中古マンション購入時の手付金って返ってくるの？支払タイミングと相場も解説

マンション購入時にはさまざまな初期費用がかかります。初期費用のうちの1つに「手付金」と呼ばれるものがあります。

この記事では、手付金の役割や相場、契約が解除された場合に返ってくるのか否かについて詳しく解説します。

支払いのタイミングや方法などについても解説していますので、これからマンションの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

手付金の仕組みと役割

手付金には「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類がありますが、一般的な不動産売却では「解約手付」としての役割を果たし、売り手と買い手が結んだ売買契約が安易に解約されることを防ぐ効果があります。

手付金は、売買契約を結ぶときに買い手から売り手側に支払われます。支払われた手付金がどうなるかは、その後の契約の流れによって異なります。パターン別の手付金の扱いは以下の通りです。

そのまま契約が成立した場合
手付金は、物件の購入費用に充てられる（現金として返還されるわけではない）。
買い手が契約を破棄した場合
売買契約から引き渡しまでの期間に、買い手都合でのキャンセルが起きた場合、支払った手付金は売主に徴収されることになる。
売り手が契約を破棄した場合
一方で、売り手側の都合で契約が解除になった場合は、売り手は手付金を返上し、さらに同額の金額を買い手に支払う必要がある。

このように、どちらかの都合で契約が破棄された場合に、同額の費用負担を発生させることで、双方が安易に契約を破棄するリスクを抑える役割があります。

頭金や申込金との違い

安易な解約を防ぐために設けられる手付金と混同しやすいものに、頭金と申込金（申込証拠金）があります。

頭金は、マンションの購入代金に充てる自己資金を指します。一般的には住宅ローンを組んでマンションの購入費用を支払いますが、全額をローンでまかなうのではなく、一部を手元にある貯蓄から頭金として支払うことで借り入れ金額の総額や利息の総額を低くしたり、月々の返済額を抑えたりすることができます。

頭金は売買契約の締結から引き渡しまでの期間に支払います。頭金を支払う前に、すでに支払っている手付金は、頭金に充当されるのが一般的です。

そして、申込証拠金は不動産の購入を申し込む際に仲介している不動産業者に支払うお金のことです。これは「この物件を買う気があります」という意思表示のために支払うもので、申込証拠金を支払うことで売主が一定期間他の購入希望者に先に売ってしまわないようにできます。

申込証拠金を支払うことは、買主側には一定期間しっかりと検討できるようになるメリットがありますし、売主はひやかしの購入希望者を避けられます。あくまで購入意思を示すためのものであり、契約ではないため、物件の購入に至らなかった場合は全額返金されます。相場は数万～10万円程度です。

申込証拠金は、基本的には新築物件のみで必要となります。キャンセルをせず契約に至った場合は、支払った金額は「手付金」に充当されます。

手付金の相場

手付金は、売主が不動産会社の場合は法律で上限が物件価格の20%までと定められています。一般的な相場は物件価格の5~10%と言われています。新築物件では5%程度の場合がほとんどです。

住宅ローンの負担を抑えるための頭金とは異なり、手付金は基本的に必ず準備する必要があります。また、手付金は住宅ローンに含まれないため、現金で準備をする必要がある点にも注意が必要です。手付金は売買契約が成立すれば頭金に充当されるため、手付金を支払うことで損をすることはありません。

手付金は必ず設定しないといけないものではありませんので、売主と買い手の間で十分な信頼関係が築ければ、手付金をなしにしたり、相場よりも抑えた金額にしたりすることもあります。

しかし、手付金の役割は安易なキャンセルを防ぐためのペナルティであるわけですので、買い手側から無理に手付金を抑える交渉をすると、信頼を損なう恐れもあります。

手付金の金額について交渉する際は、相場の範囲か、それを大きく下回らない範囲での交渉に留めておくとよいでしょう。

支払った手付金が返ってくるケース

支払った手付金が買主のもとに返ってくるのは、以下のような場合です。

無事に契約が履行された場合
ローンに関する特約を設けていた場合
売り手都合でキャンセルされた場合

手付金が返ってくるパターンとしては売買契約を締結した後、無事に住宅ローンの支払いを済ませ、物件を購入できた場合です。この際、手付金は物件価格として充当されます。現金として返ってくるわけではありませんが、損をすることはありません。手付金は、最終的には頭金の役割を果たすことになります。

