中古マンション購入時の初期費用は?内訳とシミュレーション、節約方法

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中古マンションを購入する際、ほとんどの人は住宅ローンを組むでしょう。ただ、住宅ローンを組んでも「印紙税」や「仲介手数料」といった初期費用は発生します。本記事では中古マンション購入時にかかる初期費用を、売買契約時にかかるものと引き渡し時にかかるものに分けて紹介します。3,000万円の物件を購入した場合のシミュレーションや、初期費用を節約するコツも解説します。

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中古マンションの購入時にかかる初期費用【売買契約時】

中古マンションの購入時には、住宅ローンを組む人がほとんどでしょう。購入して十数年間は、毎月住宅ローンを返済していくのが普通です。

ただ、住宅ローンを組むとしても、中古マンションの購入時には「初期費用」がかかります。初期費用は「売買契約時」と「引き渡し時」の2回に分けて支払います。

売買契約時に支払う初期費用は、主に次の3つです。

【売買契約時にかかる中古マンションの初期費用】
・手付金
・印紙税
・仲介手数料の半分

手付金

売買契約時に支払う1つ目の初期費用は「手付金」で、物件そのものの価格の10%ほどであることが多いです。

手付金は中古マンションの代金の一部を先払いするもので、契約時に現金で支払います。住宅ローンを組む場合、融資実行の際に支払った分のお金が戻ってくることもありますが、売買契約を放棄(購入をやめる)する場合は戻ってきません。

印紙税

売買契約時に支払う2つ目の初期費用は、「印紙税」です。売買契約書に貼る「収入印紙」の購入代金で、収入印紙を購入し、契約書に貼ることで納税します。印紙税の額は契約金額により、次のように変動します。中古マンションの場合、2万円になることが多いです

契約金額印紙税
50万円〜100万円1,000円
100万円〜500万円2,000円
500万円〜1,000万円1万円
1,000万円〜5,000万円2万円
5,000万円〜1億円6万円
1億円〜5億円10万円
5億円〜10億円20万円

参考:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで │ 国税庁

仲介手数料の半分

売買契約時に支払う3つ目の初期費用は、「仲介手数料の半分」です。仲介手数料は、中古マンションの売主と買主(自分)の間に入り、契約を仲介してくれる「仲介業者」への報酬です。この金額の半分ずつを、初期費用として「売買契約時」と「引き渡し時」に支払います。

金額の上限は次のように、法律で定められています。

購入価格200万円以下:購入価格の5% +消費税
購入価格201万~400万円:(購入価格の4%+2万円)+消費税
購入価格401万円以上:(購入価格の3%+6万円)+消費税

上限金額を上回ることはできませんが、これを下回る分には問題ありません。自社で契約してもらうために仲介手数料を低く設定している業者もありますが、代わりにサービスの質が低いこともあります。口コミ・評判サイトやその会社のHPをよく見て、信頼できるか、十分なサービスを受けられるかをチェックしましょう。

なお、売主から中古マンションを買い、それを別の買主に転売する「買取再販業者」の場合、仲介手数料はかかりません。

中古マンションの購入時にかかる初期費用【引き渡し時】

中古マンション購入時の初期費用は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払います。次のような費用は引き渡し時に支払います。

【引き渡し時にかかる、中古マンションの初期費用】
・仲介手数料のもう半分
・住宅ローンに関する保証料、手数料
・購入年の固定資産税、都市計画税(日割り)
・登記費用(司法書士報酬)

仲介手数料のもう半分

引き渡し時に支払う1つ目の初期費用は、「仲介手数料のもう半分」です。中古マンションの売主と買主をつなぐ「仲介業者」への報酬として支払うお金で、売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払います。

中古マンションの場合、金額は「(購入価格の3%+6万円)+消費税」になるでしょう。例えば3,000万円の中古マンションなら、105万6,000円の半分、つまり52万8,000円ずつを支払います。

