マンションを購入したいけれど、何から始めていいか分からない…。購入までの手順を具体的に知りたい！などと思ったことはありませんか？
当記事では、マンション購入の手順を約９つのステップに分けて具体的に説明していきます。また、各ステップの所用期間やスケジュールの例、中古マンションと新築マンションの購入時の違いも記載しているので参考にしてみてください。
マンション購入の具体的な流れ
まず最初にマンション購入の具体的な流れを説明していきます。マンション購入には約9つのステップがあります。
資金計画
マンション購入の最初のステップは資金計画です。
住宅ローンを利用する場合は、将来の人生設計や返済計画を考慮しながら慎重に計画する必要があります。
資金計画の際、具体的には
①頭金をいくら拠出できるのか
②毎月の返済負担はいくらまで出せるか を考えましょう。
①の頭金とは、物件の価格のうち、購入時に現金で支払う部分を指します。通常、頭金は物件価格の1~2割程度であることが一般的です。
頭金についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
通常、住宅ローンを借り入れた後は、20〜30年などの長期間にわたって返済します。将来の子どもの進学や自動車の購入、退職など、予測されるライフイベントを考慮し、完済可能な借入額を設定しましょう。
また、親族からの資金援助を受けることで自己資金を増やし、借入額を減らして返済負担を軽減することもできます。
マンション購入時の初期費用については、下記の「マンション購入の際の注意点」の欄で詳しく説明しています。
物件情報の収集, 絞り込み
資金計画を立てた後は、予算内で希望に合致する物件を探しましょう。物件情報サイトを利用すると、間取りや予算などの条件に合う物件を簡単に検索することができます。もし現在の居住地から近い物件を探している場合は、ポストに投函されるチラシを収集するのも有効な方法です。
物件を選ぶ際に重要な要素は「エリア」です。建物内の壁紙や間取りなどは後からリフォームやリノベーションによって変えることができますが、エリアは一度選んでしまうと転居しない限り変更することはできません。
例えば、子育てしやすい環境のマンションを探している場合は、近くに学校や公園、病院があるかを確認することが重要です。
また、災害リスクも考慮する必要があります。特に地震や台風などの自然災害のリスクを把握するためには、ハザードマップや過去の水害記録を公表しているサイトなどを参考にして物件の立地や周辺環境の災害リスクを確認しましょう。
特に中古マンションを選ぶ場合には、耐震性や管理状態をチェックしましょう。新築物件と比べて築年数が経過しているため、建物の耐震性や管理の行き届いた状態を確認することが重要です。築年数が経過するほど物件の価格は安くなりますが、リフォームの手間や費用がかかることに注意が必要です。
希望条件を設定する際には、何を重視するかをはじめに決めると、物件を見つけやすくなるでしょう。
物件・モデルルーム見学
物件の候補が絞られたら、物件の内見に行きましょう。電話やインターネットを通して予約が可能です。図面や写真ではなく、実際に現地に立ってみると、印象が大きく異なることもあります。
また新築マンションでは、モデルルームを見学することができます。モデルルームには家具や家電などが配置されており、実際の生活をより具体的にイメージすることができます。
物件を見学する場合には、部屋の広さや間取りだけでなく、キッチンや浴室などの水回りの設備、各部屋の生活動線、収納スペース、日当たりや風通しといったインターネット上では分かりづらい要素をしっかりとチェックしましょう。
加えて、周囲の環境の確認も重要です。立地条件だけでなく、共用スペースの管理状態や隣近所にどんな人が住んでいるのかなどもチェックすることで、より安心感を得ることができます。
中古マンションをリノベーションの前提で購入する場合には、希望のリノベーションが可能かどうかを事前に確認しておく必要があります。構造上の制約や水回りの配管状況などによって、自由なリノベーションができるかどうかが異なるため、不動産会社に相談しながら物件を選んでいきましょう。
住宅ローンの事前審査
購入する物件の目星がついたら、できるだけ早めに住宅ローンの事前審査を申し込むことが重要です。
住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2つの段階があります。事前審査はマンションの売買契約前に行われ、本審査は契約後に行われます。