また、仮にローンの審査が通らず契約を白紙にせざるを得ない場合でも、売買契約の特約として「住宅ローンの審査に通過しなかった際は、違約金は発生しない」などといった設定をしておけば、手付金はそのまま返ってきます。多くの不動産売買では、このようなローンが落ちるリスクに対して、特約を設けておくのが一般的です。

売主側の都合でキャンセルとなる場合は、買い手が支払った手付金は返ってきます。さらにこの場合は売主側にペナルティが発生し、手付金と同額を上乗せして買い手に返還することになっています。たとえば、手付金が200万円だった場合、売主都合のキャンセルとなれば、買い手には400万円となって戻ってきます。

手付金が返ってこないケース

一方で手付金が返ってこないケースは、買い手都合でキャンセルが起きた場合です。

売買契約を結んだにもかかわらず、「購入を見送りたい」「他の物件に目移りしてしまった」などの一方的な理由でキャンセルをすると、手付金は解約金として売主のものになります。

ただし、ローンの審査に落ちてしまった場合は、特約をつけていれば手付金を回収することができます。

手付金の支払いタイミングと支払方法

手付金は、売主と売買契約を結ぶ契約日に支払うのが一般的です。

支払いの方法としては、現金か口座振り込みがメジャーです。契約を結ぶ場所まで現金を持ち運ぶリスクを避けたい場合は、契約日までに口座振り込みを済ませておく、という方法も多いようです。

手付金がすぐに用意できない場合の対処法

手付金の相場は物件価格の5～10%です。仮に物件価格が3,000万円なら、150万~300万円を現金で一括で支払うことになります。

契約が滞りなくすすめば物件価格に充当されるとはいえ、大きな金額を一度に支払うのが厳しい場合もあるでしょう。

ここでは、十分な金額の手付金が用意できない場合の対処法を解説します。

売主に値引き交渉を行う
親族や友人から借りる
不動産会社から借りるのは違法

売主に値引き交渉を行う

手付金には相場はあるものの、「必ず一定の金額を払う必要がある」というルールはありません。

売買契約までに手付金が用意できそうにない場合は、値引き交渉をすることも選択肢の1つになります。

とはいえ、手付金には双方が一方的なキャンセルをしないための違約金の役割があります。そのため、あまりに過剰な値引き交渉は売主から「本当に買う気があるのか」と疑われてしまったり、信頼を損ねたりする恐れがあります。

手付金の値引き交渉は、売主からの心象を損ねないやり方で行いましょう。具体的には、「資金が足りない事情を丁寧に説明する」「住宅ローンの事前審査を受けておき、十分な金額を借りられることをアピールする」「過度な値下げはしない」などの点を意識しましょう。

親族や友人から借りる

手付金が用意できない場合、両親や親戚、友人に借りるのも選択肢になります。

ただ、手付金が足りないからといってカードローンを使って手付金を用意するのはおすすめできません。なぜなら、住宅ローンの審査では、現在の借り入れ状況がチェックされるからです。

カードローンを使ったことが原因で住宅ローンの審査に落ちてしまえば、カードローンで借りたお金をすぐに返済したとしても、利息が発生する分、収支がマイナスになってしまいます。

不動産会社から借りるのは違法

不動産業者は、買い手と売主をつなげることで発生する仲介手数料を収入にしています。そのため、買い手が手付金を用意できず、契約締結に至らなければ不動産業者は収入を得るチャンスを逃すことになります。

それを防ぐため、不動産業者が手付金が用意できない買い手に対して融資をしようとすることがあります。しかし、不動産業者が買い手に対して融資を行うことは違法です。

不動産業者から誘われても絶対に受けないようにしてください。違法行為をすすめてくる時点で誠実な不動産業者とはいえませんので、もしすすめられた場合は、仲介業者を変更するようにしてください。

フルローンの場合も手付金は必要？

住宅の購入費用のすべてを住宅ローンでまかなうフルローンの場合でも手付金は必要です。手付金は現金で支払う必要があり、住宅ローンには含まれません。

手付金の役割は安易な解約を防ぐためのものですし、その支払いタイミングは売買契約の締結時です。住宅ローンは売買契約を結んでから正式に借り入れるものですので、マンションの購入代金を振り込む前に手付金を支払うことになります。このことからも、フルローンであっても手付金が必要になることのイメージができるでしょう。