住宅ローンに関する保証料、手数料

引き渡し時に支払う2つ目の初期費用は、「住宅ローンに関する保証料、手数料」です。保証料と手数料には、それぞれ次のようなものがあります。

【住宅ローンに関する保証料】
・ローン保証料:物件価格の2%ほど。住宅ローンを組む金融機関に支払う
・融資事務手数料:金額はメガバンク系で3万3,000円が相場。金融機関に支払う手数料
・火災保険料:金額は15万円ほどで、一般的に住宅ローンを組む際に加入しなければならない

購入年の固定資産税・都市計画税(日割り)

引き渡し時に支払う3つ目の初期費用は、「購入年の固定資産税・都市計画税の日割り金額」です。これらの税金は「1月1日時点での、その物件の所有者」が支払うものですが、年度途中に中古マンションを購入する場合、購入~年度末(12月31日)までの日割り金額を買主が支払うこともあります(もちろん、売主が全額負担する場合もあります)。

それぞれの税金の金額は次の通りです。

・固定資産税:固定資産税評価額の1.4%
・都市計画税:固定資産税評価額の0.3%(0.3%は上限)

登記費用

引渡し時に支払う4つ目の初期費用は、「登記費用」です。中古マンションを購入する際、物件の持ち主が売主から買主(自分)に移ったことを証明せねばならず、これを「不動産登記」といいます。

売主は「抵当権の抹消」にかかる費用を、買主は「登録免許税」と「登記手数料」を支払います。登記手数料は、自分で手続きをすれば数百円で済むことも多いですが、司法書士に依頼する人もいるでしょう。司法書士に依頼する場合、依頼した作業分の「司法書士報酬」も発生します。

【売主負担の登記費用】
・登録免許税:評価額の1.5%または2%(土地)、評価額の2%または0.3%(建物)
・登記手数料:数百円
・司法書士報酬:すべての手続きを依頼した場合で10万円ほど

不動産取得税

引き渡し時にかかる費用ではありませんが、「不動産取得税」も中古マンション購入時の初期費用といえます。

「不動産取得税」は土地や建物などの不動産を取得したときに納める税金です。毎年かかる固定資産税や都市計画税と異なり、取得時に一度だけ納めます。納税時期は地域により異なりますが、物件取得から3~6ヵ月ほどであることが多いです。

税額は「(固定資産税評価額ー控除額)×0.04」ですが、中古マンションの場合、次のように軽減税率が適用されることもあります。なお、次の要件や計算式は東京都の場合です。

【軽減の要件(建物)】
・居住用の物件である
・課税床面積が50㎡~240㎡
・次の1~3のいずれかを満たす
1.1982年1月1日以降に建てられた
2.1に該当しないもののうち、新耐震基準に適合している証明がされているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入している
3.新耐震基準に適合しない物件を、適合させるために改修工事をしている
【軽減適用時の計算式(建物)】
(固定資産税評価額ー控除額)×0.03

控除額建てられた日控除額
1997年4月1日以降1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日1,000万円
1985年7月1日~1989年3月31日450万円
1981年7月1日~1985年6月30日420万円
1976年1月1日~1981年6月30日350万円
1973年1月1日~1975年12月31日230万円
1964年1月1日~1972年12月31日150万円
1954年7月1日~1963年12月31日100万円
【軽減の要件(土地)】
・建物の要件を満たしている
・取得から1年以内にその土地にある建物を取得する【軽減適用時の計算式(土地)】
(固定資産税評価額×0.5×0.03)ー控除額
☆控除額(次の1、2のいずれか高い方を適用)
1.45,000円
2.(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×0.5)×(課税床面積×2(200㎡を上限とする))×0.03

中古マンションの購入時にかかる費用【購入後】

中古マンションの購入後には、次のような費用もかかります。

【中古マンションの購入後にかかる費用】
・住宅ローン:住宅ローンの返済。毎月かかる
・固定資産税:毎年かかる税金で、金額は固定資産税評価額の1.4%
・都市計画税:毎年かかる税金で、金額は固定資産税評価額の0.3%(0.3%は上限)
・管理費、修繕積立金:毎月支払う費用で、金額は2~3万円

