離婚をする際には、それまで夫婦で築いた共有財産を2分の1ずつ分配する財産分与を行います。
しかし、財産分与をするにあたって「住宅ローンをどうするか」が悩みのタネとなるケースが多いのではないでしょうか。
この記事では住宅ローンのようなマイナスの資産（借金）についての財産分与の基本ルールと、住宅ローンの残債が自宅の価値よりも上回ってしまう際の具体的な財産分与方法について解説しています。
ご自身の状況に合わせて、ぜひ最後まで読み進めてください。
離婚をしたら財産を夫婦で2分の1ずつ分け合って折半する
結婚して共同生活を営んでいく中で築いた財産は、夫婦の共有財産とされ、離婚時には公平に分配します。このことを財産分与といいます。基本的には2分の1ずつに分配しますが、夫婦の話し合いによって、柔軟に分配方法や割合を調整することも可能です。
共有財産には、婚姻中に築いた預貯金や有価証券、不動産、自動車などが該当し、婚姻前や離婚前の別居中にそれぞれが築いた財産や、婚姻中であっても相続で得た財産については特有財産となり、財産分与の対象外となります。
マイナスの財産は財産分与の対象外
財産には、不動産や現金などのプラスの財産だけでなく、借金というマイナスの財産もあります。マイナスの財産は財産分与の対象外となり、たとえば一方がギャンブルにはまって作った借金や、住宅ローンなどは、財産分与の対象外です。
住宅ローンは、金融機関と契約をして借り入れているものですので、その返済義務があるのはローンの名義人となります。
つまり、残ってしまう住宅ローンについては、2分の1ずつに分ける必要はありません。もちろん、公平さを期すために話し合いで住宅ローンの残債も折半するのは問題ありません。
不動産の財産分与方法は住宅ローンに左右される
住宅ローンのようなマイナスの財産は財産分与の対象外だとお伝えしました。しかし、それはマイナスの財産を考慮せずにプラスの財産だけを分配し、マイナスの財産はその名義人が担うという意味ではありません。
住宅ローンが残っている不動産の財産分与については、オーバーローンかアンダーローンかで財産分与の仕方が変わります。それぞれのパターンについて説明していきます。
オーバーローンのときは折半する必要はない
オーバーローンとは、住宅ローンが住宅の価値を上回っている状態のことをいいます。仮に住宅を売却してもローンが残ってしまうのがオーバーローンです。オーバーローンの場合は、不動産はマイナスの資産となり、財産分与の対象にはならなくなります。
たとえば自宅の資産価値が500万円で、住宅ローンの残債が1000万円で、その他の財産が一切ないのならオーバーローンとなり、残るローンは名義人に支払い義務が継続し、ローンについては折半する必要はありません。
しかし、オーバーローンかどうかは、不動産の価値と住宅ローンの残債だけで判断するものではなく、その他の預貯金や有価証券などの財産も考慮して計算する必要があります。
自宅の資産価値が500万円で、住宅ローンの残債が1000万円あり、その他の財産が1000万円あるのなら、差し引きでプラス500万円の財産があることになります。この場合は住宅を売却し、残った住宅ローンは1000万円の財産から充当し、その後に残る500万円を夫婦で2等分するのが公平な財産分与といえるでしょう。
アンダーローンのときは実質折半している
アンダーローンとは、住宅ローンが自宅の価値を下回る状態のことをいいます。アンダーローンの場合は、自宅を売却すれば、ローンは完済され、手元にお金が残ります。財産分与の際は、その残ったお金を2等分します。
アンダーローンの場合は、売却すれば住宅ローンを完済できるので、実質的にはマイナスの資産である住宅ローンを折半していることになります。
マイナスの資産は財産分与の対象外、というのはすべての共有財産を総合して差し引きしてもマイナスになる場合の話です。その点は誤解しないよう、注意が必要でしょう。
アンダーローンのときの家の取り扱い方
ここからはアンダーローンとオーバーローンのそれぞれの場合について、家の主な取り扱い方を紹介します。
売却し、ローンを返したのちに手元に残ったお金を折半する
アンダーローンであるならば、自宅を売却して手元に残ったお金を折半するのが基本の財産分与方法です。
家を売却し、お互いが引っ越しをすることで後からトラブルになるのを避けられます。
一方が住み続け、出ていく方に折半分のお金を渡す
子どもの通学などが理由で、家を残したい場合には、一方がそのまま家に住み続けることも可能です。この場合は住み続ける方だけがメリットを受けることになるので、住み続ける側が出ていく側に、売った場合と同等となる一定の金額を支払うのが一般的です。
たとえば、2000万円の価値がある不動産で、1000万円の住宅ローンが残っているのなら、売却した場合は1000万円が手元に残る計算になります。それを折半した500万円を、家に住み続ける側が出ていく側に支払うというものです。
その際は、住み続ける側が住宅ローンの支払いを続けることになります。