事前審査では、収入や職業、借入状況などを正確に申告しましょう。この段階で不正確な情報を提供すると、本審査で審査落ちする可能性があるので注意が必要です。
また、事前審査は不動産会社や金融機関を通じて申し込むことができます。近年ではオンラインでの申し込みも増えており、資金計画の段階で事前審査を受けることで予算の目安を決めることもできます。
事前審査を受ける際には、必要な書類を事前に用意しておく必要があります。以下の書類が必要とされることが一般的です。
- 本人確認書類: パスポートや運転免許証などの身分証明書です。
- 収入証明書類: 源泉徴収票や確定申告書、納税証明書です。
- 法人代表者の場合の決算報告書: 法人の代表者である場合は、過去の決算報告書が必要となることがあります。
- 物件確認書類: 物件に関する情報を確認するための書類です。具体的な要件は金融機関によって異なりますが、物件の詳細や所有権の状況などが含まれます。
自営業者の場合、過去3年分の確定申告書も必要になることがあります。具体的な要件は金融機関によって異なるので、事前に確認しましょう。
購入申込み
物件の選定が決まったら、購入申し込みを行います。一部の新築物件では、2万〜10万円程度の申込証拠金が必要な場合もあります。
新築マンションや不動産業者から直接購入する物件では、販売開始日から先着順に購入者が決まることが一般的です。ですので、望む物件を見つけた場合は、できるだけ早く購入申し込みについて相談しましょう。購入が確定した場合、申し込み証拠金は手付金の一部として使用されます。
また、実際に購入するかどうか不確かな場合、購入申し込みをキャンセルすることが可能です。キャンセルした場合、申込証拠金は全額返金されます。
購入申し込みにはおおよそ1週間〜10日程度の期間がかかることが一般的です。具体的な流れは以下の通りです。
- 住みたい物件を見つけて購入申込みを行う。
- 購入申込書を提出する（価格交渉もこのタイミングで行う）。
- 売買契約に進む。
購入申込みは購入申込書（買付証明書）の提出によって行われます。価格交渉をする場合は、このタイミングで行うこともできます。
マンションの値下げ交渉についてはこちらの記事に詳しく記載されています。
重要事項説明・売買契約
住宅ローンの事前審査に通ったら、「物件の重要事項説明」と「売買契約の締結」、そして「手付金の支払い」を同日に行います。その際に注意すべき点は2点あります。
まず、売買契約に特約が付いているか確認しましょう。 一般的に不動産売買契約では、住宅ローン特約や買い替え特約などの特約が付けられます。住宅ローン特約は、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に契約を解除できるものです。
買い替え特約は、所有する家が売却される前に新居の購入契約を結ぶ場合に付けられる特約で、「〇月〇日までに○○万円以上で所有物件が売却できない場合は、購入契約を取り消すことができる」という内容です。
次に、手付金の支払いに注意しましょう。手付金は、通常は物件価格の5〜10％程度です。支払った手付金は最終的に物件価格から差し引かれますが、万が一契約を破棄した場合は返金されません。なお、法律で20％を超える手付金の受け取りは禁止されています。
手付金について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
事前審査を通過した後は、「重要事項説明」を受け、問題がなければ説明書に署名と捺印をして提出します。その後、売買契約を行い、手付金を支払います。
住宅ローンの本審査
売買契約が完了したら、住宅ローンの本審査と物件の引き渡しに進みます。以下に、住宅ローンの本審査において重要なポイントと、よくある落ちるパターンを下記にまとめます。
- 転職後すぐに審査に出したり、勤続年数が足りずに落ちてしまう場合。
- 住宅ローン審査時の金利は実際の適用金利よりも高いため（通常3〜4%程度）、試算した際に返済能力が不十分と判断された場合。
- 車のローンを組んでいる場合に、車のローンを含めた毎年の借入額が返済負担率の基準を超える場合。
- 使わないクレジットカードや消費者金融系のローンなど、他の借入がある場合。
住宅ローンの本審査では、収入を証明するための書類（住民税決定通知書など）や本人確認のための書類（運転免許証や印鑑証明、住民票など）が必要です。
