離婚したら住宅ローンは誰が支払う?後悔しないための確認事項まとめ

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住宅ローンが残った状態で離婚する場合の確認事項

住宅ローンが残っているのに離婚をすることになったら、一体どのようなことに気をつけなくてはならないのでしょうか。離婚する前に対処しておかないと、のちに金銭のトラブルに発展してしまうこともあります。

住宅ローンが残った状態で離婚する際に確認するべき主なポイントは、以下の3点です。

  • 住宅ローンの名義人
  • 住宅ローンの残額
  • 家の価値

それぞれのポイントについて、簡単に解説します。

住宅ローンの名義人

住宅ローンの名義人を確認しておきましょう。住宅ローンの返済責任は名義人になります。そのため、夫婦のうちどちらが支払っていくのかは明確にしておく必要があります。特に、どちらかが家に住み続けるのであれば必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの残額

住宅ローンの残額がいくらあるのかについても確認が必要です。不動産売却をして一括返済をすることになっても、住宅ローンがいくらあるのか把握していなければ残債を完済できるかわかりません。残額については、住宅ローンの借入れをしている金融機関のウェブサイトや、金融機関から年に一回郵送される残高証明書や借入後に送られてきた返済予定表の書類でも確認ができます。

家の価値

不動産売却をして住宅ローンを一括返済したいのであれば、家の価値がどれほどなのかを知っておく必要があります。離婚後の財産分与で残った利益を折半できるのかにも関わってくるので、不動産会社で査定をして家の価値を調べましょう。

住宅ローンは財産分与の対象外

財産分与には、原則負債は含まれません。そのため、離婚をした際に住宅ローンが残っていても財産分与で夫婦で負債を分け合うことはできません。仮に残債が1,000万円だったとしても、元夫と元妻で機械的に500万円ずつにはできないということです。

さまざまな事情やケースがあるものの、一般的には債務が残っている場合、夫婦共同で負担することになります。夫婦共同の負債は財産の総額から共同の負債を差し引き、残額を財産として分け合うことになります。

では、金融機関に対して、住宅ローンの残額を支払う義務があるのはどちらでしょうか。

離婚後に住宅ローンの支払い義務を負うのは名義人

住宅ローンを返済する義務は、ローンの名義人に課せられます。居住者ではないので、注意しましょう。住宅ローンの名義人は、ローンを組んだ金融機関で確認ができます。中には名義人をひとりではなくふたり立てる「連帯債務」をしている場合もあります。

また、住宅ローンを組む際に必ず必要になる「連帯保証人」にも注意しましょう。一般的に、住宅ローンの名義人には夫がなっており、妻が「連帯保証人」になっているケースは少なくありません。住宅ローンの連帯保証人は、名義人が住宅ローンの支払いを滞らせたり、支払いができなくなったりした際に名義人に変わって返済をする人のことです。

一度連帯保証人になってしまうとこのような責務が発生するので、しっかりとどのようなものなのか理解した上で連帯保証人にならなければいけません。

「連帯債務者」と「連帯保証人」の違い

「連帯債務者」と「連帯保証人」は、似ている名前で混同してしまう方もいるかもしれませんが、全くの別物です。「連帯債務者」と「連帯保証人」の一番の違いは、返済義務の重さです。

まず連帯保証人とは、名義人が返済を滞らせたり、支払いができなくなったりした際に代わりに返済義務の生じる人のことを指します。そのため、名義人が返済をしっかりと返済処理をしてくれていれば返済義務が生じることがない人です。

それに対し、連帯債務者とは、名義人と同じように支払い義務があります。中には夫の収入だけでは住宅ローンが組めず、妻が連帯債務者となって住宅ローンの審査を通過するケースもあります。連帯債務者になると名義人の返済状況にかかわらず返済義務が生じるため、金融機関から支払いの通知が届くのできちんと受け取るようにしましょう。

一度連帯債務者になると、外してもらうのは非常に難しいです。離婚後に金銭トラブルになってしまわないよう金融機関や弁護士に相談をして、離婚後の住宅ローンの支払いプランを立てることをおすすめします。

