
基本は納付書を使って、コンビニ・金融機関・役所窓口での現金払いができるほか、口座引落やクレジットカードによる決済もできます。
最近では、インターネットバンキングやモバイルバンキング、電子マネー、スマートフォンのアプリ決済システムを導入している自治体もあります。
税が負担に感じるのであれば売却も一つの手
中古マンションの固定資産税の内容や計算、支払い方法について紹介していきました。どんな中古マンションでも、持っている限り必ず固定資産税の課税が発生します。自分で住んでいたり、活用していないかったりするのであれば、思い切って売却を考えてみるのもひとつの策です。
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