また、住宅ローンと同時に団体信用生命保険にも加入する必要があり、こちらの審査も受けることになります。本審査および団体信用生命保険の審査結果は、通常1〜2週間程度で通知され、通過すれば住宅ローンの本契約に進みます。
住宅ローンの本審査では、必要な書類の種類が多く、取得先も異なるため、計画的に準備することが重要です。
入居説明会・内覧会(新築マンションのみ)
新築マンションの場合、入居予定日の約3ヶ月前に入居説明会が行われます。入居説明会では、内覧会の日程や物件の引渡し日の確認などが行われます。また、入居後の手続きや管理方法、注意点などについて説明されます。
建物の完成後には内覧会が実施されます。内覧会では、図面を参考にしながら施工の不備や問題がないかを確認することが重要です。部屋のドアや水回りなど、細かな点に注意しながらチェックし、不具合が見つかった場合は引き渡し前に修繕を依頼しましょう。
その際に部屋や窓の採寸も行っておくと、家具やカーテンの購入がスムーズになります。引き渡しまでの期間を有効活用して、新しい住まいへの準備を進めましょう。
残代金決済・引渡し
住宅ローンの本審査が通り、準備が整ったら最終段階の残代金決済と物件の引き渡しを行います。この時に注意したいポイントは2つあります。
まず一つ目は住宅ローンの返済額計算における金利を確認することです。
金利は常に変動しており、実際の支払い金額に影響します。一般的には融資実行時の金利が適用されますが、場合によっては申込時の金利が適用される場合もあります。特に変動金利の場合は更新があるため、事前に詳細を確認しましょう。
二つ目は不動産登記の手続きを司法書士に依頼することです。
不動産の所有権や抵当権などの情報は登記簿に記載されており、売買時には登記の手続きが必要です。自身で手続きを行うことも可能ですが、手間を考慮すると専門家に依頼する方が安心です。不動産会社が提携している司法書士に依頼を行ってくれるケースもあります。
残代金の決済には住宅ローンの事務手数料や登記費用も含まれます。住宅ローンを組む場合は不動産会社や司法書士などの関係者が集まり、融資の実行と残金の決済を行い、引き渡し後に不動産登記が完了します。その後、新しいマンションへの引越しを開始することができます。
マンション購入に必要な期間
マンション購入を検討し始めてから、購入までは半年〜1年間ほどかかる場合が多いです。それぞれの手順にかかる期間の目安は下記の通りです。
中古マンションの場合、⑧の入居説明会・内覧会がないため、新築マンションよりも数日早く購入できることが多いです。
①資金計画を立てる：数日〜2週間程度
②物件の絞り込み：2週間〜数ヶ月間程度
③物件・モデルルーム見学：1週間〜1ヶ月程度
④住宅ローンの事前審査：2週間程度
⑤購入の申し込み：1週間〜10日程度
⑥重要事項説明・売買契約：1日程度
⑦住宅ローンの本審査：1〜2週間程度
⑧入居説明会・内覧会に参加：1日程度
⑨残代金決済・引き渡し：2週間程度
※下記にマンション購入スケジュールの一例を載せておきますので、参考にしてみてください。
マンション購入の際の注意点
モデルルームはオプション使用になっている
モデルルームでは壁紙や食器棚などのインテリアオプション仕様になっていることに注意しましょう。オプションを選択する場合、追加費用が発生することもあります。
モデルルームを見学した際に気に入ったインテリアがある場合は、そのアイテムがオプションで提供されているか、また費用について確認しておくと良いでしょう。
マンション購入時の初期費用
マンションに住み始めた後には管理費や修繕積立金、固定資産税などの初期費用の支払いも必要となります。
新築マンションは物件価格の3~5%の、中古マンションは物件価格の6~8%の初期費用が必要になります。この費用差の主な要因は、仲介手数料、修繕積立金、申込証拠金の有無です。
新築マンション購入時は修繕積立金、申込証拠金支払わなければならず、中古マンション購入時には仲介手数料が必要になります。
下記の表に初期費用の金額をまとめたので参考にしてみてください。中古マンションと新築マンションで違いがある部分は色を変えて表示しています。
中古マンションの初期費用についてはこちらの記事に詳しく記載されています。
マンションの購入を検討しているなら、すむたす直販
今回の記事では、マンション購入時に必要な期間や、詳しい購入の流れを段階に分けて説明してきました。その中でも、一番時間がかかりやすいのは物件の絞り込みです。
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