オーバーローンの家の取り扱い方
オーバーローン時に注意すべきなのは、オーバーローンの状態では自宅の売却ができないことです。住宅ローンはその不動産を担保にお金を借りるものなので、完済ができない状態での売却は基本的にはできません。
そのため、オーバーローン時には以下のような方法で不動産を取り扱う必要があります。
売却し、自己資金で残債を完済する
住宅ローンは、住宅を売却して得た資金だけで完済する必要はありません。たとえば、住宅を売却しても500万円のローンが残る場合は、預貯金や親族に借りるなどして500万円を充当できるのなら売却が可能です。
家が残っているとその後のトラブルにつながりやすいので、可能であるならばオーバーローン時にもその他の財産で充当して住宅ローンを完済するのがおすすめです。
任意売却する
さまざまな財産を充当しても自宅の売却後に住宅ローンが残ってしまうのならば、売却はできないのが基本です。しかし、オーバーローンの状態でも金融機関の許可があれば売却が可能です。この方法を任意売却といいます。
任意売却は通常の不動産と同様に一般市場で売りに出すので、相場に沿った価格での売却がしやすい点に特徴があります。似た性質のものに競売がありますが、これは入札方式で行われるため売却価格が安くなりがちです。
また、任意売却は金融機関の許可を得て行うものなので、売却後に残るローンについても無理のない返済計画を提案してくれる傾向があります。競売の場合は、残るローンは一括返済を求められることが一般的で、結果として自己破産せざるを得ないケースが多々あります。
そのため、オーバーローンで、その他の財産もない状態ならば、任意売却を目指すのが基本的な対策となります。
オーバーローン時にトラブルになりやすいパターン
財産分与においてトラブルになりやすいのは、アンダーローンよりもオーバーローンの場合です。特に以下のような場合はトラブルになる傾向があります。対策も含めて説明していきます。
住宅ローンの連帯保証人になっている
住宅ローンの契約では、夫婦の一方が名義人で、もう一方が連帯保証人になっていることがほとんどです。
夫が名義人、妻が連帯保証人だった場合で考えてみましょう。離婚後にローンの返済義務がある夫がその返済を滞らせてしまったら、連帯保証人である妻に請求が行われます。
連帯保証人から自身を除外することや連帯保証人を変更することは、金融機関の許可が下りない場合が多く、また、自身が連帯保証人であることを忘れているパターンもあるため、後々のトラブルの原因になりやすいものといえます。
住宅ローンの名義人以外が住む
住宅ローンは、その名義人が住むことが条件となっているケースがあります。
たとえば、名義人である夫が引っ越しをし、妻が住み続ける場合は、規約違反になりえるので必ず金融機関の許可を得るようにしてください。規約違反が発覚すれば、一括返済を求められてしまうこともあります。
離婚後のトラブルを避けるために公正証書を作成しよう
離婚時に話し合って決めた内容は、公正証書にすることをおすすめします。
公正証書にすれば、法的な拘束力を持った書類となります。一方がもう一方に対してお金を支払う取り決めをした場合、その支払い滞納があれば給料などの財産の差し押さえができるようになります。
離婚時に不動産を財産分与する流れ
離婚時に住宅ローンが残る家を財産分与する際の主な流れを紹介します。
住宅ローンの名義を調べる
ローンの名義人に支払い義務がありますので、名義人を確認することはとても重要です。ローンの名義人が分からない場合は金融機関に問い合わせて確認してください。その際には連帯保証人についても併せて確認するとよいでしょう。
住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンがどれくらいのこっているのかが分からなければ、オーバーローンなのかアンダーローンなのかの判断ができません。こちらも金融機関で確認してください。
家の不動産価値が今どのぐらいあるかを査定してもらう
住宅ローンの残債が分かったら、自宅がいくらで売れるのか、不動産会社に査定をしてもらいましょう。査定額が残債を上回るのならアンダーローン、残債に満たないのならオーバーローンとなります。
不動産会社によって査定額にはバラつきがあるので、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
アンダーローンかオーバーローンかが確定した時点で、家を残すか売却するのかを話し合って決めていくとよいでしょう。
まとめ
離婚による財産分与では不動産をどうするかが問題になりがちです。アンダーローンでもオーバーローンでも、その後のトラブルを予防できるよう、基本的には売却（任意売却）をするのがおすすめです。
特にオーバーローン時にはトラブルが発生しやすいので、今回紹介した対策を参考に、お互いに納得のいくかたちでの財産分与を目指してください。この記事がお役に立てば幸いです。