不動産会社からマンションを購入する場合は「手付金の保全措置」の有無をチェック

手付金は、売主が不動産会社（宅建業者）の場合は法律で物件価格の20%が上限となっています。手付金は3,000万円のマンションなら上限は600万円です。ちなみに、売主が個人の場合は、手付金の上限はありません。

不動産会社が売主の場合、手付金を支払ったあとに倒産してしまう可能性があります。通常は、売主側の都合でのキャンセルなら、手付金は倍になって返ってきますが、会社が倒産してしまった場合は支払った手付金がすべて無駄になる恐れがあります。それを防ぐため、宅建業法では「手付金の保全措置」というものが設けられています。

手付金の保全措置とは、売主が不動産会社で、手付金の額が代金の10％を超える場合もしくは1,000万円を超える場合に、銀行などと保証委託契約を結ぶことが義務付けられていることをいいます。保全措置が講じられていれば、手付金の支払い後に不動産会社が倒産しても、銀行から保証金を受け取れます。

ただし、保証される金額は売買価格の20%以内、1,000万円までのいずれか低いほうが保証の限度額となります。

手付金の保全措置が義務付けられるのは

・売主が不動産会社

・手付金の額が代金の10％を超える場合もしくは1,000万円を超える（中古マンションなどの完成物件の場合）

・手付金の額が代金の5％を超える場合もしくは1,000万円を超える（工事中の新築マンションなどの未完成の物件の場合）

という条件を満たす場合です。

ただし、手付金の保全措置を行う手間を省くため、多くの不動産会社は手付金の上限の20%ではなく、価格の5~10%を手付金に設定しています。

買い手側は、不動産会社が売主の場合、手付金の保全措置を行う対象かどうかをチェックするとよいでしょう。

手付金以外に必要となる初期費用

マンションの購入にあたっては、手付金以外にもさまざまなものが必要です。ここまで説明した手付金・申し込み証拠金・頭金以外の初期費用について紹介します。

仲介手数料

物件を紹介してくれた不動産業者に支払う手数料です。金額は物件価格によって異なり「（物件価格（税抜）×3%＋6万円）＋消費税」が上限です。上限とはいえ、ほとんどの不動産会社でこの金額が必要となります。

印紙税（不動産売買）

売買契約時に必要な印紙代は、売買契約書の記載金額によって決まります。金額は1,000万円超から5,000万円以下の場合は1万円の印紙代がかかります。

登録免許税・司法書士への報酬

不動産を購入する際は、法的な所有者が自分になることを法務局に申請する必要があります。この申請を所有権移転登記といいます。これは買い手である自分だけでなく、現在の所有者である売り手側の作業も伴い、専門性が高い書類を扱うことから司法書士に依頼するのが一般的です。

登記をすること自体に対してかかる「登録免許税」と、司法書士に支払う手数料を合計すると5万円～10万円になります。

火災保険料

住宅ローンを組む際には火災保険を組むことが必須です。年払いや5年・10年の前払いなどがあり、また、金額は補償内容によって異なります。おおよその目安としては年間2～3万円ほどとなるでしょう。ちなみに地震保険は任意加入です。

ローン保証料

ローン保証料とは、住宅ローンの連帯保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用のことです。

万が一契約者がローンの返済をできなくなれば、金融機関は損をします。そのようなリスクを避けるために金融機関がローンを組む条件として、保証会社へ加入することを義務づけていることがあります。金額は借入金額1,000万円あたり20万円ほどです。連帯保証人が立てられる場合には、ローン保証料は発生しません。

金融機関によっては、ローン保証料を設けていないところもありますが、その分審査が厳しかったり、金利が高かったりします。

お金を貸す金融機関がリスクを避けるための費用ですので、仮にローンの支払いができなくなったとしても契約者にとっては、残債を返済する相手が金融機関から保証会社に変更されるだけで、引き続き返済の義務は継続する点には注意が必要です。

ローン手数料

ローン手数料は、住宅ローンを組むために金融機関に支払う事務手数料です。3～5万円であるのが通常ですが、金融機関によっては「融資額の2％」などと設定しているところもあります。パーセンテージで設定されている場合は、手数料が高額になってしまうので他の金融機関で住宅ローンを組むことも検討した方がよいでしょう。