離婚の際に住宅ローンはどうするべき

離婚をする際、住宅ローンはどのように対応したら良いのでしょうか。離婚をしたからといって住宅ローンは無くなるわけではありません。住宅ローンの残っているまま離婚する際にできる2つの方法を紹介していきます。

離婚前に売却する

離婚する際の住宅ローンの対処方法のひとつ目が、「家を売却する方法」です。しかし、家を売却する方法をとる場合には一点注意が必要です。家を売却して得た利益で住宅ローンが完済できるアンダーローンであるのか、売却利益では住宅ローンを完済できないオーバーローンなのかです。どちらになるかを把握するためには、不動産会社で不動産の価値を測る「売却査定」というものを受けなければいけません。

査定額が住宅ローンの残額を上回っているのであれば、そのまま不動産会社で売却に向けて準備を進めましょう。「買取」と「仲介」があるので、不動産会社に売りたいのか、個人に売りたいのかをしっかりと見極めてどちらの選択肢を取るのか決めましょう。住宅ローンを完済し残った利益は夫婦ふたりで財産分与しましょう。

それに対して、不動産査定額が住宅ローンの残債を下回ってしまった場合には、「任意売却」をすることになります。任意売却とは、通常の売却と似ているものの、金融機関の了承を得ていないと売却できない制度です。金融機関に了承がもらえたら、不動産を売却して利益は返済に充てましょう。返済しきれなかった残債は、基本的には自己資金で返済します。しかし自己資金では完済しきれない場合には、不動産会社や金融機関に相談をしながらどのように返済していくかを決めましょう。

どちらかが住み続ける

離婚時の住宅ローンの対応策のふたつ目の方法は、「夫婦のどちらかがローンを引受けて家に住み続ける方法」です。物件を売却せず、どちらかが住宅ローンと住居の権利を受け継ぐことで、家にそのまますみ続ける方法です。この場合、売却した際のように住宅ローンの一括返済はできないため、従来通り月々ローンの返済をしていくことになります。

この場合、ローンの名義人と家に住み続ける人が同じケースと異なるケースで必要な手続きが変わります。

以下では、ローン名義人を夫、連帯保証人を妻と仮定して、それぞれが家に住み続けるための手続きを確認しましょう。

住宅ローンの名義人が住み続ける場合

住宅ローンの名義者が住宅ローンを返済しながら住み続ける場合には、あまり気にしなくてはならないことはありません。しかし、住宅ローンの契約の連帯債務者や連帯保証人がいる場合には注意しましょう。一度連帯債務者や連帯保証人になってしまうと、変更するのは難しいと思っておきましょう。

また、家の名義は夫婦共同になっている場合には、「住宅ローン完済後の不動産の名義をローン名義人の単独名義に変更する」と合意を得ておく必要があります。変更されていないと、ローン完済後に家を売却する際、離婚後に元配偶者の同意が必要になってしまいます。

住宅ローンの名義人でない人が住み続ける場合

住宅ローンの名義人でない方の人が離婚後に家に住み続けるのには、大きなリスクがあります。

仮に、住宅ローンの名義者が支払いを滞らせたり、支払いをしなくなったりした場合、家を強制立退させられるからです。自分が暮らしていない家の住宅ローンの支払いを生活が苦しくなったから放棄するというのは十分にあり得ることです。

そのため、可能であれば経済的に安定していて継続的な支払いができることを証明できれば、住宅ローンの名義人を変更できるかもしれません。

離婚時の住宅ローン問題は、不動産会社に相談しよう

住宅ローンが残っている状態で離婚をするには、不動産を売却したいのか、住み続けたいのかを起点に、どのように対応していくかを決めましょう。トラブルになりにくいのは不動産を売却して出た利益で住宅ローンを完済して、残りを財産分与する方法です。

そのためにも、まずは不動産査定をして今の家にいくらくらいの価値があるのかを調べていきましょう。そんなときにおすすめなのが、すむたす買取です。すむたす買取では、最短1時間で独自のAIや専門知識をもとに査定額を提示します。さらに最短2日で売却現金化できるので、不動産売却が間に合わないから離婚を延期しなくてはいけないとはなりません。早期売却ができるので、ぜひ一度査定してみてはいかがでしょうか。

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