3,000万円の中古マンションを購入した場合の、初期費用シミュレーション

3,000万円の中古マンションを購入する場合のシミュレーションは、次の通りです。

【購入する物件の条件】
購入総額:3,000万円
建物の評価額:2,000万円
土地の評価額:1,000万円
土地の持分:100㎡
新築日:1990年5月1日
【初期費用のシミュレーション】
手付金:300万円(住宅ローンの融資実行に戻ってきます)
印紙税:2万円
登録免許税:21万円(土地15万円、建物6万円)
固定資産税:42万円
都市計画税:9万円
不動産取得税:59万8,650円(土地29万8,650円、建物30万円)
登記費用:10万円(司法書士報酬を含む)
仲介手数料:105万6,000円
保証料:60万円
火災保険料:15万円
融資事務手数料:3万3,000円
合計:627万7,650円
※シミュレーションでは軽減税率を適用

「不動産取得税」は中古マンションの購入から3~6ヵ月くらいの時期に支払うことになりますし、手付金は融資実行時に戻ってきます。これらを加味すると、初期費用として実際にかかるのは「270万円ほど」でしょう。

中古マンションの初期費用を抑える方法

中古マンションを購入する際、初期費用として物件価格の10%ほどがかかります。3,000万円の物件なら300万円ほどですし、購入後も「不動産取得税」や「住宅ローンの返済」など、何かと支出は多いでしょう。初期費用はなるべく抑え、少しでもその後の生活を楽にしたいものです。

中古マンションの初期費用を抑えるには、次のような方法があります。状況やその後のリスクも考え、それぞれの方法を活用してみましょう。

【中古マンションの初期費用を抑える方法】
・火災保険の適用範囲を見直す
・司法書士に依頼する範囲を見直す
・住宅ローンの借入額を抑える
・売主や企業から直接買う

火災保険の適用範囲を見直す

中古マンションの初期費用を抑える1つ目の方法は、「火災保険の適用範囲を見直す」ことです。火災保険は火災だけでなく、洪水や台風などの自然災害による被害、盗難をはじめとする人的被害も補償してくれます。保障の範囲が広いほど、いざというときのリスクは抑えられます。

ただ、ハザードマップを確認した結果、「そのエリアには洪水のリスクがほとんどない」とわかることもあるでしょう。このような「ほとんどないリスク」は、保障から外してもいいかもしれません。

何でも外してしまうのはリスキーですが、リスクと費用のバランスを取りながら、不要なものを見極めましょう。

司法書士に依頼する範囲を見直す

中古マンションの初期費用を抑える2つ目の方法は、「司法書士に依頼する範囲を見直す」ことです。司法書士に登記を依頼すると、報酬として10万円ほどがかかります。ただ、この手続きをすべて自分でやってしまえば、登記手数料の数百円ほどで収まります。

すべてを自分でやるのは難しくとも、一部ならできるかもしれません。司法書士に依頼する作業が減るほど、支払う報酬も減ります。自分でできそうなことがないか、探してみましょう。

住宅ローンの借入額を抑える

中古マンションの初期費用を抑える3つ目の方法は、「住宅ローンの借入額を抑える」ことです。住宅ローンの保証料は、物件価格ではなく、借り入れ金額により変わります。住宅ローンで借りる金額を抑えるほど、保証料も安くなります。

その後の生活が苦しくなったり、いざというときに困ったりするほど貯金を崩すのはリスキーですが、可能な範囲でなるべく多くの頭金を用意しましょう。

売主や企業から直接買う

中古マンションの初期費用を抑える4つ目の方法は、「売主や企業から直接買う」ことです。仲介業者を介さずに中古マンションを直接買えば、「(購入価格の3%+6万円)+消費税」の仲介手数料を節約できます。3,000万円の物件なら、100万円ほども初期費用を抑えられるでしょう。

書類作成の手間や契約不適合のリスクを考えると、個人から直接購入するのはあまりおすすめできません。仲介手数料を節約するなら、買取再販業者のような、直販を行っている企業を探しましょう。

中古マンション購入時の初期費用は、物件価格の10%ほどが相場

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